李宇嘉:三大原因致地产开发投资回升

◎李宇嘉

随着调控推进和升级，特别是融资开始收紧，房地产销售下滑已无争议，近期数据已显端倪。据国家统计局最新披露，2016年1~10月，全国商品房销售面积和金额分别为12.0亿平方米、9.1万亿元，同比增幅均比1~9月收窄0.1个百分点。据CRIC统计，受调控的热点楼市下滑更明显，即便有“金九”热销、网签滞后和“赶政策末班车”等影响，10月一线城市和二线代表城市销售面积环比分别下滑9%和16%。11月上半月，一线和二线代表城市销售面积环比分别下滑9.4%和5%。

但是，房地产开发投资却有回升的趋势。1~10月，房地产开发投资同比增长6.6%，连续3个月回升，且增速比1~9月加快0.8个百分点，比上年同期加快4.6个百分点。从原因来看，今年新开工月均增长14.3%（去年月均下降15.8%）；月均土地购置降幅（-8.3%）比去年收窄25个百分点，销售面积增速扩张20个百分点。历史经验显示，开发投资滞后销售和新开工6~12个月，销售和新开工全面回升，开发投资必然保持旺盛态势。

受2007年下半年~2008年上半年连续收紧货币政策和房贷政策，加上随后次贷危机冲击内需，2007年9月~2009年2月，房地产销售面积同比增速连续16个月下滑，导致随后开发投资增速从2008年的23.4%下滑至2009年7月的9.5%。同样，受2011~2013年启动限购限贷及收紧货币的影响，2013年~2015年5月，房地产销售面积同比增速连续下滑，并创造连续15个月（2014年2月~2015年5月）负增长的纪录，随后开发投资增速也从2014年初的19.3%一路下滑至2015年底的1%。

那么，未来房地产销售下滑，当前持续回升的开发投资增速和景气态势能否保持呢？

笔者认为，尽管销售下滑是确定性趋势，但缓慢下行和整体高位景气是未来销售的两大特征。今年1~10月份，销售面积和金额增速分别比去年同期加快了26.3和19.6个百分点。10月以来，销售开始回落，但供应收缩得更快，据CRIC的统计，10月份28个重点城市新房供应量环比下降24%，其中一线城市下降63%，二三线代表城市下降18%。

供应收缩，一方面在于热点城市调控后，预售和价格管理很严格，不少新项目不得不延缓入市；另一方面，前三季度楼市火热，多数开发商已完成全年销售目标的90%。

同时，今年前10个月销售回款增长了40%、房企发债和理财流入楼市资金分别翻了3倍和11倍，“不差钱”的开发商主动减少推盘以待明年形势明朗。因此，即便销售下滑，但调控前已属供求紧张、库存消化周期在6~10个月的28个热点楼市，10月库存继续下降5.5%，库存消化周期为7.4个月，较9月下降0.6个月。

因此，在货币政策继续稳健、房贷利率仍处历史低位等情况下，楼市销售面积和金额分别占全国30%和50%东部三大都市圈、中部以郑州和武汉为核心城市群，其销售波动不会太大。10月份，尽管一二线城市销售回落，但三四线楼市成交面积继续上升，四大都市圈内的三四线城市，成为楼市销售贡献的主力。

同时，2013年~2015年，全国房地产用地占供地面积分别为27.4%、24.8%和22.5%，收缩趋势明显。截至今年10月，开发商土地购置面积连续31个月负增长；2014年2月至2015年12月，新开工面积连续23个月呈负增长，中期内供求紧张局面难改。特别是，近年来一二线重点城市几乎没有完成年度供地计划，住宅用地供应年均降幅多数在40%~ 50%。因此，开发商有“补库存”的诉求。今年以来，新开工呈现出2012年以来最快增长态势，连续9个月正增长，月均涨幅为14.3%。

根据国家统计局的数据，9月份，70个大中城市中新房价格涨幅超过5%的只有29个城市，涨幅超过10%的只有19个城市。因此，楼市区域分化在加剧。近年来，新开工和投资之所以下滑，事实上主要受2009年~2011年中西部三四线楼市高增长，并从2012年开始陷入无效库存泥潭所拖累。2015年以来，投资（慢）和销售（快）开始背离，无效库存对开发投资的影响减退。

此外，刚刚披露的10月份宏观经济数据显示，新兴产业尚弱，基建和房地产开发投资仍是经济企稳的最大功臣。因此，经济彻底企稳和转型完成之前，楼市政策基调不会掉头，这就决定了本轮楼市调控的本意，并非在打压销售和投资，而在于抑制资产泡沫。因此，开发商“补库存”必然会在中期内继续进行下去。

未来一段时间，即便新开工增速受销售下滑而回落，但回落幅度是缓慢的，且中期再度周期性回升是大概率事件。另外，从2015年9月起，土地购置面积降幅持续收窄的态势没有改变，也是“补库存”的一个征兆。因此，考虑到新开工维持景气态势，销售面积增速扩张，再加上土地购置降幅收窄，滞后12个月左右的开发投资将保持景气态势。（作者系深圳市房地产研究中心研究员）