楼市"华尔街之狼"的未来：被捕、重罚或关门！

评论员：杨羚强

大概是两年多以前，《华尔街之狼》的原型人物乔丹·贝尔福特(Jordan Belfort)曾经来过一次上海。他的到来，引发了极大的轰动，很多人高价买票，就为了能从他身上学到一招半式，好混口饭吃。

也许是里昂纳多演绎得太过精彩和夸张，又也许是因为中美文化的隔阂，很多人见了乔丹·贝尔福特，却觉得他本人的煽动力并没有传说中那么强。

但无可否认，乔丹·贝尔福特1998年被捕之后，纳斯达克综合指数在1998年中期到2000年9月迎来了一波大牛市，从不到2000点暴涨到近5000点。道琼斯工业指数也出现上涨，这有助于原先资本所有者和劳动者对立的两极社会结构演变为中产阶级崛起、富人和穷人相对减少的“菱形”结构。

从效果上看，FBI逮捕乔丹·贝尔福特这件事，其实就像是美国监管层对美国股市进行了一次“宏观调控”，它不仅增强了市场信心，也支撑了股价上涨。而它的调控逻辑就是——整治你：其实是想扶持你！

中国有句古话：“玉不琢，不成器；人不学，不知义。”越是用心栽培的苗子，就越管得越严，因为期望值更高。

房地产，尽管被任志强称为“夜壶”；但在经济界，也有另一种称谓“共和国长子”。因为，在过去三十年间，房地产是最能拉动经济增长的重要引擎之一。寄望经济能高速增长，就必须要房地产市场一直处于健康状态。

从这个角度看最近的房地产市场调控，就会有不同的解读。

咱们先来理解一下这件事：10月13日，深圳市市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导带队，组成12个检查组，分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查。房地产行业违法专项整治进入高潮。

同日，深圳市房地产经纪行业协会于13日发布通知，禁止深圳地产中介举牌销售、派发传单等营销行为，禁止房地产经纪机构使用“日光盘”等违规广告用语。

而就在深圳对楼盘进行大规模突击检查的前一天，住建部要求各地进一步加大房地产市场整顿规范力度，依法查处散布谣言、恶意宣传炒作，严重扰乱市场秩序的行为，保护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

如果结合李克强总理在“中国－葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议”上的讲话：“中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。”

你会发现，真的，千万别把“促进房地产平稳发展”这九个字当作官话、套话、屁话！

“促进房地产市场平稳健康发展”，什么意思？就是国家需要楼市长期慢牛，而不是像去年的股市那样，短短几个月就见顶滑落。

所以，为了“扶持你”，首先会整顿你，让你恢复健康。

住建部14日明确的房地产开发企业的9种“不正当经营行为”中，绝大部分和发布不实信息、炒作房价、销售违规有关。

接下来的这几天，很多人一定都注意到了，地产商可谓“风声鹤唳”。这几个段子一夜爆红：

（图片来源地产商朋友圈）

还有比这张图更火的段子，这是一段售楼处的对话：

《售楼处新销售百问》

问：你这儿有啥房子？答：您自己看楼盘。

问：户型好不好？答：不敢说，您自己评价。

问：有多大面积的？答：盖出来之前都不确定。

问：卖多少钱？答：随行就市，到时候看政府备案价格

问：你们项目有什么优势？答：没啥特别好说的，都比较普通。

问：我认个筹吧？答：大哥，您快走吧！我们真是合法经营！

……

另外，最近一两天，“广告禁词搜索禁词“之类的“软件神器”也成为下载榜最热门的APP。

真正的“华尔街之狼”即将现身

尽管之前各地已经抓了一些散布谣言，扰乱市场秩序的造谣、传谣者，其中不乏一些知名房屋中介公司的经理，但这些人都只能算是小虾米，而真正的楼市“老虎”即将现身。

目前各地对房地产市场秩序的整顿，或许只是刚刚开了个头，因为整顿房地产市场秩序的要求，可能不只住建部所列举的那几条。我们先来看一些故事。

在很多城市，中介公司为了独霸某些小区的二手房房源，会通过怂恿业主提高挂牌价格。有一次，上海一家中介公司（A公司）的老板就说了这样一个故事。

他们的经纪人和其他中介公司争夺挂牌房源时，另外一家中介公司（K公司）的竞争对手提出，要业主签独家委托协议，一月内卖不掉，赔4000元。

结果A公司的经纪人跟业主说，公司没有规定，可以签这样高违约金的独家委托。是否可以把房价提高40万，将房子委托给A公司卖。

结果K公司提出，只要签独价委托，他们愿意把房价提高100万，对外挂牌销售，三个月内如果卖不掉，赔违约金。

就这样A公司的经纪人，退出了这套房屋的独家委托竞争。

几个月以后，他们在这个小区就再也拿不到委托挂牌的房源。而这个小区的整体挂牌房价，也自此整体上涨了100万元。

在很多城市，这样的故事天天都在上演。而会推动房价上涨的，除了独家委托，还有电商团购。

在很多城市，购房者在买房时，通常需要支付一笔不开发票的电商服务费。少则一两万，多则三五十万，最高的可能多达百万。只有支付了这笔费用，才能获得楼盘提供的所谓“优惠”。

电商服务费在某种意义上是有合理性的。因为，开发商卖房子，很多时候没有能力自己找客源，需要通过房屋中介等第三方平台卖房子。可是，按照开发商内部规定，能给到第三方平台的营销费用非常少，往往不到房屋总价的1%。

可中介公司做二手房业务，一般是房屋总价的2%甚至更多，当然就不乐意卖房子。于是，开发商就采用收取电商服务费这样的模式让中介帮忙带客。于是，开发商就想出用电商服务费的名义收费，然后作为奖金发放给经纪公司和经纪人。

但问题是这一模式，不在工商、房管、税收、消费等部门的监管范围内，在房地产消费的过程中，极易发生消费者退房或者放弃买房后，电商服务费无法退返的消费维权问题。

更可怕的是很多开发商的经理人，还通过电商服务费的收取，赚取不当利益。

至于开发商通过统计电商服务费的收取情况，来调剂销售房源数量，达到饥饿营销的效果，以满足大幅涨价的目的，也是行业内司空见惯的例子。

类似独家委托、收取电商服务费的行为，仅仅是楼市的“毒瘤”中的一小部分，在地产行业的生态链上，还有花样繁多，隐蔽的“癌细胞”，在吞噬健康的地产体细胞。

地产圈也已经出现了类似乔丹·贝尔福这样，把骗术当创新的“中国华尔街之狼”，成功“造”出了首付贷这样的貌似合法合规产品，冲击了正常的市场交易。

只不过，这一次楼市“华尔街之狼”遇到的对手相当可怕，不仅懂经济，懂金融，更懂得利用行政、司法手段，综合整治楼市。

从这次楼市秩序整顿的风向可见，随着国家对房地产市场的整顿升级，力度或许会超过当时FBI对乔丹·贝尔福特等华尔街“恶棍”的整治。中国房地产版的“华尔街之狼”很可能在这次行动中，被大面积剿灭，这也许会带给房地产业一段时间的阵痛，但对这个行业发展将会非常有利。

延伸阅读“邦地产调查文章”：《调查首例| 大名城自查报告疑作假，38万"电商费"+N多乱象还在！？》（邦地产2016.10.16第二篇文章）