南京限购后继续调控楼市“宁十三条”打击捂盘惜售

◎每经记者 查道坤

在9月26日正式实施限购政策后，南京继续对楼市进行调控。9月26日当天晚间，南京市发布了《市政府关于推进供给侧结构性改革 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》）。

《意见》提出进一步增加商品住房上市供应、加大商品住宅土地供应、稳定商品住房价格以及强化综合执法4个大手段共计13条意见，继续对南京楼市进行调控，所以也被称为“宁十三条”。

值得注意的是，《意见》中明确指出增加商品房供应。不过，根据南京市政府最新的规定，土地使用权拍卖超过规定溢价就必须要现房销售。有业内人士告诉《每日经济新闻》记者，据此，南京市9月23日拍出的20幅住宅地块需全部现房销售，因现房交付时间较长，这一定程度上会影响商品房的供应，或与本次《意见》产生冲突。

13条意见稳楼市

《意见》在增加商品房住房供应方面指出，要加强房地产市场土地出让、开发建设、上市销售等环节的监管，督促开发企业严格履行开竣工合同。而对于房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源，符合销售条件的，价格主管部门积极主动服务，指导开发企业及时进行价格申报备案，经备案后的同期房源申报价格不再调整。对具备上市条件的，房产、建设、国土、物价部门加强督促。

如果，经督促仍未及时上市的，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

对此，南京市官方的解读是，目前局部区域商品住宅供不应求的态势明显，日光盘现象突出。为缓解供需矛盾，一方面增加商品住宅用地供给，保证市场中远期供应；另一方面加快在建项目的建设，推动符合条件的楼盘尽快上市。

南京网上房地产统计数据显示，目前该市可售商品房套数仅2.2万套，按照目前的去化速度，库存只够卖两个月。由此可见南京楼市供小于求，加大商品房供应无疑是缓解楼市压力的重要手段。

此外，按照南京市最新的土地拍卖规定，超过最高限价后，开发商拿地将进行现房销售。9月23日，16家开发商豪掷474.58亿元拍下了20幅住宅地块，且这些地块全部超过最高限价，这就意味着那地开发商必须全部进行现房销售。

南京房地产业内人士李智对《每日经济新闻》记者表示，“全部进行现房销售，这也就意味着以前20个月上市需改为至少3年以上时间才能上市，这必然会影响楼市的供应量。而且，按照目前南京楼市的火爆程度，这种抢地突破最高限价的土拍还会继续，至少在今年还未出让的地块，很多都会走向现房销售。所以总体来看，官方提出的加大商品房供应量，在一定程度上可能会受到影响。”

控制价格过快上涨

在土地出让方面，《意见》指出，首先要加快商品住宅用地上市节奏，增加土地上市规模，确保完成全年经营性用地出让计划，力争超额完成商品住宅用地500公顷计划；其次，加强土地出让后跟踪管理，组织对南京市已出让商品住宅用地的付款、开竣工等情况进行全面核查，督促开发企业按土地合同约定进行开发建设，增加存量土地可上市房屋供应量。

南京市国土局统计数据显示，截至9月26日，该市今年已供应326.27公顷商品住宅用地，土地出让金已经超过去年全年。

对此，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，力争超额完成商品住宅用地500公顷计划，这与去年商品住宅用地400公顷的规划相比，超出了25%，足以显现政府的诚意。并且，此次《意见》还提出捂地开发商将退出南京市场，这对开发商有一定的威慑力。

截至8月，南京楼市价格已经连续18个月，并且每个月上涨幅度都位居全国前列。

为了稳定南京商品房的价格，此次《意见》明确规定，开发企业应合理安排新建商品住房的销售节奏，同期房源应一次性向价格主管部门申报备案价格，且批次申报面积不宜低于3万平方米，不得通过分批申报价格变相涨价。

开发商领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。开发企业领取预售许可证后不销售的，价格主管部门不接受上调价格的申报。

这与南京此前的楼市价格限价令区别不大，李智告诉《每日经济新闻》记者，官方只是重新提了出来，并且增加了房产、建设和国土部门的监督，而以前只是物价局在监督。

同时，《意见》还明确规定，对涉嫌或参与炒卖房号、捂盘惜售等行为的开发企业及中介代理机构，一经查实，依法依规、严肃处理，并且由市政府成立房地产市场综合执法办公室，施行执法情况周报制度。

对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，政府接二连三的出台政策表明了稳定市场的决心。单看其中的一条可能觉得力度不大，任何一条都无法完全判断其发挥的作用，但是与刚刚实施的限购等政策叠加起来就能促进市场的进一步平稳发展。

亚泰地产南京公司营销总监汪涛则表示，“宁十三条”的条例以前都有，现在各部门联合重申，引起开发商重视，“但是，在土地出让合同中，除明确开竣工时间外，还需明确所建商品住宅的上市时间和规模，这一条对于捂盘的开发商影响比较大。”