地产私募的A股算盘：光大安石借嘉宝注入15.4亿资产

每经记者杜冉乐 9年前，美国具有地产私募特色的“华尔街新霸主”黑石集团上市。此举极大地振奋了远在大洋彼岸的中国地产私募大佬。 11月2日，嘉宝集团（600622，SH）发布公告称，公司拟出资15.44亿元，受让关联人持有的光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司（以下简称光大安石）、光大安石（北京）资产管理有限公司（以下简称安石资管）各51%股权。 嘉宝集团表示，此笔交易有利于公司迅速获得优质的房地产私募基金管理类资产、品牌及优秀管理团队，提升公司综合实力。 中城投资等不少地产私募仍停留在新三板挂牌期，在低利率环境下，他们将如何从金主的角色快速突围与转型？ 引入战略投资者 2月初，嘉宝集团披露定增公告，其成功发行1.68亿股新股，其中光大控股旗下北京光控安宇投资中心（有限合伙）与上海安霞投资中心（有限合伙）合计认购9900万股，占嘉宝定增后总股本的14.28%。 嘉宝集团在2015年年报中表示，引入上述光大控股两个投资主体，实为引入战略投资者。 定增时隔半年后，上述光大安宇一举增持嘉宝集团3406.2万股，持股比例从年初的9.11%直线上升到14.1%，成为其最大的单一股东。截至目前，光大控股系合计持有嘉宝集团19.28%，直逼上海嘉定国资委间接合计所持的20.5%。 基于光大安石在光大控股中唯一的房地产资管平台这一定位，嘉宝集团认为，其未来将有机会与光大安石在融资、资产管理、互联网+等多方位协作。 上述双方的合作意向仍言犹在耳，但收购交易计划已落地。按照公告表述，嘉宝集团将集中收购光大安石投资旗下光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司（光大安石投顾）51%股权、光大安石（北京）资产管理有限公司（以下简称安石资管）51%股权，合计交易金额15.4亿元。 记者注意到，光大安石投资原名为光大安石（香港）有限公司，现今注册地仍在香港，其实为控股型公司，主要通过上述两个交易标的企业开展具体业务。 依此来看，上述交易一旦在嘉宝集团股东大会上审议通过，就意味着光大安石的核心资产将注入这个A股上市平台。 对此，光大安石投资首席投资官陈宏飞在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，一切以公告为准，不方便再讲。 公告透露，光大安石投顾扮演的是私募基金管理人角色，安石资管主要从事对光大安石所投资的项目进行投后运营、管理服务，目前在管的房地产项目建筑面积达240余万平方米。嘉宝集团表述说，上述集中式收购将共同构成房地产投资管理的完整业务链。 截至去年底，光大安石投顾总资产4.68亿元，去年营业收入3271万元，股东应占净利1890.4万元，其中扣非后净利润1776.5万元。同期，安石资管总资产6372.7万元，实现营业收入2326.62万元，股东应占净利380.22万元，其中扣非后净利378.84万元。 记者注意到，光大安石评估基准日经审计的账面净资产约3.35亿元，评估值约30.25亿元，评估增值率约804%。但安石资管评估基准日经审计的净资产账面价值为279.16万元，评估值249.09万元，减值率10.77%，原因在于旗下非流动资产占比已过半，核心是长期股权投资减值。 地产私募加速转型 2007年，美国黑石集团在纽交所上市，成功募资高达76亿美元，其中不动产业务占了该集团业务的近三分之一，这让国内私募机构及其大佬们格外感到兴奋。 最新信息显示，黑石最新股价为24.36美元/股，动态市盈率53.45倍，总市值153亿美元，相对于上市以来最高点即2015年4月份的股价44.05美元下跌近50%，但其股价相比上市首日31美元/股下跌约22%。 依此来看，黑石仍是千亿（人民币计价）市值的私募机构，这也成了包括九鼎投资、中科招商等国际对标并奋力追赶的主要对象。其中，九鼎投资因其涉及私募股权投资、不动产基金等多元业务更像业内俗称的“中国版”的黑石。 记者注意到，九鼎投资去年借壳A股上市房企中江地产并将之更为现名，并成功在后续的资本运作中注入母公司九鼎集团旗下昆吾九鼎投资这一资本热捧的“私募股权投资”业务。 截至目前，在新三板挂牌的九鼎集团旗下既有A股上市的九鼎投资，还涉及新三板挂牌的九信资产，此外还有九州证券、九信金融等金融业务，其多位核心中高层曾对外宣称公司市值超过千亿。 就不动产业务而言，九信资产曾试图以债权收购形式整体吞下全国位于三四线城市的数十家房企股权，试图实现房地产业务的资产裂变效应，但该模式后续却遭遇流产。 与此相比，九鼎投资之前对外透露的“九宜城”模式，试图以资产证券化创新商业地产融资，这让困扰业内多年的商业地产退出问题似乎找到了新的风口。 近日，九鼎投资西部某区域一位相关负责人向《每日经济新闻》记者独家透露，“九宜城”模式进展得不错，这个项目已成功，但较为低调，将解决商业地产的上市难题。 记者注意到，除了九鼎之外，更多的地产私募机构比如以打造“中国类REITS”的中城投资及协和资产等去年集中挂牌新三板，但当前新三板被曝出多个制度性难题，使其吸引力不如预期。 陈宏飞表示，“其实我们追求的不是最高的回报率，而是基础的回报率和安全稳定的收益，这个时候，我们发现在中国，资产管理和经营的能力已经是一个短板，我们就从资本开始向地产的经营这个方向转变。” 目前，包括五牛基金、盛世神州基金等知名地产私募也在加速转型，试图从金主角色转向资管。按照五牛基金董事总经理全宇的说法，他们的新角色职能是“锦上添花”，通过持有不动产提升品质。