省域化扩张遭一线房企屯兵城下 建业地产曲线并购河南4宗地

每经记者 王杰

策略易改、坚守太难。在三四线城市被房企视为“红海”的今天，建业地产依旧固守河南，一如其掌门人胡葆森曾经说过的那样，“此生不出河南”。

“我的战略就是聚焦河南，我们省、市、县、镇四级城市要逐步进入，用30年将布局从郑州扩展到100个县城。”2015年，胡葆森的演讲依旧言犹在耳。

作为河南省唯一一个全国二线城市，郑州楼市被国内标杆房企看好。郑州楼市虽热，但土地难拿，尤其是今年。部分一线房企，看到了郑州楼市的机遇，开始屯兵郑州。在这样一种背景下，作为河南的坚守者，建业地产的拿地模式是否会发生改变，又如何应对一线房企的竞争？《每日经济新闻》记者进行了深入调查。

曲线收购避开抢地

近日，建业地产在土地市场上接连出手。

10月24日晚间，建业地产发布公告称，公司间接全资附属公司河南置腾商务服务有限公司同意以2.03亿元向宝艳芳收购郑州安盛地质文化发展有限公司80%股权。

记者发现，郑州安盛持有郑州市中牟县绿博文化产业园区宝兴路北、屏华路西编号为牟国用2014第002号地块，面积65032.7平方米，为文化及娱乐用地。

建业地产表示，目标地块将发展为文化展览项目，并将与8月11日公告所披露的郑州安永拥有的地块物业发展产生协同效应，预期项目发展完成后将对集团溢利做出重大贡献。

建业地产还宣布，公司间接全资附属公司河南置腾分别以9986.81万元及4015.52万元，向北京杉浩建设开发集团有限公司收购河南杉浩房地产开发有限公司、河南钰轩房地产开发有限公司85%股权。

上述两家目标公司持有新国用2014第2018号、新国用2015第2040号及新国用2015第2041号三宗地块，总面积达30.56万平方米。

房地产评论人王毅敏表示，目前企业拿地有几种方式：一是自己拍地，另外一种是和别的企业合作，还有一种方式是收购。收购也不需要过户，因为过户存在土地交易，需要缴纳一定税费。收购一个公司大多数股份，或是标的公司还可以保留一些房地产开发的利润；还有一种可能，就是标的公司还有一些别的业务，致使不能100%收购。对建业这类收购企业来说，收购80%的股份，对方以土地入股，因为土地款已付，在今后的开发过程中，建业可能不需要直接以现金投入，卖房后再给标的公司，这种来说杠杆使用率就比较大。“拿更少的钱，干更多的事。”

各方抢夺郑州土地

对于在河南发展的房企来说，郑州无疑是必抢之地。

据不完全统计，9月6日之前，郑州已在今年拍出过九宗高价地块，恒大、万科、雅居乐、荣盛、碧桂园等地产商均刷新过郑州土地市场的单价纪录。

建业地产2016年上半年报显示，报告期内，通过公开竞买方式获取土地储备建筑面积73万平方米，截至2016年6月30日止，拥有土地储备建筑面积约1896万平方米，其中权益建筑面积约1565万平方米。建业地产土地储备城市分布中，郑州市占比34.67%。

即便是在郑州的土地超过3成，建业地产仍在补仓。

8月23日，建业地产股份有限公司于香港召开的2016年中期业绩会上，首席执行官陈建业表示，买地的节奏是这样的，每一个公司都要根据自己的发展状况以及土地储备来决定。公司现在的土地储备还有1800万平方米，能够保证未来三、四年的开发，但是这并不代表结构上是完全合理的。比如说一些地方可能土地储备就比较少，就要适时的进行补充。

陈建业认为，公司对买地始终贯彻董事会所要求的，或者制定的投资准则来做决策。买什么地都要保证对股东有一定的利润回报，这是必须坚持的。公司在每一个土地市场上都会发声，但是不一定非要买地王，不一定非要赶热潮。

陈建业表示，公司还会有其他方式来保证比较良好的充足土地供应，比如说兼并收购，或曾经和政府合作的城中村改造，这些项目会以比较合适的价格拿到手。公司会通过这些方式来保证未来的土地供应，保证未来业绩发展的需要。

张红超表示，类似郑州之类的二线热点城市的好地块基本上与中小开发商已经绝缘，因为这类地块会吸引大量一线开发商前来掠食。和外来大品牌开发商相比，本土开发商无论是产品运作能力、资金实力、对政策的把握敏感度都不具有优势，在现有土地招拍挂制度下，优质地块是属于胃口大、运作能力强的开发商的。毫无疑问，本土开发商尽管不情愿，但让他们和大型房企真刀真枪的干，难度很大。

对于限购后的郑州市场，河南房地产业内人士张红超认为，十一限购以后，热点城市楼市降温是必然，这一类城市楼市政策拐点已经确立，短期内政策不会放松。对库存不足，楼市暴涨有客观需求面支撑的，比如人口大幅流入城市、多条高铁交汇城市、未来发展前景广阔的城市，楼市掉头向下难度较大，楼市会趋稳，由暴涨改为相对理性上涨。