市值千亿，秒杀上市公司！探访深圳城中村，亿万富翁与打工仔零距离的世界

“深圳水贝村每户拆迁赔偿2亿现金”虽已经被证实为假消息，但有深圳城中村通过旧改一夜暴富却是不争的事实。

▲图片来源：微信公众号“深圳大件事”

实际上，如果要按照“市值”给深圳的城中村排个名次，改造后总市值300亿元的“网红村”水贝村只能排在第十，不过即使如此也瞬间秒杀N多上市公司。

据深圳都市频道下属微信号“深圳壹地产”粗略估算，深圳城中村市值前十名是：白石洲3000亿，蔡屋围1500亿，皇岗村1000亿，大冲村1000亿，岗厦800亿，民乐村600亿，怀德村500亿，南岭村500亿，上下沙450亿，水贝村300亿。

看似普通人的老太太，可能身家上亿

经舆论发酵之后，水贝实业股份有限公司董事长张兴祥亲自出面“辟谣”：水贝村原有村集体和村民物业178栋，拆赔比1：1，村民均选择了回迁，没有现金补偿。

据媒体报道，为了让造谣者付出应有的代价，水贝村村民还选择了——报警。

虽然没有每户2亿元现金，但水贝村旧改后的总市值仍然十分惊人。有数据显示，目前水贝村城市更新单元用地面积53710平方米，计容积率建筑面积为427900平方米；而根据房屋中介网站数据，水贝周边二手房参考均价56943元/平，据此估算水贝村旧改后总市值近300亿元。

而且，水贝村只是深圳城中村“造富神话”的冰山一角，成就这一切的便是旧改。

深圳2009年出台的《城市更新办法》拉开了旧改的大幕。根据深圳房地产研究中心2015年的一项研究，“十三五”期间，深圳每年新增住宅用地预计仅有0.33平方公里，城市更新无疑成为了新房供应的主要土地来源。

▲图片来源：东方IC

“加快旧改进程，增加住房供应”，成为遏制深圳高房价的共识之一，而拥有一栋甚至多栋自建房的深圳原住民则成为旧改的受益者。

深圳市住建局的数据显示，深圳全市约有1700个城中村。其中白石洲、岗厦村、皇岗村、大冲村、上下沙、向西村、水贝村等城中村因为区位优势、规模较大等原因成为深圳的明星城中村。

“在城中村的路边，看似普通人的老太太，可能是一位身家亿万的收租婆。”这是深圳城中村原住民的真实写照。据深圳壹地产的数据，在深圳2000万移民为主的人口中只有38万原住民，而不少原住民拥有一栋或两栋7层自建楼房，面积2000平米左右，按照目前深圳产权均价每平5万计算，深圳原住民身家过亿并不是稀奇事。

深圳城中村已经被网络传得神乎其神，那么，生活在城中村究竟是种怎样的体验？每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者对深圳较为著名的几个城中村进行了实地走访，还原城中村一天的生活日常。

一边是“欧洲”，一边是“非洲”

排名深圳城中村最“富”的当属白石洲。白石洲位于深圳华侨城片区，是深圳最大的城中村之一，拥有深圳市区最集中最大规模的农民房。数据显示，在白石洲0.6平方公里的土地上有出租屋2477栋，囊括了15万人左右。

▲每经记者 王志福/摄

每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者实地走访发现，这里的农民房多为“握手楼”，两栋相邻楼的住户可以打开窗户握手，空间十分狭窄。由于基础设施不完善，狭小的过道里臭气哄哄，污水横流，不时有老鼠出没。

不过，正是这样的环境包容了深圳的各种阶层，既有私企老板、白领，也有搬运工、清洁工等。从狭小的窗户望出去，可以看到不远处世界之窗、华侨城等深圳地标建筑。马路那边是高大上的华侨城、世界之窗的“欧洲”既视感，马路这边则是脏乱差的“非洲”气象。

据悉，白石洲改造后总建筑面积达到550万平，按照近期二手房均价52882元/平米计算，旧改后的白石洲市值至少3000亿元。

岗厦，深圳CBD内唯一的城中村，位于中心区的东南片区，是深圳中轴线的重要组成部分。据南方都市报报道，岗厦原住民中的亿万家族有20多个，而个人资产过亿的近10个。

与白石洲类似，记者在岗厦村中走访时发现，岗厦村内街道一边是整齐干净的商业住宅，一派现代都市的景象，而另一边则是村民自建的“握手楼”，幽深脏乱的小巷子里有零落的垃圾散落。

岗厦所在片区包括30万平米购物中心、6万平米酒店、14万平米公寓，如果按照附近某楼盘11万元/平米计算，岗厦村全部旧改后市值在800亿元。

今年6月，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者曾报道，深圳大冲村某村民拥66套房仍“哭穷”，实际调查后发现，该村还存在坐拥上百套回迁房的家族。

重回旧地，记者发现，这里仍张贴着“欢迎大冲新城业主回家”的大幅标语，原住民已经成功回迁。

大冲旧改总建筑面积280万平米，村民旧改回迁面积110多万平方米，按照附近某楼盘均价9万/平方米计算，大冲旧改后市值至少1000亿元。

与这些已经参与旧改的城中村相比，深圳还有很多没有旧改的村落，记者特走访了福田区的布尾村。记者通过墙上贴的招租启示发现，布尾村最小的单间可以租到600元每月，因此，这里居住着不少清洁工、搬运工、建筑工等，甚至也有刚毕业的大学生。

▲每经记者 王志福/摄

不过，与低廉的房租对应的是相对恶劣的生活环境，与旁边高大整齐的万科楼盘相比，布尾村的自建房低矮破旧，小巷里甚至有乌黑色的积水，垃圾桶里的垃圾已经漫出来，从旁经过会听到垃圾堆里有老鼠吱吱叫。

旧改：几家欢喜几家忧

广州杨箕村的“千人宴”与深圳水贝村的“500桌宴席”，都反映了旧改后原住民的欢喜之情，旧改对于原住民无疑是一夜暴富的快捷之路。

“旧改是必须的，一夜暴富是事实也是必然。”中原地产首席分析师张大伟对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，在城市发展过程中，过去的村落可能成为核心区，这种情况下土地价值提高了，自然会导致拥有土地的村民获得部分收益。这对城市来说有利于增加发展空间，对村民也可以增加收入。

以白石洲为例，紧挨着的华侨城是深圳文化、娱乐中心，高端住宅聚集地，而白石洲则是低收入人口聚集地，为低收入群体和刚刚毕业进入腾讯、中兴的毕业生提供廉价住房。而旧改升级后，白石洲则将拥有多栋超高建筑，包括1座600米高楼、8座350米高楼，成为高端区域。

每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者在白石洲村中走访时了解到，租住在这里的外来务工人员并不认为旧改对自己是好事，虽然这里的房租每年都在涨，但是仍然算是住在关内，且离打工的地方近便，旧改后打工者只能租到关外较远但是房租便宜的地方。

旧改无疑会提升深圳市民生活质量。美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，旧城改造对于被改造的对象来说，改变的是居住环境和生活质量，肯定是好事。对于周边居民来讲，大环境的优化同样带来生活便利和居住幸福感的提升。

何倩茹表示，对于城市本身而言，旧城改造可以促进城市更新换代，也有利于产业结构的提升，为未来发展奠定更好基础。

“一夜暴富的说法，有些夸大事实。”何倩茹对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，对于一些城中村来说，在旧改后原居民实际拥有的建筑面积并不一定增加，而且还切断了一些靠收租为生的村民的生计，即使能有一笔大额资金入账，但也是一次性的，有些村民看不到以后生活的方向，因此这也是一些城中村旧改难以推进的原因之一。