冯焱东：楼市波动为何周而复始？这六大因素在作怪

◎冯焱东

人类经济活动存在波动性特征，经济学家称之为经济周期，即国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。经济周期的起因有外因说，内因说和综合说等多种。其中，内因论认为，周期源于经济体系内部如收入、成本、投资在市场机制作用下的必然现象，包括纯货币理论，投资过度理论和消费不足理论和心理预期理论等。

以上经济波动理论对房地产周期波动都能做一定解释，比如基钦周期理论（由美国经济学家约瑟夫·基钦1923年提出）主要从库存角度去研究和观察经济波动，认为库存过多，生产商就减少生产，经济向下波动；库存减少，生产商又会加大生产，经济向上波动。从基钦周期理论观察中国房地产市场波动是有很大借鉴意义的。

目前，我国三、四线城市都存在房地产库存过大的问题，原因是地方在前几年过度供应土地造成的，这些城市的新开工量自然就降低了，房价可能还在下调，只有库存减少到一定程度，新开工量和房价才会上升。不过，宏观经济周期理论不能充分解释房地产波动现象，必须结合行业本身特质做进一步分析。

金融资源分布存在三个不平衡

与电信电力、医疗保健等弱周期行业相比，房地产是一种强周期行业，我国房地产波动性强的原因有如下几点：

一是房地产既是消费品，又是投资品。在当前高净值人群手握巨额现金、投资渠道不多的情况下，房地产很容易成为投资炒作对象。

二是土地是稀缺资源，在农村土地入市受限等情况下，土地显得更加紧张。特别是在人口不断涌入、集聚了大量优质资源的一线城市和省会城市、计划单列市，地价更容易快速上涨，进而推动房价上涨。

三是房地产金融属性较强。在开发和购买两端金融都有支持，按揭首付最低可以降到两成，房地产开发自有资金比例达到25%即可，土地款通过资管计划、地产基金、信托等方式可以获得七成甚至八成融资，这种高杠杆融资往往会造成金融过度支持房地产，在房地产泡沫形成过程中推波助澜。

四是中国金融资源分布存在几个严重不平衡现象，即行业不平衡、地域不平衡和企业不平衡。行业不平衡表现在金融资源过于集中在房地产方面，今年上半年银行贷款增加7.53万亿元，其中房地产就增加了2.93万亿元，占比高达39%；区域不平衡表现在金融资源主要集中在一线、省会城市和计划单列市，特别是东部城市，这些区域的存贷比远高于其他区域，可以说中西部城市和中小城市在金融资源上是在支持东部和大城市；企业不平衡是指在行业集中度不断提高情况下，各金融机构把资金投放对象纷纷锁定大型开发商，债券市场和股市也对大型开发商给予大力支持，这就导致大型开发商手头资金充裕，且十分便宜，直接刺激了地王纪录不断被刷新。在中国城镇化快速发展时期，这三个不平衡和房地产区域明显分化结合在一起，很容易使得一线城市和部分二线城市地价房价过快上涨。

五是房地产行业政策性很强，也对房地产周期波动形成较大影响。首先，房地产具有基础性特点，住宅是居民最基本的生存条件，住房问题一要靠市场，二要靠政府保障，全世界都如此。同时，土地又是人类经济社会活动最基本生产要素，政府作用异常重要。其次，房地产关联性非常强，对上中下游的电力煤炭、钢铁机械水泥、家电家具消费等各种产业带动性十分明显，房地产发展好坏对于经济社会影响相当大。第三，房地产易诱发投机，并形成泡沫，房地产泡沫分为供应泡沫和价格泡沫两种。当前，三四线城市主要是供应泡沫，一线城市和部分二线城市主要是价格泡沫。如果让市场机制起主要作用的同时，政府不积极作为，房地产市场的大幅波动必然对国民的生产生活产生很大负面影响，甚至可能危及经济金融安全。基于以上原因，政府对房地产格外关注，但问题在于，政策出手的时机、力度、侧重点如果比较到位，对减轻周期波动是有好处的，反之，则可能加大波动幅度。

六是房地产调控本身存在一个天然矛盾和难点——不能对同一个时段的需求和供应同时进行调节。需求是一个快变量，供给是一个慢变量，需求与供给的节奏天生不太合拍。如需要供应增加来满足需求、避免供不应求和房价快速上涨时，因从买地到达到预售条件存在1~2年的时差，一时上不来；而在库存过大，需要降低供应、避免严重积压资金时，加上房地产投资往往存在一定刚性增长特点，短期内很难使供应量降低，一时又下不来。总体来看，调节需求相对容易，调节供给相对困难。就供给调节而言，抑制供给又比刺激供给更难。

未来应在五个方面下功夫

房地产周期波动越大，对房地产本身和宏观经济影响越大，所以如何减轻房地产波动幅度是政府和行业的一个重大课题。笔者认为，降低房地产波动幅度要在以下几方面下功夫。

第一，要理顺中央和地方政府调控的责权利关系。房地产是地方性产业，且各地发展差异很大，房地产健康发展仅靠中央政策是不行的，必须充分发挥地方政府的主导作用。中央和地方利益诉求有所不同，是导致以往房地产调控效果不甚理想的重要原因，如何解决？应该把房地产调控主要责任落实在地方政府身上，房价波动要列入主要政绩考核目标。我国不少城市人口动辄数百万甚至几千万，相当于一个其他国家总人口，应该赋予地方房地产调控更多更灵活的权利，包括金融、税收等方面政策调控的权利，如首付比例、限购限贷政策、交易环节税收政策等。

与此同时，要积极贯彻落实中央“分类调控、因城施策”精神，当前大部分城市供过于求，需要去库存，少数城市供不应求，需要补库存。在去库存的大旗下，部分热点城市也在执行去库存政策，而不是补库存政策，可谓火上浇油，导致地价房价狂飙。因城调控政策执行不到位是此轮房地产热潮的重要原因，须引以为鉴。

第二，地方政府要立足城市长远发展，提高房地产调控的本领，加强土地供应计划性。计划与市场经济调节两大手段，在房地产方面，计划性尤为重要，因为土地是政府供应的，一方面要防止无节制供地，这会形成供应泡沫；另一方面，要特别防止供地不足，这会催生房价泡沫。房地产的需求调控相对容易，重点要放在供给侧，要努力形成供应略大于需求的长期态势，供不应求会导致房价快速上涨，要明白房价是易涨难跌、快涨慢跌的。

第三，要增强房地产调控的前瞻性，努力避免滞后性。调控不能等到问题很严重了，房价已经很离谱了再出措施，应及早出手。调控之所以滞后，除管理部门对形势变化缺乏足够敏感外，另一个原因是金融等调控工具无法常态化使用，短效调控机制没有建立起来。房地产调控有财政税收、金融、法律、行政、舆论引导、户籍、土地等等多种方式，其中有些是快变量，有些是慢变量，税收、金融、舆论引导、行政等快变量工具，地方政府应该常态化和及时使用，做到短效机制短效调控机制与长效调控机制结合，快变量调控手段与慢变量调控手段结合。

按揭等金融工具在房地产调控中的作用非常大，时效性也强，必须随时灵活采用，房地产市场这几年往往是两三年一个明显的波动周期，调控其实就是反周期，所以金融调控工具可能在3年内要随时使用才能应对市场的波动。现在往往是几年才有一次调整，这种节奏是行政审批的方式，还算不上根据市场激烈变化及时应对，这对调控房地市场显然是不利的。税收政策也很重要，在房地产过热时期要及时调整流通环节乃至持有环节的税务政策。

第四，房地产热点城市往往是经济发达地区，理应在经济转型和创新创业方面做出表率。具体来说，要主动减轻地方经济对房地产的依赖，地方财政对土地出让金的依赖。土地财政是分税制改革之后形成的一个问题，需要在税制改革方面进一步深入解决，物业税对减轻土地财政依赖、抑制房地产投资投机、促进房地产平稳发展有一定作用，可以考虑在适当时机实施。

第五，集体土地出让步伐需要加快。土地垄断供应容易抬高地价房价，集体土地入市能有效破除垄断，减轻地价上升压力。

（作者系民生银行地产研究院首席研究员）