城市群将决定资产是否缩水？价值地产年会破译家庭财富密码

每经记者 杨羚强

“两个不同城市的人，在同一时间购房。一个选择中西部城市，一个选择长三角城市。那么10年以后，选择中西部城市的人，家庭资产可能只有选择长三角的购房者的家庭财富的一半。”这是新城控股高级副总裁欧阳捷，在昨日（9月27日）由《每日经济新闻》举办的第六届中国价值地产年会（上海）城市论坛上，做主题为《长三角有多贵？》演讲时抛出的观点。

这场论坛，梳理出中国城市下一步的发展脉络：将从城市的个体竞争，转向城市群间的竞争。在这一过程中，大城市周边的都市圈将形成，作为核心城市的大城市未来价值会变得更高。

●房地产开发的要点是城市群

上海社会科学院城市与人口发展研究所所长、研究员、博士生导师郁鸿胜说，房地产开发商在发展过程当中不是选择城市，也不是选择地域，选择城市群经济发展能够联动发展的大的地块。“原来是做城市规划，现在是做城市群规划，可以解决一些城市发展过程当中自身城市发展不能解决的重大问题，在房地产开发过程中，这将是非常重要的。”

郁鸿胜认为，开发商在长三角城市群内选择要投资的城市，最重要的是，要围绕长三角的一核四带五圈的交叉地点做投资。比如说南京沿江带和沪杭带是交叉的，其中的交叉点，就是今后发展的中心。

郁鸿胜举了合肥的例子。他表示，合肥的发展，今后就是和上海双城发展，双城体系。合肥很有可能在跟随上海发展过程中，形成一个上海城。

郁鸿胜说，上海都市圈发展就是一个质的飞跃，对整个上海的城镇化体系，长三角的开发将会有更大的突破。

上海市虹桥商务区企业服务处处长贾开京，在郁鸿胜演讲的基础上，进一步阐述上海都市圈如何带动整个长三角开发。他说，“上海西部地区比如说嘉定、青浦、松江长期和苏杭竞争，一个制造业项目抢来抢去，比地价比条件，浙江也是在竞争，历史都是这么一直竞争过来的。”

但现在，上海的经济发展向周边区域从竞争到错位发展竞争合作，郁鸿胜说，很多低端的制造业是真的“铁了心”不要了，把和周边城市竞争，变成为服务整个长三角。

上海和周边城市的这种关系变化，在长三角商务区有非常显著的体现。贾开京说，目前入驻大虹桥的企业中，有一类企业属于管理型企业。由于贸易的网络化，越来越多的企业把大虹桥作为总部，管理分布在长三角的各个城市的市场和项目。

上海部分产业，正在转移向周边的其他城市。比如，杭州市萧山区商务局副局长王立加就在贾开京发言完后表示，希望大虹桥能把不要的部分制造业，转移到杭州钱江世纪城，以发展当地的产业。

融信集团副总裁、华东区域总经理林峻岭对贾开京的发言感同身受。他说，以上海为中心的长三角区域经济联动发展为企业提供更广阔的发展平台，长三角一小时的经济圈城市，缩短企业管理半径。总部搬到上海之后，了解的信息源渠道也多了，更有利于企业长期的战略和决策。另外，作为国际性的金融中心，上海也能为长三角企业提供更好的融资平台。

●长三角城市贵得有道理？

生产、制造在长三角其他城市，管理、研发、融资在上海，既能发挥上海人才和资金密集的优势，又能规避上海商务成本高的短板，这种新的城市分工协作方式，正在构筑长三角新的核心竞争力。

也正是因为长三角的竞争力变得更强，对人才的吸附能力变得更强，长三角城市正在变得越来越贵。

欧阳捷对长三角的上海、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、合肥七个城市进行统计发现，人口总量占到全国的5.4%，房地产投资占比9.6%，存款余额占比16%，住户存款占比14.3%，房地产的贷款余额占比15%，远远高于人口的占比5.4%。

可是土地供应却不多。比如，上海土地供应至今为止还是减少的，虽然苏州杭州这些土地供应已经在增加了，但是跟去年相比，增长的量基本上也只有5.1％，低于人口的增长。

另一方面，长三角的土地出让面积差不多是中西部地区土地供应量的一半，但人口却大量流向长三角，这使得房地产需求越来越大。

而在今年，土地供给不足的情况变得更为严重。欧阳捷说，今年长三角15个城市的土地购置面积，只占到全国的9%，这就意味着未来的土地价格会变得更高。

他认为，要解决地价、房价持续飙升带来的问题，需要做三方面的工作。前两个分别是减少货币增发以及增加供地；而最后一个就是大力发展都市圈，如果上海的轨道交通、医院、学校，都能开到周边城市，将非常有效地抑制房价飙升。

●警惕正在吹大的楼市泡沫

尽管欧阳捷对长三角主要城市的中长期房价颇为看好，但在短期内，他不建议开发商继续在热点城市拿地。

他认为，热点城市的疯狂不可持续，未来一定会逐渐降温。需长期关注人地钱的流向，关注房地产供给侧改革的方向，现在的政策未来也可能会调整。

欧阳捷提醒同行注意M2的减速和长短利率的下调。此外，还得关注基础设施提速，因为基础设施在哪里建设，就是把基础设施投资转化为房价上涨的价值。

和欧阳捷的观点相似，其他与会的嘉宾，或多或少在演讲以及最后进行的圆桌论坛上，表现出了对目前土地价格和房价飙升的担心。他们普遍认为，目前的房价飙升没有可持续性。

而部分嘉宾非常看好大城市周边的中小城市发展前景。

法国里昂商学院副校长王华说，如果有实力的企业去弥补了政府提供的公共产品的不足，会有很多小城镇吸引更多人居住。他相信，都市圈会成为未来城市发展的主要趋势。

上海城市论坛是第六届中国价值地产年会的第一站，启动仪式也于昨日隆重举行，这标志着中国价值地产年会开启全国巡场模式，下一站将在北京接力。

关于本次论坛更多内容，请关注本报9月30日出版的《房产周刊》