冯焱东：金融部门能否在楼市调控发挥更积极作用

◎冯焱东

金融在房地产发展和调控中作用重大。房地产是资金密集型行业，在开发和销售两方面都需要金融部门的大力支持，而且融资杠杆都很高。正因为如此，在房地产调控实施中，金融部门和金融手段发挥着重要的作用。但整个房地产调控组织体系中，金融部门所能扮演的角色却并没有完全理顺，甚至存在一定的不协调性。

第一，能够参与房地产调控的部门较多，但包括金融部门在内，各部门的责权利关系并不清晰。

第二，中央各部门在调控的关系上没有完全理顺，地方各部门也就同样存在这个问题。而且“一行三会”金融部门垂直化管理特征比较明显，地方政府协调各部门的难度加大。

第三，房地产是地方性产业，本应在调控中成为责任主体。但地方迫于财政收入与GDP发展等压力，存在土地收入最大化的倾向，这与房地产调控的目的直接冲突。而且地方的主要考核目标没有和房地产调控紧密挂钩，所以地方调控政策总是时机滞后且力度不够大，往往是中央督导后才出台实质性措施，此时房地产问题已经很明显了，调控效果自然不太理想。

仅从金融角度看，金融管理部门当前在房地产调控体系中更多地是一种配合的角色，那么，能否让它在房地产调控中发挥更加积极的作用呢？

去年开始，一线城市北上深和南京、苏州合肥楼市形势火爆，今年3月以后多个城市“地王”频出，房价快速上涨。这些城市本需及时降温，适度抑制需求特别是投资需求，但金融方面依然在执行去库存的鼓励。值得注意的是，去库存政策是针对我国绝大部分城市供大于求的情况提出的，供不应求的城市则应该因城施策增加库存抑制需求。

1~9月房地产公司债发行创下历史天量，达到万亿元之巨，且利率很低，A股市场房地产定增大行其道，各家银行纷纷加大按揭和开发融资力度。金融宽松政策直接催生“地王”连接产生，地价房价轮番上涨。

从杠杆上讲，销售环节的按揭贷款首付2~3成居多，利率还有优惠，土地购置环节的土地款融资中，自有资金可低到30%。巨量资金的支持，低廉的资金价格，高比例的杠杆，在这一轮房地产局部过热中扮演了推波助澜的角色，影响了房地产健康发展，也对金融安全形成一定威胁。这些情况的出现，与因城调控方针贯彻不到位、地方政府主体责任没有落实有关，也与金融管理部门在调控体系中主导性、主动性不够有关。如何发挥金融主管部门在房地产调控中更积极的主导作用？如何理顺房地产调控组织体系中的种种关系？笔者认为需要在以下几个方面做进一步梳理和改革：

首先，中央各相关部门在房地产调控中的责权利关系要进一步理顺。鉴于房地产对经济和金融的重要性，建议新组建中央房地产政策委员会，可下设专家委员会，多邀请各地紧密接触一线房地产市场的专家。各部门各司其职，责权利关系要清晰表述出来，保证中央各部门的协调性。

其次，中央和地方的关系要理顺。各地房地产发展情况千差万别，房地产调控主体责任一定要落实到地方政府。房地产调控有几大目标，供求基本平衡、房价基本稳定、结构基本合理、避免两个泡沫——房价泡沫和供应泡沫，这些目标要纳入地方政府关键考核指标体系，避免地方短期过度发展房地产损害城市长远发展能力、造成居民购房压力过大等弊端。

再次，地方政府在中央支持下要进一步理顺房地产调控体系和各部门的责权利关系。中央可以考虑在一定程度上把房地产调控主体责任落实到地方，同时赋予地方足够权利。而“一行三会”在贯彻因城施策精神指导下，不妨考虑把房地产金融政策调整权利有条件地下放到地方金融管理部门。

由于房地产市场往往变化很激烈，在出现异常波动时必须及时出手调控，否则调控效果将大打折扣。房地产调控既要建立长效机制，又要建立短效机制，二者缺一不可。短效机制如同“急则治其标”，长效机制如同“缓则治其本”，长短结合才能“标本兼治”。

调控要在短期见效必须常态化使用金融工具。金融手段在长短期均能发挥重要作用。目前房地产短效调控机制亟待加强。第一套、第二套按揭首付成数、不同情况的按揭利率、按揭资格认定、按揭规模的大小等金融手段对房地产短期购房需求有很大的调节作用。

开发贷规模大小、不同城市支持程度、土地款融资渠道的收与放、房地产公司债的规模和准入标准及利率高低等、股市IPO与股票增发的支持或限制等对房地产公司的资金面影响很大。这些方面的调节能对土地市场的成交量和成交价格乃至房价预期产生重大影响。

（作者为民生银行地产地产研究院首席研究员）