万科以众筹破局“只租不卖” 盈利仍是待解难题

每经记者 庞静涛 每经编辑 隋丕宁

拿下“万众忧心”的自持地块后，仅过了4天，北京万科掌门刘肖即给出破局举措——“众筹”，但如何盈利仍是摆在万科面前的难题。

11月17日，北京首批“限房价、竞地价”试点四宗地成交结果显示，住宅部分均为竞得者100%自持。

12月1日，进入方案评比的三宗地块公布结果，万科50亿元夺得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地，中铁36.75亿元竞得大兴黄村地块。

“如何盈利”成外界讨论热点，直到12月4日晚间，有消息称，万科将以“众筹”破局自持商品房。按北京万科总经理刘肖的说法，万科将选择一些企业进行“众筹”合作。据悉，在万科拿到地的第一时间，万科给地块所在海淀区的几个大企业打了电话，商谈关于“众筹”合作的想法，“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与”，且企业多是有解决自身员工住宿的迫切诉求。

这其中，北京万科负责房屋建设、配套引进以及物业管理；合作企业则在早期进行认筹，项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金经由万科最终返还企业。

盈利仍是待解难题

在万科解决了众筹企业之后，一个贯穿项目开发全程的收入构想，看似盈利无忧，但在如今租售比并不理想的租房市场，众筹企业的资金成本将如何支付或成难题。

在刘肖对外公布的众筹细节中提到，参与众筹的企业，早期众筹投资支持万科开发，意味着更多的合作伙伴分担了整个项目的资金压力；建设过程中，万科收取“建设成本费用+比较低的运营管理费”，能够直接平摊拿地和建安成本。

在项目建成后，众筹企业需要向万科提交相应的众筹项目运营费用。而且，项目启动前如果企业已经提前进入，意味着提前锁定客户，可以根据客户需求定制产品，从而缩短入市时间，同时也减少了营销费用。

租金能否覆盖资金成本？房东东创始人全雳向记者介绍，未来建成之后的房价和租金之间的租售比或许连2%都不到，恐怕连资金成本都无法覆盖。

持有同样观点的并不止全雳，还包括多位房地产企业的业内人士，均对众筹模式特别是盈利问题持有疑虑。一位房企投资拓展人士给记者算了一笔账，如果2%的资金回报率，一个10亿元的项目，在不考虑资金成本的前提下，现金回正也要50年，这还不算管理运营费用。

几乎所有的购房者都会有这样一个共识，买房的收益不仅仅是房租还有房子的升值，一位从事房地产评估工作的业内人士表示，全部自持的商品房项目不会按照住宅用途评估，具体影响多少仍要看市场反应。

在一片疑虑声中，有人认为，房产的买卖和租赁在成本上会有差距，改为计算租金和成本比的话，回报率会有提升，但仍需要企业运营1-2个财务周期，如果租金汇报预期稳定，之后选择资产证券化。