傅克友：认清房地产泡沫根源才能理解“抑制”深意

每经评论员 傅克友

12月21日，中央财经领导小组举行第十四次会议，明确提出要“抑制房地产泡沫”。这是今年以来，中央第四次提及资产泡沫相关问题。

此前三次分别为：7月26日，中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”；10月28日再次提及“注重抑制资产泡沫”；12月14日至16日举行的中央经济工作会议则在明确“着力防控资产泡沫”的同时，还提及要加快研究建立基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

第四次提到房地产泡沫，可见中国房地产泡沫问题的真实性和严重性。但是怎么看房地产泡沫？它是怎么产生的？这个问题如果搞不清楚，那么在消除房地产泡沫时，可能就难以对症下药。

通常认为，收缩的土地供给和货币超发共舞，是今年短期一二线城市房价暴涨的原因。这种从市场供需的角度进行的房价分析，当然是对的，但还只是一种表面的常规思路。

需要认识到的是，中国房价问题具有超越于一般经济现象的性质。它既是中国特色的，也是普世的；它既是过去和现在的，还是未来的；它既是短期的，也是长期的。即便我们分析的是短期房价大涨，其实其中也交织了诸多未来的和长期的因素。

道理很简单，房价反映的其实不是当期的价格，而在很大程度上是对于未来的预期。人们之所以追捧，是因为预期，是因为看到未来。那么对于房价的预期，来自哪里？有三个角度，可以提供参考。

第一是货币化进程。

经济学家易纲提出了“货币化”概念。由于从计划经济到市场经济，中国最初的货币化程度非常低；改革开放后，经济开始大量吸收新发行的货币，从而货币的增长不仅迅速提高了货币化的程度，而且没有造成通货膨胀。这个观点，其实可以适用于房地产问题的分析。

房地产就是一个货币化加深的重要领域。这也是房地产领域之所以能够成为资金蓄水池的原因。

而这个货币化的过程现在有没有完成还没有定论。也就是说，中国房地产的市场化有一个逐步卷入和扩散的过程，而且并不均衡。在这个过程中，房地产价格在某些市场化程度较高的城市会鼓起“大包”，异军突起。随着房地产货币化进程的深化，这种差序格局会得到缓解。以前的调控虽然可以抑制这个货币化进程，但是未必能够改变总的趋势。

第二是城镇化规律。经济学家周其仁教授多次提到一个观点，即向城市集聚是城镇化的全球趋势，大城市的密度越来越高。例如，美国城市人口约2.4亿，所居住的城市面积仅占美国国土面积的3%，却生产了全国GDP的85%；日本更为极端，仅三个大的都市圈就集中了全国近69%的总人口，生产了74%的GDP。

把城镇化跟房地产联系到一起，在某种程度上，是这个聚集的过程带来了大城市房价的增长。城市的密度高，经济活动聚集，人均产出增长，房价水涨船高，这是一个相辅相成的过程。

比如，硅谷房价高不可攀，可能恰恰是经济活力的表现和结果。

当然，中国房地产市场目前之所以不够健康，跟土地供应的现状密切相关。中国实际上并不缺乏建设用地，但是即便扩大或者放开土地市场供应，仍然不能改变上述城市密度越来越高的趋势。在大城市生活和聚集，就意味着更多的资源和机会，包括就业机会、投资机会和创业机会，意味着更高的收入。这种趋势也会与更高的房价伴随共生。

第三是大历史视角。

从世界很多国家和大城市的房价规律来看，都有一个长期上涨的过程。统计显示，美国整体房价在过去100多年中，年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。这100多年中，美国出现三次房价十年累计涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938~1954年、1969~1986年、1995~2007年。日本GDP从1960年代开始一度保持年均10%的经济增速，而该国房价也从1960年代甚至更早开始腾飞，基本是一直飞到1990年代，前后经历了大约30年的楼市繁荣。资料显示，同期日本六大城市地价大约上涨了56.1倍。

这种现象，也可以拿来参照观察中国大城市的房价问题。有了这样的角度，再来看中国的房地产泡沫，可能会有更清醒的认识。高房价中哪一部分是真实的房地产泡沫，还要有区别和鉴定。

其实中国的房地产泡沫问题，内生于中国经济运行的逻辑。房地产泡沫之所以可怕，不是简单地因为它价格高，而是因为它造成了中国经济其他方面的拖累，造成了“脱实入虚”，实体经济不仅没能跟上房地产，反而受到了抑制。

也只有这样，才能理解中央经济工作会议为什么提出“要加快研究建立基础性制度和长效机制”。注意，这里一方面是强调“抑制房地产泡沫”，另一方面是强调“防止大起大落”，而不是简单地一味打压。具体措施中，也更多向供给侧转移，要求房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。很明显，中央经济工作会议的上述措辞，有助于我们对房地产泡沫更深层次的认识。