郑松兴转让华南城23.2%股权 中洲控股40亿港元接盘

每经实习记者 黄博文

10月27日晚间，华南城（01668.HK）发布公告称，公司联席主席兼执行董事郑松兴拟最多40亿港元转让公司23.2%股权，受让方为中洲控股。

交易完成后，中洲控股将拥有华南城18.57亿股股份（占已发行股份总数约23.2%），并将成为华南城最大单一股东及主要股东。届时中洲控股将正式登陆港股市场，拥有A＋H双上市平台。

关于控制人出让股权的因由，《每日经济新闻》记者致电华南城，对方表示一切以公告为准。但一位华南城前员工向记者透露，前期扩张迅猛大举圈地，项目自持比例很大，后期运营又面临挑战，物业空置率攀升等一些列问题正困扰着华南城，“华南城模式”正面临大考。

中洲控股40亿港元接盘

根据华南城发布公告，联席主席兼执行董事郑松兴与中洲控股签订协议转让其持有的18.57亿股，占已发行股份总数约23.20%。

公告显示，各方同意标的股份代价为每股公司股份不少于1.80港元，及不多于2.20港元，并以现金方式支付，限制谈判期为4个月。

依此计算，本次交易涉及金额最多将近40亿港元。交易完成后，中洲控股将拥有华南城18.57亿股股份（占已发行股份总数约23.2%），并将成为华南城最大单一股东及主要股东。

郑松兴在公告中表示，通过此次交易，中洲控股和华南城将结合各自在住宅开发领域和综合商贸物流领域的不同优势，形成业务协同和互补，善用AH股上市公司资源，提升双方在行业中的市场竞争力。

郑松兴本人表示对华南城及中洲控股未来发展充满信心，积极寻求在中洲控股的投资机会，并在符合适用的法律法规及其他规定的前提下，通过包括但不限于参与中洲控股发行A股股份等方式，以期成为中洲控股的重要股东。

交易双方约定，建议交易完成后，郑松兴将继续担任华南城联席主席兼执行董事。

中洲控股前身是深圳市长城投资控股股份有限公司，创立于1984年，1994年经股份制改造成为上市公司，拥有国家房地产开发一级资质。

中洲控股以房地产开发业务为主，范围涉及酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、投资等多个领域。目前中洲控股项目位于珠三角、长三角、川渝、环渤海等全国多个区域。

“华南城模式”大考

早在2002年，香港民生珠宝总裁郑松兴联合香港佳宁娜集团马介璋、建业五金塑胶公司孙启烈、力嘉国际集团马伟武和京晖国际梁满林4人在深圳成立华南城公司，利用当时深圳市商贸物流外迁的机会，旨在建立一个商贸物流、商业、酒店和住宅为一体的大型园区。

2003年5月，深圳华南城正式动工，作为华南城第一个项目，深圳华南城占地2250亩，总投资80亿元。上述华南城前员工向记者透露：“当时土地成本只占到项目总成本的1%，初始投入不到9000万元，到了2009年该项目累计盈利超过40亿元。”

深圳华南城的成功让郑松兴看到此模式的巨大空间。彼时正值全国商贸物流产业由市区向郊区转移，华南城大手笔圈地造城模式，拉动地方GDP和解决就业的概念受到地方政府的支持，其开始以极低土地成本在全国跑马圈地。

从2009年南宁华南城和西安华南城项目动工，到2015年南阳华耀城和邯郸华耀城启动，短短几年时间里，郑松兴利用这一模式创造了华南城和中国城乡股份两家上市公司和16个商贸物流城项目。

《每日经济新闻》记者梳理发现，16个项目主要分布在西安、郑州、哈尔滨、河南周口等二三线城市。根据中国房地产报的数据，16个项目圈地约14万亩，总规划建筑面积约1.4亿平方米，总投资超过2900亿元。

华南城项目基本由商贸物流、配套商铺、配套住宅和酒店等四大产品构成，项目普遍占地面积大、开发周期较长。记者翻阅其年报发现，在所有开发项目中，华南城自持比例不得低于50%。

一直以来，商铺和住宅销售才是华南城的主要盈利模式，2015年度销售收入占总收入的70％左右。由于拿地价格较低，再加上地方政府在税收等方面的优惠政策，华侨城通过出售物业收回成本并盈利，以平衡持有物业的成本。

但二三线城市的高库存让华南城的销售乏力，根据其2015年度报告显示，华南城实现合约销售66.28亿港元，比2014年度的113.21亿港元下滑41.15%。

在持有物业的运营上，华南城亦面临挑战。其开发项目均位于离市区较远的郊区，相关配套匮乏，对后续招商运营形成持续压力。相继开发的东北物流城、周口华南城等空置率不断攀升，最好的深圳华南城，“正常营业的不到30%”。

上述华南城前员工向记者透露，地方政府支持华南城模式成功的关键因素之一，其不仅在土地出让金和税收方面得到优惠，还在其他产业转移搬迁方面获得政策支持，这成为“华南城模式”大规模扩张的主要保障。

但现在各地拿地逐渐透明化，地方政府对华南城项目的支持力度不比以往，再加上电商对传统商业不断冲击，“华南城模式”能否持续辉煌将是个未知数。

不过，作为郑松兴控制的另一港股上市平台民生国际（00938.HK），在4月份收购重庆原万豪酒店大楼（一期工程）之后，10月26日公告称，拟收购上海中央商务区物业。在华南城的卖和民生国际的买之间，郑松兴做出了明确的选择。