年销售额仅1291亿元 马来西亚缘何引中资房企扎堆淘金

每经记者魏琼

森林城市营销大幕开启，马来西亚成功登上新闻热搜，一跃成为中国人最关注的国家之一。

10月，碧桂园与白沙罗实业有限公司正式签署合约，宣告位于新山淡杯的中央公园项目（CENTRAL PARK）诞生；11月1日，绿地控股宣布就参建马来西亚吉隆坡“大马城”和周边高速公路项目签署合作备忘录，拟分别参与两个大型项目的投资开发及基建施工。

碧桂园和绿地先后在马来西亚落子新项目，加大布局力度。据《每日经济新闻》记者不完全统计，马来西亚市场已成功吸引包括碧桂园、绿地、雅居乐、富力、新华联在内的5家开发商投资13个项目。

一个年销售金额仅有800亿马币（约1291亿元人民币）的市场，马来西亚究竟有何魔力，吸引中国房企纷纷进驻？

回报率达20%

据了解，中央公园是碧桂园在马来西亚布局的第五个项目，也是碧桂园在新山的第三个项目。项目占地53 英亩（约为21万平方米），总计容建面为90万平方米。

碧桂园相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，中央公园预计投资额为3.5 亿马币（约为人民币5.6亿元），预计开发1万套左右，户型以35~90平方米1~3房洋房为主，面向新山本地年轻客户群体。

绿地控股拟投资的2个新项目总面积与中央公园相当，占地约303亩（约20万平方米），规划总建筑面积约160万平方米，建设服务式公寓、办公、商业和酒店等业态。

在此之前，绿地以将近200亿元人民币投资新山翡翠湾、阳光海岸两大项目，其中翡翠湾项目已开盘，均价为15500元/平方米。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至目前已有5家国内房企布局13个项目，并且有开发商表示未来有合适的机会还会加大马来西亚市场的布局。

为何中国开发商对马来西亚市场表现出如此高的热情？

雅居乐马来西亚公司总经理蔡高信在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，马来西亚市场的回报率较高，达到20%，马来西亚的土地成本较低，地价一般占开发成本的比例为5%~10%。

业内人士认为，在马来西亚市场，中国开发商的节奏快于本地开发商，凭借强大的营销和管理模式，中国房企或许可以获得更高回报。

《每日经济新闻》记者查看雅居乐2016年半年报发现，雅居乐在马来西亚吉隆坡第一个项目满家乐的楼面地价为2051元/平方米，目前推出市场的300多套房屋均价为16000元/平方米左右。

2014年雅居乐以8.55亿元在吉隆坡市中心获得Bukit Bintang的地块楼面价为6807元/平方米。商业地块在马来西亚更受追捧，商业地块限定容积率但不限制套数，还可申请修改规划建住宅产品，盖小面积户型将获得更高的投资回报。

2013年底，富力耗资85亿元购入马来西亚柔佛州新山地区6幅地块，单价在2000元/平方米左右。关于马来西亚市场的高回报率，富力董事长李思廉曾坦言，2000元/平方米买来的土地，16000元/平方米卖出去，这利润不错。

绿地相关工作人员在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在“一带一路”战略的利好下，两国关系友好是房企投资海外的好时机。绿地在马来西亚发展比较早，早已成立了绿地马来西亚项目公司，当地资源和团队建立逐步完善，有好的项目和机会后续加大布局。 

当地上调转售门槛挡财路

2015年上半年，马来西亚市场总成交金额约为364亿马币，全年成交金额在800亿马币左右，相当于中国一个千亿房企的年销售金额，市场体量较小。

据了解，雅居乐满家乐41130平方米的占地面积，800多套的货量在当地已经算是“巨无霸”级别项目了。该项目今年年初开始共推出320套货量，目前签约80套。

雅居乐营销管理部助理总监王晓曈告诉《每日经济新闻》记者，这一数据在当地来讲还算不错的水平。马来西亚本地市场小，没有产权年限，去化较慢，发展商能够平衡资金情况就好，不会有太大的去化速度要求。

2014年数据显示，马来西亚总人口为3019万人。王晓曈表示，房地产并不是马来西亚最大的支柱产业，马来西亚人并不真正靠销售房子挣钱，大量的钱都存在银行，获取稳定的回报。

中国开发商都是以高周转、快速开发著称，体量规模较大。富力公主湾项目占地面积为700亩，预计推出3万套货量；绿地新山两个项目总占地面积约860亩，新获取项目拟投资开发项目占地约303亩；碧桂园森林城市占地面积20平方公里，开发周期长达20年，碧桂园中央公园项目预计推出货量1万套左右。

一边是国内开发商对马来西亚市场高度的投资热情与大体量项目将入市，而处于上升期的马来西亚市场能否消化如此庞大的货量？深耕马来西亚市场的中国开发商如何突破？

马来西亚房地产投资人士告诉《每日经济新闻》记者，在马来西亚市场，并不会因为开发商的国籍而影响消费者的购房意愿，关键在于开发商的实力与背景以及曾经开发过的项目。很多本土发展商都跟国外公司一同开发项目，所以是不会有排斥现象的。

据蔡高信介绍，从目前的客户结构来看，早前满家乐项目八成购买人群是本地客户，两成是中日韩买家。随着项目在中国推广的加快，中国客户比重已经提升到五成。富力公主湾项目相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，新加坡、马来西亚和印尼购买人群占七成左右。

今年以来，碧桂园、雅居乐、富力均加大了在中国以及其他国家的推广力度，外拓市场成为开发商突破的重要途径。

受经济增长、外来投资涌入等因素影响，2000年至2015年，马来西亚房价上涨127%，年均增长8.4%；马来西亚市场租金回报率较高，吉隆坡中心区域可以达到6%~6.5%。

较高的租金回报以及物业升值成为马来西亚投资热的一大原因，曾在多国考察的赵女士告诉《每日经济新闻》记者，马来西亚的国际学校是她最看重的一点，希望自己5岁的孩子能接受更前沿的教育，同时也能接受中华传统文化教育，而成本低于欧美等国。

海外投资需要注意风险，随着外国投资者加大投资力度，海外客户购房占马来西亚新房总数约30%，马来西亚政府开始提高购房者门槛和投资成本。国外客户在马来西亚购房后3年内不能出售，5年内转售房产需要按收益部分缴纳30%的增值税。

马来西亚房地产投资人士认为，投资房产最重要的是地段，谈及中国房企大量布局的新山，其坦言，新山短期来看投资效果不太理想，但长期来看，出租和出售都有一定市场。