沪津再度调整楼市政策 一套首付、二套标准双提高

每经记者 吴若凡

11月28日21时许，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展 进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，涉及楼市信贷政策的方面有：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，要求严格执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

在上海出台新的信贷政策的同时，天津也出台了新的房屋信贷政策。

上海：首付提高 认房又认贷

值得注意的是，此次上海楼市调控新政要求，首套房商贷比例由30%提高到35%。原先只认房不认贷，现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净，只要还能查到贷款未结清等情况，依然要受到限制，即认房又认贷。此次政策要求加大的审核力度，要核查购房者的全国征信。

同日，上海还将公积金杠杆进行了调整，从公积金余额的40倍降低到余额的30倍。据公积金中心称，此次调整是使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，使得后续盲目提取公积金等做法减少。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：从政策出台背景来看，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。这个举措显示地方政府对楼市调控的决心。最近几周高价房成交比较活跃，也带动均价出现波动，可能对市场心态带来一定影响，通过政策加码可以巩固调控效果。此外，11月中旬以来，深圳、杭州等城市在原先调控措施上予以加码。上海对楼市调控进行加码不能算“意外”。

从举措来看，上海此次调整着重于信贷政策。卢文曦认为，此次政策对于置换刚需的影响很大，本来置换是上海购房的主流群体，这次限制了将近9成的人群，也就是说置换买房最低要付50%首付.

限购方面，上海已经处于较为严格的措施，再趋严的话会损伤合理居住需求，相比之下信贷政策还有一定腾挪空间。

原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷，意味着只要以前有信贷纪录，再买房都认定是第二套，这对改善型冲击尤为明显。当前上海中环以内置换买家达到9成，外环平均到6成。新政的出台，意味着这部分客户受到制约。查全国征信，覆盖范围要大很多。

对于首套房首付比例提高5%，心理影响大于实际。首套房一般都是以自己居住为主，以上海新房套均500万元来算，5%也就多25万元，对于有购买能力的买家而言，不能构成多大制约，短期可能因为支付能力不够，暂时搁置。可能几个月后达到支付能力了，马上会入市。

天津跟进加码

根据易居研究院智库中心提供的数据，截至11月28日，上海库存面积继续下滑，为633万平方米。如果按照过去6个月的成交面积均值进行测算，那么目前的去库存周期为5.3个月。

根据国家统计局数据形成的《全国70城房价指数报告》显示，今年10月份全国70个大中城市中，上海在房价指数环比增幅排行中已经跌出了前10位的水平，证明抑制房价快速上涨的工作总体到位。从同比增幅数据看，上海排在了全国第四位，其中前三位城市分别为合肥、厦门和南京。

11月市场交易已经在低位盘整，而且客户量比上月减少一半，预计调控政策出台后成交量会进一步收缩。价格方面当前议价空间已经扩大到3%-5% 。随着交易量收缩，还价余地扩大，价格或将出现实质性下跌。

在上海出台新的信贷政策的同时，天津也出台了新的房屋信贷政策，主要内容如下：

一、对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

二、规范阶段性担保放款管理。个人住房贷款阶段性担保放款前，购房合同备案手续应完毕并且借款人已提供首付款及契税发票、应缴费用凭证。对于无法提供足额担保的房地产开发企业，不得在抵押或抵押预告登记完成前发放个人住房贷款。对于存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“首付贷”等被行业主管部门认定为严重违法违规行为的房地产开发企业，不得开展阶段性担保合作。

三、上述政策自发布之日起次日实施，未明确事宜继续按照国家现行差别化住房信贷政策执行。发布后在本市房地产主管部门信息系统网签的正式购房合同，按照本通知要求执行。