重要信号！楼市调控可能正在向租赁市场延伸

每经记者 王杰

本文原载于微信公众号邦地产

近日，北京市委副书记、代市长蔡奇在市住建委主持召开座谈会，听取房地产调控和住房保障工作汇报。

“他强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以建立购租并举住房制度为主要方向，深化房地产业供给侧结构性改革，抓紧研究建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。要精准发力，坚决抑制投资投机行为，加大普通商品住房供给力度，确保明年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应，从源头稳定市场预期。要培育和规范住房租赁市场，把“租房住”作为实现住有所居的重要手段。”

如果稍加分析足以发现，和历年来的调控不同，这一次的楼市调控格外强调租赁，无论是北京，还是其他城市的地方政府都强调发展租赁市场。

11月份，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。按照规则，最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。而在上海，从今年4月开始，每一幅出让的土地，都要求一定比例的自持租赁面积。

这些做法都表明，房地产的调控，正在从新房、二手房，转入到租赁市场。

高房价带给所有人的生活压力

健康规范的住宅租赁市场，可以对房价起到减压效果，有利于整个房地产市场的发展。据了解，欧美等国家近六成的人是租赁房屋生活。但在国人的传统观念中，有房才有家，国人更注重房屋产权的归属。

2016年5月初，国务院总理李克强主持召开常务会议，明确提出要“大力发展住房租赁市场”。

5月6日，住建部副部长陆克华给出了更为明确的发展思路，包括发展住房租赁企业、推进公租房货币化、加强住房租赁监管等政策举措。

大力发展住房租赁的背后，是热门城市房价的坚挺。

中原地产研究部统计数据显示：截止3月13日，北京商品房住宅五环内签约为703套，签约均价达到了62464元每平米，从最近9年的五环内商品房均价可以看到，整体市场一路走高，从2008年的1.6万每平米，上涨到目前的6万+元每平米，未来北京五环内市场已经进入高端化。这也是五环内单套物业平均首次突破1000万。

根据安居客《2016国民安居报告》中的统计数据，北京、上海超过500万元以上的房源已达4成，厦门超过300万的房源已经超过6成。

根据二手房价与月收入比计算，想要买一平米的房子，在北京需要7.3个月，上海需要6.9个月，厦门需要6.6个月，深圳则是6.4个月。也就是说如果想要在北京购买60平米的小户型，不吃不喝也需要36年。

值得注意的是，根据安居客房价数据显示，2015年12月北京二手房均价为37261元/平方米，房价与工资比为5.3个月。购买60平方米的小户型，需要26年。也就是说，今年过后，想在北京一套60平的房子，需要多等10年。

过高的房价带来的一个后果，是城市的中低收入者不断流失，城市的服务价格不断上涨，物价水平节节攀高，这对城市经济的未来，有非常大的负面作用。

上海交大安泰经济与管理学院特聘教授、中国研究发展中心主任陆铭说，按照美国经的数据，高技能劳动者和低技能劳动者的数量关系基本是1: 1 ，让中低收入者租得起，让高收入者买的起，这样的城市才合理。

调控租赁：不仅是解决楼市的问题

租房者到底是哪类人群？58同城房产发布的数据显示，30岁以下人群占比接近70%，85后已成租房主力军。

58同城房产发布的《2016年4季度租房数据报告》中指出，随着城市漂泊的人口数量越来越多，以及大城市房价的增长，越来越多的租客心态开始发生变化。在中国的传统观念里，有房才有家，因此很多人认为“结婚必须买房”。从58同城的数据来看，现在的年轻人已经跳脱出这种传统思维框架，越来越多的年轻白领人群结婚时并不选择买房。

数据显示，在租房市场，已婚或有小孩的租房人群占据41.69%，买房不再是年轻白领结婚时的必选题。数据还显示，在未来3－5年，60.26%人群会选择继续租房。在面对500万买房过50年还是500万租房过50年的选项时，13.41%白领租客选择了后者。

作为当下租房市场的主力军，85后人群在租房选择上具有明显的特性：他们对生活质量的要求更高，与攒钱买房相比，更愿意享受当下，而不是将就。这从他们每月支付的租金比例上可见一斑，数据显示，21.41%的白领租客租金支出占工资比例一半以上，比买房一族平均的月供比例（平均月供占每月工资的30%-40%）还高。

通过调控租赁市场，抑制房东漫天要价，降低租客生辉成本，很可能是新一轮调控的主要思路。而北京的措施是通过地产商的自持出租，增加供应 稳定房租市场价格。

930后，土地市场也在悄然生变。

11月份，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。按照规则，最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序；12月1日，北京市国土局官网显示，最终万科50亿夺得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，中铁建36.75亿竞得大兴黄村地块。

对北京来说，让更多开发商持有房屋用于租赁，并不仅仅是为了为了稳定目前的房价预期，减缓被逼急的购房者盲目入市。还是北京城市人口调控的一个重要手段。

此前，北京市16个区“两会”陆续开幕，政府工作报告中，人口“天花板”成为了各区政府近两年工作重点之一。

截至昨日，共有东城、西城、大兴、石景山、顺义5个区在近期开幕的“两会”中，公布了各自未来人口调控“上限”。其中，西城区、大兴区和顺义区的调控计划在百万级以上，西城区的目标是110.7万人，大兴区和顺义区的目标为170万人和130万人。剩下两区的指标在60万至80万之间，东城区计划到2021年常住人口规模比2016年下降13%左右，控制在76.2万人以内；石景山区则明确，2017年底全区常住人口控制在61.6万人以内。

而控制人口的一个重要手段，就是调控租赁市场。

《新京报》的报道称，西城明年会集中进行简易楼腾退、棚改项目和清退出租房的方式，例如明年即将启动的新街口、什刹海、广内等地区的25栋简易楼腾退，均为外迁，共涉及800多户居民。

在石景山区，是通过关停22个非法幼儿园，清理139处地下空间，拆除672处群租房等措施，今年常住人口实现由升转降，比年初减少1.7万人，控制在63.5万人以内。

控租赁市场，对北京城市发展的重要性，可以从中看出端倪。