跨越3000亿元大关 三强房企靠什么更强？

每经记者 魏琼 每经编辑 隋丕宁

2017年初，房企进入密集公布业绩阶段，恒大、万科、碧桂园顺利进入3000亿元阵营。拼规模之余，房企三强下一步的厮杀重点在哪里？各自又将亮出哪些“杀手锏”？

三强房企哪家均价更高？

三家房企成功跨越3000亿元大关，形成第一梯队三足鼎立的局面。碧桂园公告披露2016年未经审核的营运数据。2016年碧桂园销售额达3088.4亿元，同比增长120%；实现合同销售建筑面积3747万平方米，同比增长74%。

万科2016年实现销售金额3647.7 亿元，同比增长39.5%；实现销售面积2765.4 万平方米，同比增长33.8%。

恒大2016年实现合约销售金额为3733.7亿元，同比增长85.4%，完成3000亿元销售目标的124.5%。全年合约销售面积为4469万平方米，同比增长75.2%。

受累于股权之争，万科业绩增速不及碧桂园、恒大，规模上也被恒大赶超。碧桂园成为继恒大、万科之后第三家跨越3000亿元大关的房企，也是2016年十强房企中增速最快的一家。

《每日经济新闻》记者粗略统计（销售金额/销售面积）发现，恒大与碧桂园年销售均价相差不大，分别为8355元/平方米与8242元/平方米，同比分别增长5.9%和26.6%。万科则均价较高，接近1.32万元/平方米，同比增长4.3%。

记者注意到，2016年碧桂园销售均价上涨幅度较大，这与碧桂园回归一二线战略以及销售结构优化有关。2015年，碧桂园合约销售金额中约52%销售贡献来自于瞄准一二线城市的项目，另有46%来自于瞄准三四线城市的项目。2015年新获取项目中，目标为一二线城市的新购土地金额占总购地金额的75%。

据中国指数研究院的数据显示，2016年碧桂园销售额前20名的城市中，一二线城市的数量从6个增加到10个，三四线城市数量由14个变为10个。在2016年一线城市以及热点二线城市房价高歌猛进之下，碧桂园一二线销售的提升一定程度促进销售均价的上涨。

为保规模加码拿地

跨越3000亿元销售额大关，房地产的规模集中度进一步提升，规模竞赛也更加激烈。克而瑞数据显示，2016年已有12家房企规模突破1000亿元，TOP100房企销售金额门槛从104亿元提升到157亿元，同比增长51%；TOP20金额门槛从358亿元提升到647亿元，同比增长81%。

克而瑞预计未来房企的集中度将进一步提升，2018~2020年，恒大、万科、碧桂园有望突破万亿元大关。

销售规模是房企实力最直观的体现，规模大的房企在拿地、合作开发、销售溢价、融资成本等很多方面都能享受利好，行业巨头的品牌溢价力也是难以估量，规模将是房企的硬实力较量。

虽然近几年，万科曾多次对外表达出对规模看的没那么重了。但在恒大超越万科后，万科在2016年三四季度明显加大了拿地节奏。

万科2016年前三季度数据显示，万科新增项目99个，按万科权益计算的规划建筑面积约1149.7万平方米，平均土地成本为5043 元/平方米，权益地价总额约579.79亿元。在丢掉冠军宝座后，万科明显加大土地获取速度。《每日经济新闻》记者根据万科公告统计，四季度万科共拿地69宗，拿地金额达到632.42亿元，约占全年拿地金额的52.2%。

万科董事局主席王石曾对外宣称，预计万科第四个十年营业额是1万亿元，甚至可能到2020年就会实现。恒大在登顶冠军后，不断加码布局，恒大集团董事局主席许家印公开表示，在2020年总资产超3万亿元，房地产年销售额超过6000亿元。

为实现规模诉求，恒大在土地市场创新拿地方式。据克而瑞数据显示，恒大2016年新增土地总建筑面积达到4991.99万平方米，总价为1150.47亿元。根据恒大披露的信息，其在深圳已经拥有32个旧改项目，全部项目开发后总货值约6000亿元。

在业界看来，2017年与恒大角逐老大宝座最强劲的对手将会是碧桂园。碧桂园公布的数据显示，2016年前11月，碧桂园新增土地建筑面积高达7686.9万平方米，购地金额高达1497.57亿元。据克而瑞数据显示，2016年12月，碧桂园新增土地建筑面积达160.34万平方米，拿地金额达到99.99亿元。

在融创中国董事会主席孙宏斌看来，行业的集中度将越来越高，地产行业未来5~10年或者5年左右前10名平均就要4000亿元的规模。这意味着在行业集中度越来越高的当下，唯有将规模做大，才能有更高的生存几率。

房企转型的三种模式

除了不断增加规模争霸的筹码，三强房企也在不断探寻转型的新生力量，为综合实力的提高奠定基础。

恒大完成多元化布局后，逐渐明确了未来发展的重点，许家印将多元化的发展重点锁定在金融。明源地产研究院副院长刘策在接受《每日经济新闻》记者采访时强调，恒大将坚持“地产+金融”的模式，这也是未来房企发展的方向。

通过投资和收购，恒大已经相继获得了消费金融、保险、银行等牌照，依托牌照和自身资金优势，打通线上线下资源，发展金融业务。2016年4月成立恒大金融控股集团，下设恒大金融资产管理、恒大金融财富管理、恒大金融投资等子公司。

万科转型的方向则是瞄准城市运营服务商，布局“八爪鱼”新业务体系，提高城市的效率；通过布局轨道+物业的模式，突破城市发展限制，实现城市资源优化配置。

通过多年的探索，万科新业务已经初见成效，挖掘存量房市场规模，万科泊寓在广州储备房源已超1.4万套，计划在2017年在全国做到15万间的规模。万科养老业务、医院、教育、商业、产业地产等新业务均已走上轨道，在万科未来的万亿市值中，新业务将占据半壁江山。

相对于恒大和万科转型大幅跨越，碧桂园坚持深耕中创新，将城镇化布局与产业资源优势结合，推出产城融合模式，宣布投资千亿元布局“科技小镇”，将在未来5年建造100个科技小镇。

“十三五”规划纲要提出，要因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。第一太平戴维斯在发布2016年四季度报告时表示，在当前国家政策调控下，城镇化将给房企未来发展提供机遇，是未来新的增长极。

金融、城市运营以及产城融合的模式均为未来房企新的增长极，通过新业务的创新，将反哺传统住宅业务，实现房企业务间的良性互动与规模增长。