“1亿人”刺激出超3000万套需求 去哪儿投资？

◎每经记者 王婷婷

今年国庆长假之后，国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，着力解决1亿流动人口进入城市落户的问题。这不仅仅是中小城市的利好，也会成为大城市的红利。那些被限购的热门城市，会因为户籍的放开而新增购房需求。

在人口流入和严控土地供应之间，哪些城市会成为购房需求集中释放的区域？哪些城市又不会释放这种需求？这种购买需求的释放，又是否可以有效化解后地产调控时代成交下滑的态势？《每日经济新闻》记者对相关政策及城市房地产市场进行了深入研究，试图寻找未来房地产市场最靠谱的投资去处。

“新型城镇化建设，要以人的城镇化为核心。”这是习近平总书记对深入推进新型城镇化建设作出的重要指示。

相关政策规划也在提速加码。10月9日至10月19日，国务院办公厅和国土资源部、国家发改委、公安部、人社部、住建部、卫计委等部委相继出台了有关户籍人口、土地供应、社会保障等多维度的一系列政策指导性文件。

这一系列围绕“人的城镇化”展开的规划，清晰描绘了“十三五”期间主要的人口流动和经济发展路径。

就“1亿非户籍人口”来看，粗略按每套3人计算，就将产生超3000万套住房需求，即使剔除不购房、租赁房、保障房等因素，考虑换房、多套房和由此带动的投资需求等，这一波人口流动带给商品房市场的行情也将十分可观。

但是，人钱地的错位和供求的不均衡一直存在，谁才能真正分到蛋糕？

●“剪刀差”之下，省会级城市最受益？

在近日国家层面发布的多份文件中，差异化、分层级特征明显，也正是这一特征使得省会级重点城市，或成为这一轮规划下的最大受益方。

10月11日，国务院办公厅印发的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》（以下简称落户方案），核心是“农业转移人口落户条件的全面放宽”，但不能忽视，这是有区别、有条件的放宽。

落户方案中主要“非户籍”人群的落户执行要求，均为“除极少数超大城市外”；省会及以下城市才需全面放开对“高校和职业院校毕业生、技术工人、留学归国人员”的落户限制，对部分省会及等级更高的城市则无明确要求。这意味着，此类城市可以按以往政策，对非户籍人群按需接收、按需限制。

土地供应端亦然，从10月10日五部委联合出台的《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》可见，现在人均城镇建设用地不超过100平方米的城镇，按人均100平方米标准安排新增建设用地；超大和特大城市的中心城区原则上不安排新增建设用地。实际上，至2020年全国规划新增的3900万亩用地中，没有一亩安排在超大和特大城市。

10月19日，国家卫计委流动人口司发布《中国流动人口发展报告2016》指出，“十三五”期间，人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口继续增长，中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。

一个明显的“剪刀差”已显现，即人口依然会向超大和特大城市聚拢，但由于土地和人口的红线，人最终流不进超大城市，会转而外溢到围绕超大城市形成的城市群内的重点城市。

在“1亿人”中，能流入这些城市的人群又有分化。高校和职业院校毕业生、高级技术工人、留学归国人员，将成为首选落户人群。其后，普通的升学和参军进城的农村学生、长期在城市居住的农业转移人口和新生代农民工会成为重点城市或一些特色化城市的吸纳对象。

这一观点得到新城控股高级副总裁欧阳捷的认同，他指出，当前的落户政策给了部分省会城市吸引人口和快速发展的历史性机遇，会让这些城市的购房需求大增。

“假如20个热点城市吸引超过30%的年均转户人口，平均每个城市将增加20多万人，其购房需求将是巨大的。”

在这20个热点城市中，一线城市以外，天津、杭州、苏州、成都、重庆、武汉6个2015年GDP总量超过1万亿元的重点城市无疑最值得关注。

各地统计局数据显示，上述6个城市2005~2015年这10年间GDP增幅普遍在3.4倍以上，涨幅甚至超过上海、北京。重庆和天津更是成为2010年人口已超千万的超级大城市。此外，2015年GDP超9000亿元的南京、长沙同样具备潜力。

值得指出的是，上述城市（除苏州）也正是国家2030年“八纵八横高铁规划图”中，有4条及以上高铁线路通过的重要节点城市，交通和距离使得这些城市能尽早接收到中国核心区域经济地带的人口红利。

更可一提的是，上述城市均具备特色资源优势，经济内生力强，这正是人口虹吸能力的核心因素之一。例如，武汉的高校数已达86所，名列全国前列，2015年人均本外币存款也达18.28万元，甚至高过天津。成都的游戏产业发展突出，截至2015年底仅高新区已聚集游戏企业400余家，全年能实现销售收入82.4亿元，且同比增幅达到35%以上。长沙基于装备制造业、文化创意等特色产业的优势，GDP 10年增长了460%，增幅位居全国首位。

●一线城市“内耕外溢”，大小城市都有机会？

在这一轮城镇化中，率先设定“人口红线”的4个一线城市已经从“人口数量驱动”发展到了“人口质量驱动”的阶段。这些城市只会吸收“1亿人”中的顶尖部分。

以上海为例，其居住证主要面向“国内引进人才”、“国外引进人才”、“普通外来从业人员或投靠类”三类人群；2015年上海开放的“直接落户”则针对创业人才、风险投资管理运营人才、企业家、企业高管和科技技能人才等高端人群。

伴随房价承受力更强的人群更聚集，城市的房价天花板将被抬高。正如知名财经人士叶檀所说，深圳这样的城市，土地单位价值在提高，房价没有下降理由。

对于开发商而言，问题“不是大家不买，而是无地可供。”中指院数据显示，今年上半年全国20个热点城市可售面积下降了约20%。根据克而瑞数据，“北上广”的年度供地计划在2015年已下降20%以上。

房企进入特大城市的门槛越来越高，但并不等于没有投资机会。

“人地挂钩机制”中再提“鼓励农村土地经营权规范有序流转”，对特大城市城中村旧改、待开发农用地等提供了“被释放”的想象空间。

如果能加大对农用地的盘活，上海房地产无疑将迎来巨大的想象空间。只不过，一线城市土地的开发，基于城市发展和区域供求等各方面的考虑会更综合且严苛。

上海市虹桥商务区企业服务处处长贾开京曾对《每日经济新闻》记者直言，上海并不是没有地，而是有很多条件约束，土地什么时候释放，要看成熟规划如何引领、产业经济如何配合。

房企也可以另辟蹊径，因为相较于特大城市内部的深度挖掘，超级城市的郊区，周边的新区、卫星城，特别是城市群连接点的“中小城市”，同样不容忽视。

上述“落户方案”就明确指出，超大城市和特大城市需要“区分城市的主城区、郊区、新区等区域，分类制定落户政策。”

《每日经济新闻》记者整理城市经济指数和房价发展情况发现，优先接收大城市人口和经济外溢的城市，其房地产市场是值得关注的。包括北京周边的廊坊，深圳周边的东莞、惠州，广州周边的佛山，上海周边的苏州等城市及其下级城市。

佛山2015年GDP已超8000亿元，和其同档位的无锡、宁波，在由《每日经济新闻》联合中指院推出的《长三角城市价值白皮书》中，分别排在前3和前10的位置。在中指院上海分院副总经理张志杰看来，这些城市的房地产市场值得关注。

从中国房价行情平台发布的小城镇平均单价可见，上述城市与大城市“接壤”的小城镇已经率先开涨，燕郊6月平均单价17340元/平方米排行第一，三河和大厂也位列TOP20；东莞的凤岗、塘厦、长安、大岭山、大朗、黄江、清溪、厚街8个镇房价均排在全国前25位。

张志杰告诉《每日经济新闻》记者，基于产业、人口、配套考虑，金华、台州短期内房价有比较大的上升空间。如果城市群真切落地，受到距离和交通利好的嘉兴，市场也值得关注。

“都市圈恰恰正是未来城镇化的关键，其中的中小城市将获取未来人口流入和产业发展的最好机会。”欧阳捷指出。

●城市群之外，哪些地方有机会？

欧阳捷也提醒，中国一、二线城市房价上涨15%的城市只有16个，再加之上述“周边城市”，值得关注的城市不会超过30个，投资回报率不到25%的城市不作考虑。

无疑，房地产市场的机会越来越集中，无论是特大城市、省会城市、重点二线城市，还是上述中小城镇，拥有人口机遇和房地产发展空间的城市，无一不是有“超级城市群”这根核心轴牵引的。

数据显示，国家三个一线城市群（京津冀、长三角、珠三角）的体量，已经占到全国GDP总量的40%。此外，“成渝城市群”中，成都和重庆近年GDP均保持两位数增长，“长江中游城市群”中，“1+8城市群”和“长株潭城市群”每年的产值也十分惊人，中国的经济动力被几大城市群“瓜分”，随后人口流动、资金流向、配套导向等，都将向这些区域领头的城市“按梯队”倾斜。

这也意味着，全国城市间的“不均衡分化”会越来越明显。

叶檀最近发表的《我眼中最无前途的十个中国城市》就引起广泛关注，长春、哈尔滨、大连、沈阳、兰州、大同、洛阳、南昌、温州、唐山榜上有名，它们多数未能享受到这轮城市群建设的红利，其衰弱也正是伴随着产业结构落后、人均财富占有量低、人口流失，以及房地产的去库存难。

深圳房地产研究中心一组数据显示，全国超70%的待售库存面积都集中在600多个实体经济实力较弱的三、四线城市中，部分地区的商品房存销比甚至超过30个月。

基于房企视角，虽然诸如碧桂园在兰州开发的大盘曾取得佳绩，但整理当前TOP50开发企业的战略可见，主流开发商的定位基本都调整为“专注于一、二线城市核心区域”，更多开发商的产品线定位为“刚需住宅和中高端住宅为主。”

“未来房地产企业不会超过8000家。仔细想了会发现三、四线城市肯定不会去了。”欧阳捷直言，“未来，除了特大城市，还是特大城市，没有别的。”