别人卖房他卖地 美好集团出让长丰村地块

◎每经实习记者 张明双 每经记者 曾剑

近期楼市火热，上市公司也忍不住纷纷卖房增加收益。不过在这样的行情下，却有公司不开发房产，反而将持有的优质地块卖了。美好集团9月27日发布公告称，公司拟将开发武汉洪山区建和村A包地块的子公司100%转让给新城控股的子公司，转让价格2000万元，同时受让方将向公司或公司指定方支付24.94亿元。

每经投资宝（微信号：mjtzb2）了解到，美好集团通过转让子公司股权出让手中地块已经不是第一次了。从2014年开始，美好集团已经转让了数宗武汉长丰村地块，均为城中村改造项目，受让方包括华润置地（武汉）、蓝光集团及东湖高新等品牌开发商。

拍下7宗地已转让5宗

9月26日，东湖高新2016年第三次临时股东大会通过了拟转让武汉园博园置业有限公司部分股权的议案。经评估，截至2016年7月31日，园博园置业净资产账面价值4903万元，评估值5.06亿元，评估增值率932.41%。

园博园置业正是美好集团转让的全资子公司之一，主要资产是2014年以16亿元拍下的武汉市硚口区长丰村A包地块，用于建设产业新城项目。2014年2月和2016年2月，美好集团分别以2400万元、2600万元两次转让园博园置业48%、52%的股权。根据今年6月份签订的合作协议，东湖高新将园博园置业地块的拆迁补偿、还建安置工作委托给美好集团全资子公司武汉江北履行，交易总额为人民币29.14亿元，其中5000万元受让股权，委托土地征地拆迁安置补偿款合计为28.64亿元。

美好集团证券事务代表张达力在接受每经投资宝（微信号：mjtzb2）采访时表示，园博园置业的项目实际上是一个合作，公司拍下毛地做一级开发，包括拆迁、还建、安置补偿等，然后将净地交给东湖高新做二级开发，即建造商品房，通过这种模式可以快速回笼资金。

每经投资宝（微信号：mjtzb2）梳理后发现，2014年3月，美好集团耗资53.7亿元拿下长丰村5宗地块，2016年5月，以总价18.64亿元竞得建和村两宗地块。不过这7宗城中村改造项目地块已被出让5宗。

2014年9月，美好集团通过武汉江北向华润置地（武汉）转让两家全资子公司，转让价格均为1000万元，两家公司主要资产分别为长丰村两宗地块，华润置地通过两家公司向武汉江北支付相应的拆迁改造补偿款38.04亿元。2015年10月，美好集团同样以转让子公司的方式将长丰村1宗地块转至蓝光集团旗下，蓝光集团通过子公司支付13.37亿元的拆迁安置还建包干总价。加上最近转让给新城控股、东湖高新的2宗地块，美好集团已转让5宗城改项目地块。

城改体量大需引进合作商

据了解，建和村、长丰村都是位于武汉市三环内的优质地块，附近聚集了广电、海尔、招商等品牌开发商项目，楼市上涨潜力很大。

为何这样的优质地块不留着自己开发呢？张达力表示，长丰村城改项目体量很大，如果一个公司单独开发的话，开发周期会很长，所以公司引进了商业、产业开发商。“这并不是单纯意义的股权转让，而是产业链上的合作。”张达力告诉每经投资宝（微信号：mjtzb2），“华润置地做商业，现在东湖高新做产业，他们（合作开发商）拉动整个项目品质后，公司自己的土地也获得了较高的增值，今年也准备开工了。”

每经投资宝（微信号：mjtzb2）注意到，美好集团主营业务一直是二级开发即传统住宅项目，2015年度、2016年上半年主营在公司营收上占比分别为92.42%、82.56%，一级开发（城中村综合改造项目）占比不过6.11%和13.95%，而2015半年报及之前定期报告内均没有城中村综合改造项目单独的营收数据。

而美好集团介入城改项目开始，就有媒体及分析人士质疑上市公司年营收才20亿元，却耗资50多亿元拿地，资金链能否支撑。对此张达力解释，武汉的城改项目是毛地挂牌，真正的成交价格并不是一次性付款，如建和村的（A包）地块，挂牌成交7个亿，先行支付土地款大概几千万，其他根据拆迁的进度支付，所以城中村改造项目的资金压力并不像净地招拍挂那么大，并不是一下子几十个亿就支付了。

张达力还称，一级开发已经取得了一定业绩，资金周转、现金流得到改善，已体现在当期业绩中。每经投资宝（微信号：mjtzb2）查阅报告也发现，美好集团一级开发业务占比也在增大，2015年一级开发主营收入2.86亿元，营收比重为6.11%。2016年上半年一级开发主营收入

2.95亿元，营收比重上升至13.95%。两个报告期内一级开发收益均为受托对长丰村综合改造进行拆迁、土地整合、安置等协作服务取得的收益。