地产商转型城市运营商：开发和运营不能简单划分

每经记者 黄博文 每经编辑 杨 翼

2016年以来，房企的危机感更加强烈，特别是一二线城市房价疯涨、地王频出，让大多数房企坚定了转型之路，传统的买地卖房已难以为继，以资源整合为基础的城市运营成为开发商谋求战略升级、拓展新增长级的方向。

对此，在由每日经济新闻和成都商报社主办的第六家中国价值地产年会上，与会房企大佬通过圆桌论坛的形式，就城市运营与地产开发的关系等话题展开了热烈讨论。

涉足城市运营商的房企均表示，城市运营是未来房企转型的必由之路，但不应放弃潜力巨大的开发业务，而是要做好两者的平衡。

地产开发仍是巨大市场

对于城市运营与地产开发的关系，行业大佬们首先对地产开发未来的发展前景进行了讨论。

首先人口因素对房地产开发至关重要，而在地产业内，万科对人口趋势的研究受到认可。在今年6月的一次演讲中，万科高级副总裁谭华杰曾表示，如果按照常住人口来计算，我国2015年的城市化率约为50%；如果按照户籍人口来算大概是40%。根据发达国家的经验来看，我国应该还处在一个中间位置，也就是说，我国的城市化大概仅完成了一半。

世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌在主持本次圆桌论坛时表示，世联行研究得出一个一平方米定律，从发达国家案例来看，日本基本上每年新增住宅面积1亿~1.3亿平方米，平均每人每年新增1平方米，美国每年新增住宅150万套，平均每人每年新增1~2平方米，因此国内开发商增强开发这一块，未来还将持续。

金科股份董事长蒋思海则表示，未来10年，房地产行业会维持在高位运行，销售面积在10亿平方米以上，销售额也在10万亿元左右，但区域分化会加大，企业保持合适的规模很有必要。

新希望地产集团总裁张明贵也持有类似观点。他认为，从需求端来讲，长期需求的存在，说明城镇化的过程还远没有结束，同时我国在城市改造过程中还诞生了新的需求；而从供给端来讲，产品迭代也会产生大量新增供给。

从国外发达国家走过的道路来看，不动产一直是在往上走，虽然发展过程有一些振荡，但就过去二十年的发展情况来看，长期是向好的，另外从房地产在GDP中的占有率来看，我国的并不算高，很多发达国家的占比反而更大。

在讨论开发商转型房地产运营商问题时，蒋思海则指出，城市运营商概念谈了很多年，每个运营商对此的理解不一样，城市运营商是通过对资源要素充分认识后，通过市场、法律或者其他创新，把城市的增值和优势资源发挥出来，这是城市的运营。作为企业来讲，也是围绕城市发展的规划和目标，通过企业自身的市场化机制和手段，把产品有效的融合为城市的一部分。

开发和运营如何平衡

一边是利润丰厚的开发业务，一边是代表转型方向的城市运营，在开发商向城市运营商的转型路径中，如何分配公司资源、平衡运营开发也就成为操盘者面临的难题。

事实上，一直以来，开发商除房产开发外也参与许多城市功能的建设，比如修建公园，开发商业综合体，建设旅游设施等。

因此，中天城投集团执行总裁张智就指出，开发、运营不能简单划分，当开发商的业务已延伸到城市运营且获取收益，就已是承载城市运营使命的开发商了。

蒋思海也认为，开发和城市运营不能分隔，城市运营是开发的有序延续和补充，开发一个项目可能5年就结束了，如何把客户变成用户，就需要把短短5年时间，变为70年的有效“生命”周期。

提及开发商，不外乎用销售额、土地储备、区域分布等几个指标去框定，但城市运营是一个比较复杂的概念，应该用什么指标去衡量？或者用怎样的维度去掌控必要的资源？这也就牵涉到城市运营该怎样运作等问题。

张明贵认为，城市运营应该走市场化道路，比如大盘项目打包上市、证券化都是未来方向，再进一步做社区运营商、园区运营商。

张智则表示，开发商转型城市运营不简单，应该考虑的纬度比一般开发多出很多，除硬件建设，还包括人口导入、文化引进，使业主能够喜欢上这个地方，这才是城市运营商的内功所在。

在论坛现场，还有一些开发企业的操盘手认为，城市运营并非对所有房企都适合，对中小规模开发商而言，应该在微观层面做运营思维。

对此，东原地产集团营销管理中心总经理陈文指出，出身西南的开发企业在转型方面压力更大，这个地方成长起来的房地产公司，跟行业很多主流企业的玩法不太一样。西南的企业要做城市运营，需要通过运营这个端口去挤利润，因此在运营这方面可以做小一点；此外，运营思维是解决1+1大于2等问题。在未来10年，开发商的责任在于给业主搭建一个好的生活平台，集合交通、教育、医疗、商业等系列配套，让业主在社区里面可以安居乐业。