前海人寿再进上海敢碰“硬骨头” 溢价263%青浦拿地

每经记者 吴若凡

沉寂已久的上海土地市场，在10月10日迎来国庆节后第一场土拍——青浦区西虹桥蟠臻路西侧27-04地块拍卖。

本次竞拍共吸引了前海人寿、联美、启迪协信等14家企业参加，经过185轮竞拍后，前海人寿最终以12.47亿元的价格竞得宗地，成交楼面价约21986/平方米，溢价率达到263.88%。

前海人寿“高溢价”碰“硬骨头”

据悉，该地块位于国家会展中心西侧，位置优越。作为商办、餐饮旅馆业用地，地块日后可开发为办公楼、酒店、商业，该类物业符合国家会展中心板块定位，也具备良好的市场认知。

这块“骨头”有肉，却也很硬。《每日经济新闻》记者注意到，该地块总出让面积约2.92万平方米，规划建筑面积约5.67万平方米，要求绿地率达到20%，容积率2.5，并且自持面积占比达50%，需要自持20年以上。

“对于高周转型的开发商来说，带着这种要求的地，拿下来很难做。当然，从今天竞拍的企业结构来看，国企背景、实力房企、金融背景企业很多，一般企业也很难拿下。”有业内人士就直言。

上述业内人士指出，对于资金实力雄厚的险资企业来说，拿这类地块可以说是正中下怀。

《每日经济新闻》记者整理发现，今年截至目前，前海人寿在上海就已将拿了多宗地块。比如今年5月，以7.5亿元夺得的虹口区四川北路商办、文体用地，成交楼板价已突破4万/平方米。9月1日，前海人寿又以16.68亿元竞得上海青浦徐泾镇4幅相邻的商办地块，楼板价20425元/平方米，溢价率高达240.41%。

可以发现，前海人寿在上海拿的均为商务属性用地，地块位置有亮点，而且每次拿地基本都伴随着高溢价。

“凭借保险主业提供的可观资金活力，前海人寿一类险资不仅能进上海这样的市场，还敢碰‘硬骨头’，因为这类领域恰恰也是优势最明显的。”上述业内人士表示。

成本或投入24亿仍然稳赚？

就今日这种地块而言，据估算，前海人寿或获益不俗。

业内人士估算，考虑建造和其他一系列成本，该地块成本至少在4万/平方米以上，预计前海人寿在该项目的投入将在24亿元左右。

但该地所在区域，日后能与该地块项目对标的项目只有绿地虹桥世界中心。据一线市场人士介绍，该项目商铺价格在7万~8万元/平方米，写字楼在4万元/平方米左右。

因而，仅依靠商铺销售和部分写字楼的销售，前海人寿或就能回笼近70%的资金。

再以目前8元/平方米/天的租金水平计算，自持运营部分前海人寿能够把租金回报率做到9%左右。

与此同时，值得注意的是，在今年非上市险企中，前海人寿今年上半年的净利润为63亿元，远超第二名。“高溢价拿下青浦商地，对于没有资金压力的前海人寿，这是稳赚不赔的生意。”上述一线市场人士表示。