上市房企逆市加码三四线 新黄浦5亿挺进湖州

每经记者 杜冉乐

布局三四线城市，这是机会还是陷阱？不同的房企，做出了不一样的抉择。

10月11日，新黄浦（600638，SH）公告称，拟斥5亿元收购上海嘉合投资所持湖州南浔国际旅游度假中心投资有限公司（以下简称湖州南浔旅游投资）80%股权，间接拿下了湖州数百亩土地。

当天，新黄浦一边买进上述资产，一边却突然要卖掉上海鸿泰地产（旗下资产为北外滩上海浦江国际金融广场）55%股权。

《每日经济新闻》记者注意到，新黄浦曾称为中科创和上海新华闻争夺其控股权的重要目标，当前为上海新华闻所控制。该房企卖资产实为看到了上海商业的风险，而买进资产意在解决“缺粮”，逆市挺进湖州这个三四线城市。

并购战曝地产突围新路线

新黄浦，全称为上海新黄浦置业有限公司，其对外宣称有二十余年历史的上海本地知名房地产品牌企业。

资历老，但并不代表名气大，实力强。比如，同是上海本土房企的绿地，与新黄浦均成立于1992年，但回头看，绿地地产销售早已上千亿元，但新黄浦却徘徊在十几亿元。

记者发现，新黄浦面临“缺粮”危机。2015年报透露，新黄浦涉及销售物业主要为上海4个住宅与浙江嘉兴1个商办项目，其中上海有3个项目已基本售罄，佘山逸品苑项目剩余不足8万平方米。

新黄浦在去年年报中坦率地称，“由于前期土地储备不足，2016 年度公司经营重中之重是聚力突破土地资源瓶颈。”

今年以来围绕土拍市场，尤其是像上海，已成为东原、中骏、融信等各路实力房企争抢“地王”的主战场之一。

尽管新黄浦储粮也很迫切，但记者逐一翻看其年初至今所披露的一系列公告，并未发现有任何拿地纪录。

像上海静安日前拍出一幅楼面地价“10万+”的地王，某港股上市房企高层仍乐观认为未来有信心做好这个项目。

新黄浦董办一位相关工作人员表示，他们的主要目标市场上海面临土地价格的快速上涨，不仅严重挤压未来盈利空间，甚至可能已经透支未来盈利，以及不断抬高的投资门槛，目前已经呈现出大型房企扎推布局的竞争态势。

从新黄浦年内拟收购第一单来看，标的企业湖州南浔旅游投资旗下主要资产是已建成并运营的花园名都大酒店及附属景观园林，约208亩待开发宅地，最大计容建筑面积21.6万平方米，还有景观绿地水系70年的经营管理权，包括水域面积约144亩与景观绿地面积约80亩，使用年限截至2076年5月。

据中汇会计尽调及审查报告显示，截至今年6月底，湖州南浔旅游投资已“资不抵债”，净利润亏损近700万元。

湖州作为浙江省的一个地级市，地处太湖南岸，作为一个三四线城市，规划建设的沪苏湖高铁南浔站距本被收购目约3公里，新黄浦认为区位优越，周边配套不可复制。

预判沪商业物业藏风险加速抛盘

10月11日，新黄浦对外披露公告称，其拟在上海产权交易所公开挂牌整体转让上海鸿泰地产55%股权，该标的企业旗下主要资产为位于上海东大名都路1158号且已竣工的上海浦江国际金融广场，总建筑面积约12万平方米。

据悉，该标的企业的投资合作方上海洪客隆投资选择放弃优先购买权。按照立信审计报告数据，截止今年6月底，鸿泰地产净资产近6亿元，上半年实现营业收入为零，净利润亏损约155万元。

银信资产评估报告称，截至今年6月底，上述标的企业净资产评估值约22亿元，增值率约270%，对应55%股权的转让价即为12.14亿元。

记者从新黄浦今年半年报发现，浦江国际金融广场2009年9月开工建设，预计今年底竣工，预计总投资26亿元，已投入开发成本约24.37亿元。

新黄浦方面分析指出，公司目前主要经营性资产为商业地产，但2016年经营租赁面临严峻挑战，一个是经济新常态下经济不再高增长，第二是互联网+衍生出的新经济新业态直接或间接减少对商业地产吸纳量，第三是上海前期办公用房、商业用房投资增幅过大，仅存量加在建商业地产就已存在过剩可能。

从中期财报来看，新黄浦当期涉及出租物业已达7个，毛利率49.41%，相对于此，旗下销售型物业毛利率仅6.35%，同比下滑近8个百分点。经营性现金流金额为净流出1.57亿元，去年同期净回流现金4.64亿元，净利润及扣非后净利润均略有下滑。

实际上，像开发上海浦江国际金融广场的鸿泰地产上半年既没有贡献营收，净利润还亏损上百万，且占有开发成本资金逾24亿元，基于新黄浦当前看空上海商业物业，出售也顺理成章。

新黄浦称，出售后可降低公司负债率，增加自有资金，有利于储备可开发项目资源等。

与新黄浦看空不同，上市房企匹凸匹（600696，SH）最近却豪掷8200万元购下上海浦东东方大厦4楼整层约3800平方米物业，认为通过租赁运营将有效提升公司资产质量与盈利能力等。