揭秘融创1500亿销售额：借力资本手段深耕重点城市群

每经记者 吴若凡 每经编辑 杨军

“以后房地产的语境将是‘城市群’。”这句话已被企业界和学界很多专家级人士表述过。此话背后，实际上描述的是房地产新一轮的“地域战”，在这一轮新型城镇化的进程中，城市群将是房企决胜的关键，特别是我国城市群体量和产能都庞大的“长三角”地区。

《每日经济新闻》记者从2016年房企成绩单上发现，几乎TOP10的房企都在“长三角”开展了重比例的布局。融创就是其中的典型，在1500亿元的全年总销售额中，“长三角”五城就贡献了401亿元。

在不少分析人士看来，融创依靠资金优势采用合作并购等方式，在快速完成2016年布局的同时，保证了布局城市的聚焦性，即聚焦以“长三角”为主的重点城市群。而正是因为该布局的成功，使融创取得了靓丽的年度成绩。

但值得注意的是，以上海为主的重点城市群的核心城市，也是房地产调控的“重磅地带”，在此情况下，融创会如何处理，如何制胜？

●“长三角”区域立下汗马功劳

在中国的多个城市群中，“长三角”是最为重要的区域之一，上海更是“长三角”的重中之重。2016年中，国务院通过《长江三角洲城市群发展规划》，以上海为中心，全面建成具有全球影响力的世界级城市群。在政策和市场的双重作用下，以上海为核心城市，建立“长三角”一体化的广义上海区域，其意义也越来越深远。

实际上，一直以来，上海作为全国最总要的房地产市场之一，一向是各大开发商攻城略地之所在。而上海市场辐射的外溢，则加速了其他“长三角”重点城市和上海的联动效应。

《每日经济新闻》记者从融创发布的业绩报告发现，2016年融创中国以1500亿元销售额坐稳全国房企销售额10强的第7位，其中“长三角”区域的销售业绩达到401亿元，可谓立下汗马功劳。而实现这一目标的背后，是融创深耕“长三角”的战略布局。

据融创介绍，公司的布局以“长三角”高净值人群聚集密度最大、对产品品质要求最高、对品牌价值最有认同感的重点城市，打造全体系的高端住宅项目。从销售业绩来看，这一战略已经带来了高层次的品牌溢价力。

从融创2016年的拿地路径也能看出其明显的“城市群”布局方向。从拿地方式上来看，融创一改以往的举牌模式，实行以并购为主的拿地策略。

2016年5月，融创以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权；9月斥资40亿元认购金科地产非公开发行股票9.07亿股，直接和间接接手了金科很多重点城市的土地储备。同样，融创以137.88亿元获得了融科智地旗下42个地产项目，这些项目基本位于北京、天津、重庆、杭州等16个城市。加之与绿城、佳兆业、雨润等企业的并购与合作，融创成功进入27个城市，实现了在“环渤海”“长三角”“珠三角”和中西部一、二线核心城市的卡位布局，最终完成了四大一线城市的布局。

整体看来，2016年，融创在以上海为核心的一线城市的土地储备有所增加，在南京、苏州、无锡、常州、东莞、深圳、惠州、太原、西安、南京等不同城市群的重点二线城市也增加了不少优质地块。

“融创将进一步巩固一、二线城市的土地储备和市场份额，扩大战略布局。”融创指出，基于融创在并购方面的独特优势，也是鉴于公开市场土地价格太高，并购收购与合作将继续是融创扩展的重要方式。

●聚焦中高端产品对冲调控

布局是房企制胜的起点，而具体项目才是决定战略成色的关键。

优淘城总裁薛建雄曾直言，当前房企竞争渐趋白热化，领先的产品、雄厚的资金及土地储备、卓越的品牌影响力、强大的营销及运营能力，才是房企“血拼”的关键。

而就产品来说，《每日经济新闻》记者注意到，融创中国已率先在上海区域建立了成熟的产品体系。例如以纯法式园林作为项目精髓的玉兰系列、御园系列、臻园系列等。融创的“壹号院”系、“壹号”系等多条产品线则契合了所在城市的气质。以上海为例，融创滨江壹号院位于卢湾世博滨江板块，和世博会永久建筑中国馆隔江呼应，共同构成上海城市文明最现代化的文化地标。

市场销量给了产品战略最好的证明。以滨江壹号院和陆家嘴壹号院为例，两项目2016年的累计成交就超过110亿元。

2016年上半年，代表融创高端的壹号院系列——融创壹号院首度进驻上海，凭借这个TOP系产品，融创在2016年实现合同销售额87.68亿元，网签额51.64亿元，名列上海1500万~3000万商品住宅成交套数第一、上海商品住宅销售金额第五。

可以说，此次融创中国上海区域的成交佳绩，很大程度得益于成熟的产品体系和稳定的产品品质。2016年，融创上海实现214亿元合同额，并以220亿网签额稳居上海楼市前三。

融创把上海取得市场认可的产品体系，快速复制到其他城市，也取得了很大的成功。

以创桃花源系产品为例，产品线阐释了深厚的传统人居文化底蕴，在苏州市场引起共鸣。如地处苏州城市核心的融创·苏州桃花源，就改变了苏州古典园林自造“假山假水”的局限，首次将中国古典园林建造在湖心半岛之上，引起了良好的市场反响。这种传承中式园林文化、江南园林的建筑风格，以及符合中国家族居住的方式沿袭到无锡，同样得到认可。2016年融创无锡就以52亿元合同额连续第五年夺冠无锡楼市。其中，无锡蠡湖香樟园成为1.6万元／平方米单价以上商品住宅销冠。

值得一提的是，融创在这些区域做的，普遍为改善型中高端产品。据融创透露，未来企业将打造的改善型产品的比重会越来越大。融创2017年的目标是2200亿元，上海区域将是其业绩贡献主力。融创计划推出桃花源和都心桃源两大品牌。

“这样的产品结构对当前的调控来说，适应性更好些。”业内人士指出。

的确，记者注意到，在从2016年10月开始的这一轮调控中，“长三角”可谓“调控深水区”，特别是调控开始较早的上海，其执行力度也堪称全国最严格。

从另一方面来看，上海、杭州、南京等城市，依然具备吸引人口、汇聚精英的巨大能力。这对房企来说是机遇，但由于重点城市主要消费人群和消费水平的提升，普通小户型刚需产品已经无法适应市场，改善型中高端产品将是下一轮热销产品，踩对节点才能抓住机遇。

“在这样的情况下，融创重点布局‘长三角’这样的城市群的核心城市，并在这些区域重点打造品质感强的中高端产品，打法是正确的。而且因为融创并购能力强，它能够用相对较合理的成本，直接‘杀入’成熟地区获取成熟项目，从捕捉机遇的角度看，能够更快。”薛建雄指出。