预告2017：调控将给房地产逼出另一条生路

每经地产评论员  杨羚强

在外敌环伺、危机此起彼伏的南宋，一户普通的富商，却留下了一座传承了800年的江南名园，并被诗人陆游的两首诗，传遍了全球。

这就是沈园。人们记住它，不仅因为沈园曾发生过陆游和表妹唐琬的凄美爱情故事，更因为园内六朝古井、唐宋建筑、明代水池及瓦当、滴水，脊饰、湖石等遗迹、遗物。

在中国古代，类似沈园这样能传承数百年的人文遗产不在少数。中国的四大名园中，有颐和园、避暑山庄这样的皇家园林，也有拙政园、留园这样的民宅。

这和上世纪80年代建造的很多房子不同，后者只用了二三十年就面临拆迁，但前者却有人们极度艳羡的工匠技艺，在没有洋钉的时代，用木制榫卯就精巧地造出了亭台楼阁、雕栏玉砌、朱阁绮户、琼楼玉宇。

你能料到吗？2017年一些“古代匠人”的精神即将复活。因为，中国的房子迎来了一个难得的历史机遇——房地产的宏观调控＋“地王”的遍地开花。

在高压下，中国房地产行业即将出现脱胎换骨的蝶变。

“面粉”比“面包”还贵时，怎样做得准？

“面粉贵过面包怎么办？”这是邦爷在2010年问时任金地集团副总裁、上海公司董事长赵汉忠的问题。彼时金地在上海的徐泾以创纪录的价格拿下一幅高价地。

理科背景的他想了想说，可以做成蛋糕。

但邦爷对这样的回答，并不认同。当时的蛋糕也不贵，就比面包贵几元钱。面粉贵过面包，做蛋糕能挣钱否？估计也不行！

果然，缺乏想象力的上海金地，在徐泾盖的天镜项目，虽然外界有好评，但一直卖不贵，且销售非常差。

然而，如果当时赵汉忠把“面粉”做成必胜客披萨、美心月饼、白色恋人饼干，昂贵的“面粉”还会成为问题吗？

回答显然是否定的。

如果赵汉忠能再把眼光放长一点，看到今天正在逐步成为上海新CBD的大虹桥，大胆地按照商务区的特点，既规划一部分中高端的院墅，再搭配一些小高层项目组合，也许结果更会不同。

赵汉忠能预测到，五六年后，富人置业开始承载一种对艺术品的鉴赏，如果楼盘的开发更有品质和特色，最终能够成为这个区域必须收藏的一个地标，那处境就大不相同了。

然而，这都是事后诸葛亮的看法。以当时的眼光看，天境已经是超越了徐泾地区消费能力的超高端豪宅，但毕竟没有能够超过那个时代。邦爷在参观样板间后和同行的朋友说，天境就是在青浦复制了上海黄浦江畔的顶级豪宅尚海湾、黄浦湾，可问题是尚海湾、黄浦湾的“拥趸”为什么要跑上几十公里赶到青浦买房呢？

要知道，当时马未都在《百家讲堂》的珍藏视频，牢牢吸引了一大批国学“发烧友”，明清红木家具的价格已经翻了几倍且一直在涨。人们迫切地要把中国传统国学的精髓挖掘再复制。苏州拙政园别上的拙政别墅已经在按照文徵明“拙政三十一景”为母本，复建拙政园内的八景。这些都可以成为天境的元素和定位，很可惜当时赵汉忠没有想到这些。

楼市的主题将由价格转向品质

然而，历史的轮回总是惊人相似。今年的土地市场又像09年那样火爆，不断刷新中国土地价格的新纪录。

无数的人都为地产商担心，地价那么高，又逢严峻的楼市调控，房子还能怎么卖？

不要说做成蛋糕，就是做成满汉全席，估计也不够成本啊！

但是，开始从中等收入国家迈向高收入国家的中国，确实要比6年前更具实力。财经作家吴晓波说，中国的中产阶层人数已经达到1.5亿，这些人有意愿，也有实力为有品质的商品花更多的钱。

其中一个例子，就是去年中国人大批量到日本买远比国内价格高的人工智能的马桶盖和电饭煲。

在房地产业也有这样的案例。

在北京楼市调控后，冷清的市场环境下，今年12月18日，北科建泰禾·丽春湖院子二期叠院产品开盘，短时间内全部卖出，揽金20亿元。

泰禾集团副总裁沈力男回忆，当时开盘，泰禾营销团队的压力很大。因为北京冬天从来不是别墅销售的好时节，季节性的原因使得别墅设计的景观、植被、园林等样板都没有办法在这一阶段展现。而开盘的那天，北京的空气也不好，雾霾严重，部分路段的能见度甚至只有700米，最低气温只有0度，有些地区甚至温度在0度以下。

但就是在这样的环境下，依然有很多人前往买房。沈力男总结原因说，是在这个项目中做了很多升级和改良，比如有一组园林景观种植了大量樱花，以实现春天樱花灿烂的场景。又比如在空间设计上，充分考量当代生活所需，提11.8米大尺度面宽与270°全采光客厅，又与中国新古典美学的比例尺度相吻合。

用品质解决高地价的思维，已经被很多开发商见习。今年3月23日,绿城以37.35亿元竞得潮鸣地块,以45368元/平方米的楼面价刷新了杭州历史。

对于这样的高价土地，绿城的思路是把“面粉”干脆做成“茅台”。利用土地就在西湖边优势，用脚丈量项目地块到西湖的距离，放飞机航拍不同高度的周边景观资源，建模推敲每一户的视线角度，项目周边声环境全天不同时段实地测量，通过设计，实现每户最佳的视觉角度。

在现场做建筑整体样板区，精致推敲细节，从木饰面、瓦面颜色、戗角弧度、石材涂料质感、木作细节、甚至门窗胶条颜色、玻璃反光度都关注到。景观设计师不仅是画图、选苗，而是创造意境。对于一滴水落下水晕、流水的声音、不同季节树叶落下的感受、花开的气味都有事先设计。

这些案例给了2017年的楼市主题一个明确的信号，原本依靠房屋升值预期推动销售的做法，可能将在明年陷入困境。房地产行业的竞争主题词，会由价格转向品质。

而如果能够将中国的传统文化精髓注入到产品品质，可能收获意想之外的奇效。

靠压价控成本即将成为过去式

此前有一篇名为《中国已经进入什么都不赚钱的时代！》的微信在网上疯传。内容来自高盛私人财富管理中国区副主席暨首席投资策略师哈继铭的演讲。尽管后者否认曾说过上述内容，认为有人曲解了自己所说的话。

但是，有一点确实如文章所说，中国依靠低廉的劳动力成本、原材料成本参与全球竞争的时代已经结束。

中国经济必须找到新的增长模式，这个模式就是从中国制造，变为中国质造。在这个过程中，中国古代的匠人精神，以及中国传统文化的精髓，将被注入到中国制造和中国服务，成为中国全球竞争力的一部分。

之前，尽管张艺谋拍摄的《长城》，毁誉参半，但依然在开映后的十天内赢得8.7亿票房，并有可能最终成为一部超过10亿票房的电影，票房收入远超很多进口大片。其中，很重要的因素，就是因为《长城》的题材和背景，取自中国传统文化。

同样，一直被苹果的价格压得抬不起头的国产手机，如今也能以高价参与竞争。华为Mate 9保时捷的价格已经达到万元，远远高过Iphone。华为依靠的正式中国传统文化的竞争力。

《华为三十年》一书透露，任正非曾经说：“资源是会枯竭的，唯有文化生生不息。”华为的企业文化来源之一正是中国传统文化的精华。

这大概是有人预言文化和品质将成为2017年中国经济主要竞争力的原因。

 

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