刘銮雄80亿拆售湾仔物业 两年处置逾500亿港元资产

每经实习记者 黄博文

在大股东刘銮雄豪门恩怨还未剧终之时，华人置业又传出卖楼的消息。

11月25日，据香港经济通网站报道称，华人置业连日约见代理商，部署拆售湾仔夏悫大厦多层，初步意向以全层形式拆售，每层涉资约5亿港元，总资愈80亿港元。

该大厦位处香港湾仔告士打道39号，为一甲级写字楼商业大厦，楼高27层，邻近金钟及湾仔地铁站，香港会议展览中心及香港警察总部等地方。

刘銮雄被称为“香港最有故事的人”，其多次在地产低迷期抄底，先后买下铜锣湾地带、湾仔电脑城、尚翘峰，以及香港最高的购物中心The One等多栋物业，被誉为“铜锣湾铺王”。

资料显示，华人置业自2014年9月开始连环卖出内地和香港物业，包括尖沙嘴新港中心、尖沙嘴The One、铜锣湾皇室大厦、湾仔美国万通大厦、澳门御海蓝湾和重庆住宅项目“御隆天峰”等，共套现约560亿元。

记者梳理华人置业的资产处置路径，内地物业和湾仔美国万通大厦均为恒大许家印接盘，香港物业则大部分售予大股东刘銮雄及其家族，在左手倒右手的资产腾挪中，刘銮雄跃升为香港顶级富豪。

超500亿港元资产腾挪

继去年125亿港元售出湾仔美国万通大厦予许家印后，华人置业再度拆售湾仔夏悫大厦16层楼面，该物业7楼至9楼早年已经出售，这次华人置业倾向以全层形式拆售。

这幢大厦每层楼面积约1.6万至1.7万平方英尺（约1486平方米至1579平方米），目前意向价格为29.7万元/平方米至33.6万元/平方米，每层5亿港元起售，全部物业总额预计超过80亿港元。

在过去数年，华人置业在内地的开发项目主要集中在成都，包括金牛区的西锦城项目、锦江区的都汇华庭和青羊区的华人置业广场。此外，在重庆江北区，华人置业拥有一个建筑面积高达1108万平方尺商住项目的25%权益。

2015年，华人置业分两次向恒大集团抛售上述四大项目，总套现达82.5亿港元，自此，华人置业清空了在内地可销售型物业。

值得注意的是，华人置业近些年在香港的一系列抛售，接盘方不少为刘氏家族。在2015年的几笔交易公告中指出，交易所得额将有分派股息的作用。

位于香港尖沙咀的The ONE是香港目前最高大型纯零售商场，这个总建筑面积4万平方米、层高23层的大楼见证着刘銮雄的辉煌。在2014年崇光百货、久光商场等出现亏损的情况下，The ONE整体租金收入录得较上一年有7.57%升幅。不过，2014年底，华人置业将其出售给刘銮雄，净额为46.57亿港元。

2015年12月，华人置业发布公告120亿港元出售香港皇室大厦予刘銮雄，香港半山区西部的豪宅则易主为刘銮雄胞妹刘玉慧。

在左手倒右手的资本操作中，刘銮雄在华人置业的持股比例逼近75%的上限，也意味着，除非作特别说明，每次派息刘銮雄占据大份。同时，刘銮雄家族也以私人名义获得了华人置业的优质资产。

按照以往的套路，华人置业出售物业之后，都会派发丰厚的特别股息。自2014年中期息开始计算，华人置业每股共派股息18.31元，以大股东刘銮雄持有华人置业74.99%权益计算，他从中收取的股息达261.8亿元。

记者查阅华人置业2016年半年报，其主要物业还有港岛西半山住宅项目（占70%权益）、罗湖商业城、上海爱美高大厦、北京东方国际大厦、北京希尔顿酒店等。

谁在买入香港物业？

近来香港的写字楼交易进入活跃期。今年3月，中国光大集团收购爪哇集团位于香港湾仔顶级写字楼大新金融中心，作价100亿港元（约合人民币84.23亿元），成为香港历史上第二高价物业收购事件。

去年11月12日，中国人寿旗下中国人寿保险（海外）斥资58.5亿元，向会德丰地产买入红磡One Harbour Gate西座作为总部，物业预计2016年底落成。

同日，恒大地产宣布以125亿港元收购华人置业旗下美国万通大厦物业项目公司，该物业也成为香港历史上总价最高的一宗物业收购。

更为瞩目的是，11月份市场传言李嘉诚拟作价358亿港元（约314亿人民币）出售中环中心，买家为中国邮政储蓄银行。11月14日，针对有可能成为香港中环中心买家的传闻，邮储银行公开回应媒体称，“本行并不知悉相关情形，并无进一步信息提供。”

最近几天，恒基兆业地产也传出放售香港北角京华道18号全幢商厦的消息，开价约100亿港元。

无论上述两宗交易最终是否成交，但香港整幢写字楼成交频繁却是不争的事实。

此前，房地产顾问公司莱坊就表示，香港上半年楼市，频频出现内地资金购入物业，涉及约16.82亿美元，投资物业分类上，约87%为写字楼，10%为地皮，其余3%主要为零售物业。

第一太平戴维斯何凌博士向《每日经济新闻》记者表示，“内地经济下行促使企业向外寻求投资机会，香港物业市场透明度高，买卖有竞争力，核心区域的楼盘供应量很少。部分中资机构希望借此作为其香港总部或者一个窗口，利用这个平台可以走出去。”

仲量联行报告显示，香港稳居全球写字楼租金最贵城市，其并称“由于中资企业对香港写字楼的需求持续，仲量联行预期中环甲级写字楼租金2016年将上升5%-10%。”

单从近两年房企出海潮就可发现，中资企业开拓海外市场成为主流趋势，选择海外发展，把总部或海外总部放在作为国际金融中心的香港似乎成了中资企业不二的选择，这也成为造就香港写字楼市场活跃的最大推力。