送走了盛夏 楼市会走向何方？

◎每经地产评论员 杨羚强

今年国庆黄金周前后，全国20多个城市出台楼市调控政策。几乎所有人都认为房地产市场进入寒冬了。

易居（中国）企业集团CEO丁祖昱在2016年三季度地产金融形势发布会上表示，四季度成交量同比下滑已成定局，热点城市房价疯涨将戛然而止。

然而，国务院办公厅印发的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，或将为房地产市场送来新增购房需求。

限购政策不再误伤“刚需”

《中国流动人口发展报告2016》显示，流动人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口继续增长，中心城市吸收的跨省流动人口占到54.9%。

中国人民大学社会与人口学院副院长段成荣认为，国务院之前确定的1亿人口进城落户，按照目前落户的整体安排，主要的去向是中小城市。

而新城控股高级副总裁欧阳捷却在自己的公众号“欧阳先声”推文称，这让二线省会和特大城市购房需求大增。

按照文件要求，“省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制”，这就使得部分限购城市中被限购人群因获得户籍进而获得购房资格，也使得不限购大城市的常住人口变成有归属的户籍人口，这些人群恰恰经济承受能力更强，并且更有能力落脚在更大城市，因此，省会和特大城市人口将出现快速增长。

上一轮的楼市限购政策，之所以导致很多城市四五年时间楼市转冷，很重要的一个原因就是限购政策让一部分没有户籍，但有居住需求的“刚需”被误伤了。

这一轮限购的同时，又放宽了落户政策，显然要比过往的调控政策更为人性化，也透露出管理层的用意：房地产的去库存，要靠人的城镇化实现，而不是靠金融的杠杆化。

这里的小城有机会

然而，《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》明确规定，一线城市不会增加土地供应，也就意味着一线城市的供求矛盾会继续。

欧阳捷认为，未来的机会应该会在省会城市，但多数房企对于土地储备依然处于饥渴之中，对未来土地市场依然一致看好，目前不少房企仍然存在强烈的补仓意愿，地价虽然不会再疯狂，但抢地热情依旧。

克而瑞最新研究认为，热点一、二线城市土地市场高温难降，本质还是在于供需错位，突出表现在土地成交规模明显不及同期楼市成交量。

热点一、二线城市周边的三、四线城市土地市场明显转暖，东莞、无锡、吴江、佛山等城市土地平均溢价率超200%，无锡、嘉兴和东莞更是接连刷新全市单价纪录。

欧阳捷认为，除了少数一、二线城市周围的三、四城市，房企在三、四线城市的机会也会越来越少，大盘模式已不会再现，有规模的品牌房企进驻形成的旋风式营销，只有转战他乡、另辟战场。

不过，目前来看还是有一些三、四线城市，在这轮楼市调控之后，出现了新一轮的成交放量。

中国房产超市网监测湖州透明网数据显示，自9月以来，湖州市两区商品房成交量呈现爆发式增长，9月共成交2883套，截至10月24日，10月份成交量已达3011套，这是此前从未有过的纪录。

根据搜房网100城市指数，过去3年，62个中国百强城市都出现了房价下降，但只有17个城市累计房价上涨超过20%。这17个城市都出现了人口流入，他们要么是区域中心，要么位于三大都市群内。其中13个城市是在三大城市群中：5个围绕深圳（深圳，珠海，惠州，东莞，中山），5个围绕北京（北京，保定，廊坊，石家庄和天津），3个围绕上海（上海，昆山和苏州）。

可以肯定的是，虽然短期内楼市有一轮调整，但随着流动人口大量落户，那些不限购的“环深”、“环京”城市，以及虽然限购但户籍放开的大城市将会出现新一轮需求放量，楼市在盛夏之后，未必一定是迎来冬季，而可能迎来的是漫长的春天。