监管越来越严格了 地产商的出路可能只有降价了！

每经记者 吴若凡

每经编辑 王婷婷

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

据上海电视台报道，去年11月底，约300户上海闵行区“保利·茉莉公馆”小区的业主，陆续收到了一封挂号信。

拆开一看，里面的内容令大家瞠目结舌——这是一份“附有违法建筑的房屋认定书”。收到它意味着，这些房子已被认定存在违建，并因此被房地产登记部门“注记”，交易被冻结。

违规的房子还能顺利往外卖掉？会不会是城管部门“搞错了”？

该小区所在的城管执法中队表明，没有搞错！被列为“违建”的部分是当初开发商赠送的“无底阳台”。违建主要存在于小区的叠墅、联排以及小高层的顶层复式房的二楼阳台。

据了解，当初交房的时候，这有一个4平方米左右的阳台。但这个阳台有框架和围栏，却没有兜底（也就是没有地面，一旦推开房间移门走出去，业主会直接从二楼掉至一楼）。但当初开发商的样板房里，这里的地面和地板都是齐全的。

也就是这么个小动作，这部分空间违建了。城管执法大队给出的理由也很充分——房产证上没有的、没有确定实线标识的任何改动，必须要得到房产规划部门的审批同意才可以。

而茉莉公馆没有一家业主能拿得出批复。

城管部门称，在认定违建时，还特意请了规划部门到现场商量指导，违法搭建的认定并无问题。

无独有偶，去年12月底，上海还发生了一起业主维权事件，也是因为开发商的一个户型的主卫生间被判定为违建，因而被责令拆除，继而引发消费者集体维权。

不降价卖房的“核武器”从此失灵了！

优淘城总裁薛建雄就告诉邦爷，这种偷面积的做法，在行业内非常普遍，很多开发商将偷来的面积作为赠送，才能给到“赠送超大阳台”、“入户花园”等营销噱头，谁想它们背后偷面积、改规划等等，都是些可能涉嫌违规的做法。

所谓“偷面积”，是指利用设计规范，设计一些不计入销售面积或只计50%的空间，开发商通过测绘、规划原则赠送面积、变相促销的现象以提高单位使用率，让消费者觉得“物超所值”。

而在营销措辞中，开发商多以“送面积”“附赠空间”来代替“偷面积”，也就是说，通过减少建筑面积的套内平面面积，实际上增加使用面积，这样一来，发展商可以减少税费，消费者也获得了实际上的实惠。有些发展商更是利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。

原本，开发商可以通过打擦边球的方式扩大房屋面积，而今，在强力的楼市调控之下，未来这种方式可能会越来越少。

2015年1月1日起国家执行了新版的《建筑工程建筑面积计算规范》，开发商很多“偷面积”打擦边球的方式得到压制，不敢随意乱送“面积”了，一些楼盘的营销花招也被抑制。另外，开发商的房屋规格执行标准也越来越严格，只能说，以后这种“送阳台、落地窗”的情况也是越来越少。

实际上，不仅上海在叫停“偷面积”，全国其他城市如苏州等，也对超规划、超容积率建房的行为严厉处罚。一些地方因为房企赠送的地下室等部位面积超过规定，甚至要求追缴土地出让金。

而上海为了严格限制楼盘“偷面积”，甚至带规划方案出让，对楼盘的具体层高、阳台数量等指标予以严格限定。

对部分房企的营销总监来说，政府在建筑规划等方面的干预，正在突破他们的最后心理防线。因为，在市场成交低迷的大背景下，大规模“偷面积”，一直是开发商营销的不二法门，这可以使企业在不降价的前提下，大面积促销卖房。但是，没有了送面积，开发商就只能在装修赠送等其他层面花力气，需要大幅让利不说，效果还不见得会很好。

地产商的“绝招”已经没有几样灵了！

在限购、限贷、限价等调控政策不断出台的同时，发改委、工商、税务、规土、证监、银监、公安乃至民政部门都在各自管辖范畴的房地产市场监管领域重拳出击，严厉整顿，不断地压缩房地产企业“小动作”的空间，让他们能钻空子的地方……越来越少！

从去年年初，随着各地严令，禁止P2P产品进入房地产市场用于首付贷，地产商们就开始发现，自己辛苦修炼，可以逆房地产市场周期的“绝招”在不断失灵。

去年年末，北京市发布《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》，进一步规范商品房现房销售，从12月30日起，开发企业销售现房前应到所在区房管部门办理现房销售备案，备案后应在3日内一次性公开销售全部房源，要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。

通过要求现房销售价格备案，让部分开发商将期房转为现房，然后突破备案价格限制的“阳谋”，以进一步调控房价。

上海等地还在土地出让文件中规定了“房屋建造的最低高度要求”，规避开发商通过“做容积率”（一种行业术语，指开发商通过部分地块提高容积率，部分地块降低容积率，以应付项目平均容积率的规划要求），在普通住宅地块，开发别墅项目。

这样做可以把高层住宅成本，“挪”到别墅，让高层住宅以低于业界预计的成本价，甚至低于土地楼板价的价格对外销售，但这些做法都触及了合规开发修建的红线

“但这一次房地产调控的最大不同。”一位地产业的大佬说，原来政府的调控仅限于住建部、银监局、工商局、发改委这几个部门，现在则是动员了几乎所有和地产行业有关的部门，规定的内容越来越细，自由发挥的空间越来越小。

这在很大程度上，规范了房地产行业，保护了消费者权益。但也让开发商钻空子，做小动作，没有了空间。所以开发商对今年的市场不要抱太多幻想，多留点现金，卖不掉的早点降价处理，才是地产人今年最好的出路……

本文仅代表作者个人观点，不代表邦地产立场。

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