都市圈将成紧密“朋友圈” 中小城市房地产还有潜力

每经记者 吴若凡

一线城市房价暴涨，带来的不仅是困难与挑战，还有大城市病的问题，如道路拥挤、通勤效率下降、劳动生产率降低等。

为了解决这一系列问题和矛盾，都市圈的建设开始紧锣密鼓地展开，通过大城市的都市圈建设，除了可以大幅增加住宅供应、解决供需矛盾之外，还能培养新的经济增长点。一线城市的高房价已经产生明显的外溢效应，从而为大都市圈建设带来巨大机遇。

新城控股高级副总裁欧阳捷撰文称，都市圈是消灭高房价的一个好办法。《每日经济新闻》记者此前采访其他一些开发商也发现，上海都市圈是他们非常看好的投资区域。

那么，在都市圈内，还有哪些城市值得重点投资和开发呢？

“城市更新”带来新购买力

优淘城总裁薛建雄表示，从长三角都市圈来说，三个地方比较有机会，一个是上海都市圈；一个是南京都市圈；一个是杭州都市圈。

薛建雄表示，这些都市圈的建立往往和城市更新紧密相连。城市更新和基建投资带来了巨大的政策红利和更多的投资机会。这些新变化和新机会，结合具体的城市，都将会有不同的区域机会和投资机会，因此值得深入分析具体的潜力城市。城市更新的同时也会给这座城市带来新的购买力。

越来越多的开发商也开始注意到了这类机会。纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模。在9月初举办的中信资本&朗诗绿色地产城市更新战略合作上，朗诗绿色地产董事局主席田明表示，单纯靠拿地开发的时代已经过去，房企只有逐渐向城市更新的可持续发展模式转变，才能获得更多的利润空间。在“北上广深”一线城市土地越来越紧张的背景下，能够用来新开发的土地资源越来越少，与之相对的是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等日渐强烈的城市更新需求。

除了朗诗之外，“郑州旧改之王”升龙地产、恒大、碧桂园、远洋、富力地产、阳光城也纷纷踏入这个潜在市场。

随着城市更新大规模规范化铺开，现在城市更新在某种意义上成为了一种常态。地产开发企业、投资机构等，如何从存量中获得新的增长，或者高附加值投资回报。对于其中很多参与主体而言，城市更新话题还需要不断探索和前行。

此外，薛建雄还表示，在城市更新的过程中，往往一条地铁的建设就能给沿线区域带来新的发展良机。早在2013年10月，上海就已建成国内第一条跨省地铁，在江苏省昆山市设有花桥、光明路、兆丰路三个站，有力带动了地铁沿线房地产的发展。

截至2015年底，上海地铁线路全长只有617公里，仅仅延伸到昆山的花桥镇，而东京地铁线路全长2500公里。如果上海地铁网能覆盖嘉兴、苏州、太仓、昆山这类卫星城，就可以把人口和资本吸引到核心城市，从而发展周边中小城市。届时，这些城市房价也将会有一轮快速上涨。

目前，一线城市房价与周边卫星城市房价相差七八倍甚至十多倍。从海外经验看，通过大都市圈建设，较大的成本落差将引导一线城市的部分产业疏导到周边卫星城市，部分人口也将跟随迁移。由于周边卫星城市适合发展养老产业，一些退休老年人也会选择在周边卫星城居住，从而享受更加舒适的生活环境。

部分在一线城市工作的年轻人也会选择在周边卫星城市居住，虽然通勤成本较高，通勤时间较长，但可以减缓高房价的压力。不过，薛建雄认为，这还取决于这个城市原先的经济基础。如果一些新兴城市的经济底子太薄的话，可能再大的投资，也不会有很明显的作用。

房企无需再赌大城市土地

对于开发商来说，究竟哪一类城市是一线城市之后的投资首选呢。在城市分化和“马太效应”越来越明显的大背景下，房地产企业和相关金融企业并不需要布局越来越多的陌生城市。

像上海这样的大城市，拥有先进的管理经验、技术及人才、品牌集聚、市场多元、大量的资金等优势，上海都市圈其他城市在其周围呈扇形分布。

如今，上海正在通过高地价、高房价把低端产业和人口挤出去，为高端产业和人口腾笼换鸟。这不仅有利于构建合理的产业分工体系和竞争合作关系，还有利于构建新的资源要素分配渠道。

欧阳捷告诉记者，都市圈的建设能否取得实质性成效，很大一部分取决于以交通为主的基础设施建设，这不仅需要一线城市与周边卫星城市政府之间紧密合作，还需要中央政府相关职能部门加强规划与协调。

在有了基础设施配套和市政设施配套之后，公共服务的一体化和快速路网一体化并行，才是都市圈的真正内涵。比如，在都市圈范围内，城市间的分工协作，上海的老人可以在独墅湖颐养天年，上海的医生也可以到盛泽小镇上坐诊，吴江的居民也可以到上海的医院就医，上海的中小学也可以在昆山办分校，苏州的学校也可以招收上海的小孩，都凭居住证与社保一卡通。

欧阳捷表示，有了便捷交通路网后，在一个更大的空间范围内，让各个城市获得互相配套、错位发展的机会，大家相互依存、合作共赢、增加商机，都市圈讲的是时间圈的概念，而不是距离上的远近。

只有教育、医疗、社保统筹发展，才是真正意义上的都市圈，城市之间有了相互之间的协调关系，彼此之间的资源可以调剂，可以统筹，可以共同发展，比如苏州之于上海，镇江之于南京。

人、钱、地，还有产业和配套都成了相互协作共同发展的关系。使得都市圈成为紧密的微信朋友圈，而不是相互竞争关系。当超大城市和大城市打破行政垄断界限，用经济方式敞开胸怀，把中小城市纳入怀抱，还能把自身产业做布局调整。
对开发商来说，都市圈里的城市群发展起来了，人口规模也就控制住了，房企也无需再“豪赌”特大城市的土地，风险和投资收益都能得到好的保证。

对购房者来说，选择在上海上班，居住在卫星城；或者创业在卫星城，业务谈判去上海的模式，有机会降低购房成本，提高生活质量。

对上海这样的大城市来说，可以有效分流常住人口，减轻管理压力和有效解决公共设施建设、服务资源的不足。对城市、居民、企业都是好事。只是要实现这样的愿望，还需要上海、南京等超大、特大城市加强对周边的辐射力度，把优质资源移到和周边城市接壤的城区。