链家416亿估值背后：大数据催出“疯狂生长”

每经记者吴若凡每经编辑杨军 融创入股链家，一度成为2017年初最受房地产行业关注的投资事件。 1月9日，融创中国与北京链家及北京链家的经营股东订立增资协议，融创将通过增资事项以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权。按此比例测算，截至公告发布日期，链家的整体估值达416亿元。 2016年，链家寻求B、B+轮融资里，据人民网报道称，链家B、B+轮合计70亿元募集资金里，其中38.5亿元作为新股投资，31.5亿元则作为老股转让。链家该轮融资前的估值为330亿元，38.5亿元新股投资进入后，公司投后估值368.5亿元。 从330亿到416亿元，到底是什么原因让链家的估值在段时间内大幅提升？ 市场规模将达200万亿 《每日经济新闻》记者注意到，此次融创入股链家后，链家方面给予的表述是：“融创中国此次投资的对象为金融业务分拆后的链家网及链家经纪业务，链家此次融资意在推进服务标准和（与IBM合作开发的）大数据能力的提升，以进一步提升房产服务体验。”其间提及的“经纪服务标准”“新房销售能力”“大数据能力”和“金融业务”正是链家的核心竞争力，也是助推估值的最大引擎。 在各项业务中，链家最为核心的优势还是其起家的业务——经纪服务。 资料显示，链家于2001年成立，至今已覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青島、重庆、大连等28个城市及地区，在中国二手房交易市场占据了优势。 近几年，链家的业绩增长快速。融创中国披露的入股公告显示，2014年，北京链家税后利润为7445万元，2015年达到了8.09亿元，2016年上半年北京链家的净资产已达到16.14亿元。 “中国存量房市场逐渐扩大，如果链家持续扩张，未来逐步进入70个大中城市，企业的规模和优势会越来越大。”知名房地产专家薛建雄表示。 中指院数据显示，2016年全国二手房交易额约5万亿元，新房交易额则在10万亿元左右。存量市场已经超越新房成为名副其实的朝阳产业，而据世联行董事长陈劲松测算，未来存量资产运营、买卖、租赁和金融化的市场规模将高达200万亿元，这为主攻此领域的链家提供了可观的增长空间。 网络端口积累大量客户 如果能够在新房和二手房领域“通吃”，发展潜力则更加惊人，因此在存量市场的资源基础上，链家快速拓展了新房市场。 数据显示，2015年正式进军新房市场的链家，目前新房业务已布局全国25城，服务500余开发商，覆盖近3000余楼盘，成长速度很快。 何以做到快速成长？《每日经济新闻》记者注意到，链家高级副总裁、新房事业部总经理高军近日在公开演讲中透露，链家在全国有8000家门店、13万经纪人，每个经纪人手里都有活跃的客户，链家的APP、网站等互联网入口也积累了一定的客户基础。 “链家每到一个城市，就会把当地每个小区的客户名单扫一遍，由此掌握业主信息，间接得到房源。一手抓房源、一手抓客源。”薛建雄认为，通过门店和互联网找到客户，同时又抓到大量房源，链家摸索出的这条路径，为其扩张提供了很好的途径，这也是其近年能快速且比较成功地转型的原因。 的确，购房者最关注的是房源的真实性、交易的低风险，其次则是体验感和交易效率等。链家掌握了“互联网”与“人”的关系，以规模抢占客户、通过职业化的经纪人管理提升服务留住客户、用互联网化的体验感黏住客户，由此积累客源及其背后的房源大数据，再依托大数据的驱动，打造全价值链房产服务平台，和客户产生更多连接，进一步丰富客源和房源，产生一个庞大的循环生态。 链家更具数据与互联网基因。链家从2009年开始建立并使用楼盘字典，借此可以搜索出房屋格局、楼盘环境、与地铁距离等房源相关信息。凭借自身的大数据，链家累积了7000万套房屋详情信息以及超过2000万购房者的用户数据；目前日均成交近千套，每日新增房源达6000套。 2010年，链家开始“触网”，“链家在线”正式上线。目前，链家通过记录用户性别年龄、浏览房屋轨迹、房屋置换轨迹等数据，通过采集线上用户行为数据以及经纪人的作业行为数据，最终为为用户画像，对用户喜好和行为建立标签。 画像层是整个挖掘算法的基础，它的直接输出是挖掘算法的数据来源。画像层包括了四个方面：用户画像、经纪人画像、房源（业主）画像、小区画像。 以用户画像为例，通过大数据模型演算，整理用户线下和线上行为记录，分析用户行为、刻画用户偏好。链家可以将用户多次不登录查看的行为绑定到一个自然人身上，从而使得画像数据足够完备。 值得一提的是，链家基于客户资源能快速发展新房市场，而在新房销售过程中，链家又能积累客户的更多需求和信息。 链家新房事业部总经理高军指出，就开发商对链家最大的需求来说，一是解决一些销售难题，或短时间内实现销售目标；还有一个需求就是希望和链家合作，链家为开发商提供更多的数据产品，帮助开发商在拿地决策、产品规划、价格决策中带来参考价值。 金融业务贡献将超五成 实际上，基于大数据的倍数级增长，链家做新房的逻辑可以沿用至更多领域，为更多业务的拓展创造条件，比如家装业务。 2015年8月，链家与万科合作成立家装公司，主打高性价比的互联网家装。基于万科在全国大规模的客户基础，以及链家在国内庞大的存量客户资源，链家迅速成长为装修行业装修量领先的企业。 “链家的大数据和规模优势、强大的经纪人管理能力和运营能力，都让链家对更多领域的龙头产生吸引力，并且具备颇高的溢价力，而且也让链家在更多领域有很强的生长性。这也是链家估值快速上升的重要因素。”有资深中介人士表示。 在链家的延伸业务中，“金融业务”也是不得不提的一项。链家金融总经理魏勇在2015年曾表示，“金融业务在未来5年里贡献50%的利润也是有可能的。” 金融业务之所以被看好，是其帮助链家完成了房产金融的闭环模式，即从房产买卖开始，到银行按揭、资金托管、产权服务、过桥融资、金融理财。 链家理财2015年年报数据显示，其2015年累计成交金额为138.2亿元，投资用户29.52万人，用户重复投资率为78.4%。 魏勇曾表示，“面对巨大的房产交易市场，链家金融产品渗透率还比较低，在北京只有17%，意味着还有83%的空间有待开发。” 有中介公司高管告诉《每日经济新闻》记者，链家的估值高，其经纪人管理是一个核心要素；另一个核心要素则是金融，这是一个很赚钱的业务。 “如果未来监管放开的话，金融（业务）将是未来利润增长的最大潜力。因为目前链家在北京、上海的占有率已经达60%，再靠二手房规模挣钱，发展潜力有限，金融（业务）则能撕开更大的口子。”上述人士直言。 由此看来，已经有了规模效应之后，链家的下一步，可能将靠金融业务来实现更大盈利，获取更高的估值。