开发商鏖战长三角“广积粮”才能“筑高墙”

每经记者 吴若凡 每经编辑 隋丕宁

去年，长三角站在了风口之上。国家级规划及核心城市交通布局等利好，一众房企舍命在此高价拿地。抢占长三角的上海、杭州、南京与苏州等城市，成为能否进入一线房企的“标配”。

从新晋千亿级房企2016年的业绩来看，无不受惠于长三角区域的鼎力贡献。二梯队如新城控股、旭辉集团、中南建设、阳光城等，今年铆着劲儿要进军千亿级，长三角无疑是其发力的重要筹码。

然而，自去年三季度以来，热点城市楼市调控频频升级，这无疑为鏖战长三角区域的一众房企，增加了不确定性因素。调控之下，布局于此的房企拿什么再度实现较高增长？本期房产周刊，《每日经济新闻》记者以万科、碧桂园、金地、融信四家各具特色的公司为个案，深度剖析其突围之策。

明清以降，长江三角洲地区逐渐发展成为中国沿海贸易的重要舞台。2016年5月，《长江三角洲城市群发展规划》提出，到2030年，全面建成具有全球影响力的世界级城市群。

正因长三角地区所具备的战略优势，众多房地产业内人士认为，抢占长三角成为能否进入一线房企的“门槛”。从2016年新晋千亿级房企来看，长三角区域的销售贡献率无不占据重要地位。

绿地集团董事长张玉良也曾表示，未来绿地新的增量和亮点也会重点布局长三角，尤其会选择上海周边具有溢出效应的城市。

融信集团董事副总裁林峻岭也曾表示，“作为国际金融中心，上海能为在长三角发展的企业创造良好的融资平台，企业应该抓好这个机会。”

●广积粮：规模之争背后的土储竞赛

长三角是房企最重要的战场之一，这点从区域主要城市的土地出让规模可见一斑。

公开数据显示，2016年，南京、杭州、上海和苏州的土地出让金均超过千亿(只限市区，不含工业用地和安置房)，其中南京以1719.3亿元位居第一，第二名杭州相差95.2亿元。

土地储备规模，是房企较量的基本要素。

从目前全国的情况来看，房企纷纷展开规模冲刺，恒大、万科、碧桂园进入3000亿元阶段，融创、华夏幸福、绿城、华润置地、金地跃进千亿梯队。2016年，不少房企超额完成全年任务，2017年主要房企还上调了销售目标。恒大集团董事局主席许家印在集团内部会议上表示，2017年目标之一是地产集团实现销售4500亿元，实现核心净利润243亿元。融创中国也表示，2017年有信心实现2000亿元销售额。

2017年的房地产市场，房企之间拼的就是基础和速度，也即土地储备、推货量和周转率。

各个区域的土地出让情况侧面反映出房企的拿地力度，进而可看出企业在各个区域的后发能量有多大。上海、杭州、苏州、南京，依然将是2017年整个长三角乃至全国楼市的主要阵地。

从绿地公开的数据可以发现，整个2016年其在长三角重点城市的公开土地招拍挂市场拿地金额达到127亿元，拿地面积为53.8万平方米。

万科在长三角重点城市的土地市场上以并购合作的策略，大力推行在长三角布局的战略。

2015年报里，万科提及将严控投资风险，坚持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地区发展项目，对重点城市提前布局。2016年的万科，严格遵循了这个原则。

除了一线巨头，二三梯队房企储粮也较为生猛。2016年，中南建设一二线城市战略转型加速，尤其是在长三角区域。据好地研究院统计，2016年至今年春节前，中南建设通过招拍挂在长三角区域共竞得22宗地块，拿地额高达259.8亿元，占到去年销售额的50%。

此外，据好地研究院统计，2016年新城控股在长三角重点城市公开土地出让中拿了16宗地（张家港连体地块算一宗），斥资298.7亿元，总面积154.3万平方米，总体量395.4万平方米，平均楼面价7553元/平方米，平均溢价率176%。

2016年，对融信来说，也是拿地较多的一年。据统计，融信通过招拍挂在全国土地市场共竞得16宗地块，总拿地额421亿元，权益拿地额272亿元。其中，13宗分布于长三角区域的上海、南京、杭州、苏州（昆山）等城市，拿地额375亿元，占总拿地额的89%。

●高筑墙：做大业绩谋话语权

克而瑞华东区总经理刘晨光告诉记者，现在长三角拿地的开发商大致可以分为三类：一类是全国规模型开发商，以3000亿元销售额为一档。他们由于自身战略，对城市核心区和边缘城市都会积极介入，以便完成销售计划。

第二类是有望冲击规模的开发商，这类房企提出的战略是深耕城市。他们会选择核心城市，这些区域无论时机好坏，只要把城市的规模做大还是能保证销量，这部分企业看的是城市周期，不太看重政策周期。

第三类是“调仓型”开发商，以前大本营可能在福州等地，为了更高增长，这些开发商也成为长三角拿地的中坚力量。

这三类开发商汇聚长三角，竞争格局到底将怎样演变？

以南京为例，克而瑞数据显示：2016年销售金额前十的房企中，南京万科和保利地产均突破百亿。其中，南京万科全年成交金额达118.80亿元，保利地产以103.94的成交金额紧随其后。第三名朗诗96.86亿元，排名第十的碧桂园成交金额也有66.31亿元。

“排名前列的房企之间未来差距只会越来越小。”刘晨光表示，有些开发商没能占据这些大市场的主要份额，而导致一这结果的主要原因是房企普遍缺货。

由此，房企对长三角重点城市的土地，更为渴求，不仅是上海、南京、苏州、无锡等长三角一二线重点城市，周边二线省会城市的部分重点地块也受到关注，而这也让企业拿地成本越来越高。

以绿地为例，从绿地近三年的拿地情况看，2016年，绿地虽然在长三角区域拿地量出现较大幅度减少，但拿地金额却不断攀升。好地网数据显示，2016年绿地通过招拍挂在长三角区域共竞得8宗宅地，拿地额高达235.59亿元，仅南京就耗资80.6亿元，在苏州也花费了53.93亿元，在宁波则用了23亿元。

亿翰智库指出，预计未来2~3年房地产行业将逐步形成相对稳定的三层次竞争格局。小型企业逐步退出公众视线，具有一定话语权的企业将至少达到1000亿元的销售额；而行业Top 10企业将纷纷迈上3000亿元阶段，行业竞争日益加剧。

●突围战：占有量之外还拼能力和技巧

自去年下半年以来，热点城市楼市调控升级加码。对于高价拿地的房企来说，长三角区域也成为2017年最艰难的竞争地带，如何突围，房企拼的是能力和技巧。

仅以拿地操作而言，克而瑞杭州区负责人韩云霞指出，在长三角热点城市拿了高价地的企业，会再拿一块出货速度快的流量型地块去平仓，调整货值结构。

“今年许多热点城市都在摇号拿地，对于国企来说，管理等成本会高一些，但对民企来说，反而是拿低价地的机会，只要有利可图，很有可能会比去年价格低。”

“没办法，抢地将是家常便饭，所以必须更有技巧。因为现在情况就是所有开发商的货值都不够卖。”刘晨光进一步表示，在这些城市，谁要是拿到地，排名立马就发生变化——只要运气好，多拿两宗地，一块地货值20多亿元，两块地50亿元，足以影响整个年度排名。

从某种意义上来讲，房地产市场这轮竞争将决定一些房企的生死存亡。不快速拿地、不创造销售、不扩张规模，在下一轮上升周期前建立资源优势，就可能被抛出战场。踩准这轮行情的节奏，房企则可能在未来的格局中占据一席。

韩云霞直言，对于房企来说，只有长三角核心城市的占有量大才能在房地产的前沿圈层立足。如果在这些核心城市没有实现深耕，也很难在行业内有一席之地。对房企来说，如果还有规模需求，想要在行业内持续深耕，在核心城市一定要有大量项目去做，并且长三角依然是重中之重，具有战略意义。