李宇嘉:楼市调控政策慎防陷入单一目标导向

◎李宇嘉

新一轮楼市调控政策发布半月，效果良好。为反映调控的效果，国家统计局在10月首次对15个热点城市的房价走势进行半月统计。

数据显示，10月上半月，15个热点城市新房价格环比指数比9月明显降低，其中，深圳和成都房价环比更是下降了0.3%和0.1%，其他13个城市房价涨幅回落幅度在1.0~3.8个百分点之间。成交量回落幅度更大，15个城市的新房成交量相比9月下半月均明显下降，其中环比下降80%~60%的城市有4个，下降60%~40%的城市有3个，下降40%~20%的城市有3个。

从过往经验看，调控后楼市往往会经历“量跌价涨—量跌价滞—量价齐跌”的过程，调控效果在5~6个月后才会显现。照常理来讲，货币政策依旧宽松，限购限贷力度低于上一轮，当前楼市不太可能迅速逆转和冷却下来。此次国家统计局罕见地发布半月房价变动情况，并突出热点城市量价迅速降温，彰显调控效果的意图非常明显。

笔者认为，国家统计局数据所显示的调控良效，首先意在引导市场预期。毕竟，与前几轮楼市火爆最大不同在于，本轮房价上涨，并非是居住需求得不到满足，也非住房供应不足，而是资产配置或投资需求。资产配置或投资需求对市场预期非常敏感，当房价上涨趋势不再、媒体报道也转向后，预期就扭转了。如果预期和房价上涨的循环逆转了，即使货币依旧宽松，楼市也不会骤然跌入冰点。

此轮调控的另一个特点，在于市场秩序、需求准入、地市行为、金融杠杆等各领域有各自的任务，上下其手、全面收紧，让调控短期迅速见效。但笔者认为，也要担心楼市“超调”的风险。

首先，对于杠杆支持下的投资需求和资产配置，管制色彩浓重的“堵”比短期见效差的“疏”（增加供应）效果要好。但是，也会一定程度上冲击整体需求。

其次，地方和部门后续补充政策的力度在加大。当前，基于控制泡沫的金融“去杠杆”是合理的，但正常融资需求不该“躺枪牺牲”。

合理的“去杠杆”，应该是大幅度收紧二套及以上房贷和首付贷，收紧开发商以杠杆融资来拿地。投资需求和资产配置占比高的情况下，杠杆和融资“急刹车”，极易导致市场迅速冷却。

另外，热点城市要求大规模增加供地，此前南京、苏州已公布多批次供地计划，近期合肥公布2016~2018年滚动供地计划，未来两年将增加2.15万亩住宅用地供应。但是，很多城市的需求基础并不扎实。在未来需求减弱的情况下，特别是投资需求或资产配置退潮后，会不会造成新的无效库存呢？

因此，调控的长远和综合考虑必须周全，不能陷入单一目标导向。这种单一目标导向，似乎在此前去库存中也存在，如有的城市为去库存，不惜支持第三套房的公积金贷款。

此外，管理层不担心楼市回调对于投资和经济的冲击，在于本轮调控是集中在热点城市的“局部调控”。用国家统计局发言人的话来讲，“调控对全局的影响有待观察，其他城市还在按照既定的房地产政策，像去库存这样的政策来管理”。今年以来，非热点城市楼市企稳，有赖于杠杆扶持、返乡置业和热点城市传导。事实上，人口流出和库存高压下，非热点城市并不具备全面反弹的基础。

近期，中国宏观经济论坛发布的《9月宏观经济月度数据分析报告》显示，2016年1~7月，全国房地产库存水平比2015年底累计减少约471万平方米，而十大城市库存水平累计减少约1509万平方米，这说明十大城市以外的其他城市库存水平反而增加了1038万平方米。

非热点城市楼市很有可能随热点城市冷却而降温。此外，随着三季度PPP签约大规模落地，加上财政赤字率上调，普遍认为2016年四季度及2017年，基建发力将填补楼市回调留下的空白。

综上，笔者认为，要理性看待楼市回调的幅度及影响，更要摒弃让楼市短期内迅速降温的单一目标导向式调控模式。或许在清除投机需求、过度加杠杆的基础上，让其渐进回落，并全力推进城镇化改革，释放新鲜需求是更理想的做法。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）