每经编辑 每经记者 筱曦
◎每经记者 筱曦
楼市轮番暴涨，高端住宅受益，价量齐升。广州一项目借机横空出世。
9月中旬，位于广州珠江新城的“尚东·柏悦府”楼盘在香港高调举行首发仪式，对外宣称单价“10万”。该楼盘开发商尚东控股并非一线房企，此前也无顶级高端住宅运营经验，其高价入市引来市场质疑声。
《每日经济新闻》记者近期深入调查发现，该楼盘过往并不简单，项目从拿地到亮相已长达19年。且年初虽已拿到预售证，按规定须10天内开盘，但至今约9个月仍未开盘。此外，除了涉嫌违规捂盘之外，记者还发现，该房企手上的近百套预售房源中仅有3套属于无抵押可售，另外96套处于抵押不可售状态。
1月拿证，9月方首发
9月底，《每日经济新闻》记者在楼盘面世后不久，即前往现场踩盘，当时看到尚东·柏悦府大门已有豪车进出，其中不乏港牌车辆。记者尝试前往销售中心一探究竟，但因无预约不能进入被保安拦下。
记者仅从销售中心外的工作人员处了解到，项目尚未开盘，但样板房已经开放，近日深圳、香港以及广州均有客户前来看房。
记者查看阳光家缘网（广州住建委旗下房屋信息发布平台）发现，尚东·柏悦府项目早在2016年1月14日就取得预售证。根据规定，取得预售证许可或现房销售的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部房源并进行销售。
但距尚东·柏悦府取得预售证已相隔近9个月，才在9月中旬举行首发仪式，似有涉嫌违规之疑问。而更有蹊跷之处是，据阳光家缘信息显示，尚东·柏悦府自编A1栋获得预售住宅为99套，其中96套处于抵押不可售状态。
尚东·柏悦府营销负责人刘琼在接受《每日经济新闻》记者采访时说，“因为和银行之间存在一些贷款，房屋被拿来抵押，解除抵押就可以签定合同了。”
谈及何时解押，该负责人表示，马上就能解除抵押，但并未告知具体时间。其还透露，柏悦府内部认购已超20套，金额超10亿元。
尚东·柏悦府预售房未解押却拿来认筹，该操作方式是否合规？
广州市公共资源交易登记中心一位工作人员告诉记者：房屋没有被查封，内部认筹谈不上违规。但被抵押的96套房源不能拿来交易，房管局不会办理房产证及过户。该工作人员表示，被抵押的房屋交易需要开发商还款并解押后才能交易。目前这类抵押现象还是很常见，开发商把土地抵押给银行，获得所需要的建设资金。
又有广州市房屋交易监管中心工作人员表示，被抵押的房屋不可出售，房屋所有权已属于银行，需要银行同意才可以。开发商在与客户认筹登记中需要在合同中注明房屋处于抵押状态，并承诺多长时间会解除抵押销售。
“作为抵押权人，银行对于债权享有优先受偿。”广东宏力律师事务所律师吕传文还告诉记者，而买家可能利益受损。
拿地到面世辗转19年
寸土寸金的珠江新城近两年并无住宅用地拍卖纪录，尚东·柏悦府给了市场一大惊喜，但地块何时拍卖？尚东又是如何获得的？
《每日经济新闻》记者进一步调查发现，尚东·柏悦府从拿地到面世竟已有19年之久。尚东·柏悦府原名尚东瀚御雅苑，位于珠江新城珠江公园南侧，占地面积约1.6万平方米。
广州市国土资源和规划委员会批后公示的资料显示，尚东瀚御雅苑建设位置为天河区珠江新城花城大道珠江新城L2地块，由广州宏瀚房地产开发有限公司（以下简称广州宏瀚）负责开发建设，广州宏瀚为尚东控股旗下公司。
据《经济参考报》报道，珠江新城L2地块由广州宏瀚于1997年获取，并在1998年前后取得了《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。
拿到地块之后，广州宏瀚并未立刻开发，而是选择转手。记者查看珠江实业2005年公告发现，广州宏瀚于1998年2月20日与珠江实业签订协议，以3.35亿元的价格出让珠江新城L2、L3-1、L3-2三地块，珠江实业成为唯一的土地使用经营者。
但在履约过程中，双方产生矛盾，广州宏瀚将珠江实业告上法庭，项目开发无法启动。包括珠江新城L2地块在内3个地块经历了近8年诉讼后，于2005年底和解。根据约定，广州宏瀚开发珠江新城L2地块，而珠江实业补交相关费用后开发其他两幅地块。
2007年8月，广东宏瀚再次取得珠江新城L2地块的《建设用地规划许可证》，其建设工期为2007年8月~2009年8月。但地块的建设似乎没有按期进行，2010年珠江新城L2地块曾因闲置而被点名勒令“整饬”。
也就是在2010年，广州宏瀚申请调整珠江新城L2地块规划获批。《经济参考报》报道提到，珠江新城L2地块建筑主体高度申请由最高100米调到最高208米，拔高了1倍多。
据了解，2011年尚东集团董事长郭泽伟有意将珠江新城L2地块打造成全球第二个爱马仕公寓，最终却并未成型。尚东·柏悦府2014年封顶，到今年9月19日在香港高调亮相，这期间也曾传出多次入市而未有结果。
地价飙升已十多倍
从1997年拿地开始，经过19年的辗转，尚东·柏悦府终于入市，楼面地价已从2500元/平方米提升十多倍，几成珠江新城绝版住宅地块。
《每日经济新闻》记者从阳光家缘了解到，尚东·柏悦府国土证上显示土地出让年限自2007年8月23日。而与尚东·柏悦府所在地块一起转让给珠江实业地块的珠江颐德公馆国土证显示土地出让年限自1998年5月11日开始计算。
这到底是怎么回事？
广州市国土资源和规划委员会一份公开文件显示，尚东·柏悦府所在的珠江新城L2地块在1997年获得《建设用地规划许可证》，1998年获得《建设用地批准书》，但在2007年又重新获得《建设用地规划许可证》，并随证注销穗规地证字[1997]第104号《建设用地规划许可证》与之重叠部分用地红线及相关批文。
关于这一问题，《每日经济新闻》记者联系了广州市国土规划局相关工作人员询问原因，在记者发送相关资料和问题之后的5个工作日，该工作人员表示上述情况属实，确实存在变更《建设用地规划许可证》的情况。
对于具体原因，上述工作人员说还在进一步调查中，截至发稿，记者尚未获得相关回复。
单价“10万”遭遇新调控大潮
据观点地产网报道，尚东·柏悦府项目总户数99套，户型面积达到400~1000平方米，吹风价格号称“10万”，最高单价甚至达15万元／平方米。
中原地产广州项目部总经理黄韬明确表示，尚东·柏悦府去香港发布是噱头，完全没有必要。因为香港买内地房的客户少，再加上广州限购，外地户口购房条件相对繁琐，很多香港人买不了广州住宅。
《每日经济新闻》记者实地探访看到，项目在花城大道与海清路交界处，位于道路主干道的交汇处。该楼盘后面是大片的猎德回迁房。就此，黄韬表示，尚东·柏悦府的优势在于新，但地处回迁房旁，成为瑕疵。
在谈及销售时，黄韬则表示，尚东·柏悦府货量少，加上珠江新城发展已进入顶峰，基本上没有住宅可以开发了，珠江新城高端住宅稀缺，这是该项目的优势，但拿地时间过长，对于客户心理层面会有一定的影响。
在2016年，北京、上海、深圳甚至部分二线城市均迎来成交高潮。今年以来一线城市高端住宅市场持续放量，1~8月期间10万元/平米以上的高端住宅已经去化2123套，同比增幅达4.31倍。
不过，这一号称珠江新城最后的高端住宅项目面世后，却恰巧赶上了大范围的政策调控，楼市目前前景不明。巨变之下，等待着尚东·柏悦府的又是怎样的命运？
（本稿记者系化名）
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