美元加息预期难阻资金青睐 香港楼市量价齐升

◎每经记者 黄修眉 实习记者 莫淑婷

多年来，因香港地少人多，香港房价居高不下。不过，香港楼市在去年9月结束了长达六年的阶段性上涨势头，被知名香港地产大佬和国际投行同时唱空。但令人意外的是，从今年2月~3月起，香港房价在唱衰声中反而越升越急，上半年的浓厚观望情绪正被炽热的交投代替。

香港楼市以港元计算，港元又与美元挂钩。如今，在今年12月美联储加息预期已超过60%的情况下，香港房价却仍马不停蹄上涨。在香港地产商美联集团经济分析师楼嘉辉以及中原地产研究部高级联席董事黄良升看来，香港楼市的异常火爆，一方面与内地以及全球宽松的流动性有关；另一方面，也是香港楼市本身具有价值吸引力的结果。

回调后楼市呈V型反转

去年至今，香港楼市经历的V型反转只从一个人的言行就能看出来，那就是著名地产大佬李嘉诚。今年1月，精明老道的李嘉诚还在集团周年晚宴上说，今年香港商业环境艰难，香港房价下跌10%不足为奇。而诸如国际投行高盛、野村证券等更是直言香港楼市将长跌至2017年，届时香港楼市将从高位累计下跌30%。

然而香港楼市并未如上述投行所预期的下跌30%，反而从今年2月中旬的低点反弹，呈现量价齐升的态势。

价格方面，根据提供香港及海外物业买卖及租赁楼盘的香港地产网站squarefoot对全港平均房价的统计，今年2月16日是香港房价的阶段性低点，只有97907港元/平方米，到今年9月16日，全港平均房价涨超26%至123344港元/平方米。

上半年至今，涨了不少的香港楼市在大佬李嘉诚眼中有着极好的发展预期。因此，9月李嘉诚旗下的长实地产时隔四年杀回香港抢地，以19.53亿港元拿下沙田九肚地皮，价格超出市场预期价格35%。

摩根大通评论称，李嘉诚以及地产公司在香港高价买地，意味着他对香港房地产市场有较积极的预期，也认为这可能进一步提振香港房地产市场情绪。

值得注意的是，香港楼市的成交量也在今年9月创下近4年最高水平。香港土地注册处数据显示，9月香港住宅房屋销售合约数量环比激增34.4%至7826份，为2012年10月以来新高，合约总值560亿港元，8月销量为5821份，交易金额406亿港元。按同比来算，涨幅更是惊人，9月住宅房屋销量同比增速高达83.6%，交易金额同比大增67%。

内资对香港楼市促进作用有限

香港地产商美联集团经济分析师楼嘉辉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，内地资金确实是本次香港楼市上涨的原因之一。香港楼市作为具有投资价值的港元资产，受港元与美元直接挂钩影响，的确能为内地资金提供保值乃至增值作用。

一些香港地产商的数据也印证了内地资金对香港楼市托价作用。香港会德丰地产称，旗下位于九龙的豪华房产One Mountain 9月销售额20%由内地买家贡献，而6个月前刚开盘时这一数字只有5%。

但中原地产研究部高级联席董事黄良升认为，从整体看，内地资金对香港楼市的推动作用只是价格飙升的原因之一。有香港媒体曾报道称，内地购房者的房地产交易量占今年第二季度香港房地产市场总交易额的9%，确实高于去年同期水平5.8%。但这部分资金对整体市场的效力有限，占比目前不会超过10%。

香港发展局局长陈茂波也曾在7月发文认为内地资金涌港推升楼市的说法有所不妥。他表示，“过去三个月非香港身份证持有人购买住宅物业占整体成交宗数的比例，仍然只有约2%，跟买家印花税自2012年10月推出后的长期平均数相当，仍是处于相当低的水平，未见明显上升趋势。”

从记者的采访来看，多家香港地产商均认为内地资金对香港楼市的促进作用有限，且非永久居民，本地及海外注册公司购房需付15%的买家印花税会打击部分内地资金的购房热情。

黄良升认为，香港楼市本身具有吸引力，本地居民对住宅的需求才是本轮楼市行情的主力。

黄良升解释称，不论是普通中小户型、还是价格稍贵的豪宅，其实都是香港人买给子女的刚需房。

外围加息不碍楼市火热

“即便美联储加息，对香港楼市按揭贷款利率的影响也有限，”黄良升向记者举例称，目前香港楼市的按揭利率很低，近期市场上按揭利率已低至H+1.4%水平（即香港银行间同业拆息Hibor加1.4%，约合1.7%），就算美联储一年加息四次，在美国联邦基准利率的基础上上调1个基点为1.25%~1.5%，香港银行贷款按揭利率也只有H+2.4%。是从超低息加到低息，对香港本地居民影响不会太大。

黄良升向记者表示，实际上美联储加息反而有利于香港楼市。从香港本地居民角度讲，美联储加息意味着美国经济转好，有利于香港出口，从而增加香港本地居民的收入。因此，看好未来一段时间内的房价。

香港地产商也普遍认为，香港楼市具有巨大的投资价值，未来一段时间内，香港楼市将不会受制于美联储加息而继续上扬。

值得注意的是，楼嘉辉与黄良升均向记者提到了今年动荡的国际政治经济环境对香港楼市的作用。他们表示，今年6月的英国退欧事件引起了市场对新一轮金融震荡的恐慌，促使资金倒流回更能稳定保值的不动产楼市。

进入10月以来，香港楼市的价格继续猛涨。《每日经济新闻》记者查询反映香港二手住宅价格走势的中原城市领先指数（CCL）最新数据显示，9月26日~10月2日当周，香港楼价指数较此前一周急升2.49%，报141.04点，创下7年来最大单周涨幅。该指数最新水平较2015年9月最高位时的146.92点只差4%，半年回升近11%。

另一方面，香港楼市是港元资产的一部分。投资香港楼市的优势在于，香港是一个金融城市，每年都吸引了很多年轻人来香港工作定居，靠收租的话也能获得比较高的收益。作为长期性的投资来说，投资香港楼市的收益率超2%，相较目前的存款利率来说也是比较高的。