拿地基本靠抢 开发商如何保卫长三角市场份额

每经记者 庞静涛

64家开发商，参与一宗住宅用地的摇号，摇到者中标；50余家房企参与数宗土地的竞拍，接近平均价者，中标……面对不确定的拿地方式，一位负责土地拓展的开发商人士在微信朋友圈感叹，“我的夜生活开始了”。这是9月14日，凌晨1点43分，而其面对的是一堆报名材料，下午竞拍报名将截止。距离竞买报名截止前4天，当地政府宣布清理竞买保证金环节的杠杆行为，并增加对竞买人资质要求的条款，多家参与竞拍的企业加班加点的补充材料，争取不耽误大事。

而这，只是喧闹的长三角楼市里的一个片段。面对楼市的火热，布局长三角的开发商惊呼，“生死存忙，宁愿高价拿地”，也有人坚持“谨慎，不追高”，但现实情况是，参与竞拍的企业越来越多，激进的开发商与日俱增，地变得更难拿。如何保住在长三角的市场份额，成为开发商必须直面的问题。

库存快速去化 该不该拿地？

长三角的抢房潮在蔓延，苏州、南京，到杭州、无锡……长三角区域在房企眼中的地位越来越重要。单纯从销售额来看，万科近40%、旭辉近80%、龙湖约50%来自长三角。

房企快速增长的销售额背后是库存的减少和补仓任务的加剧。此前相对谨慎的房企急需解决“手中无粮”的风险；另一些专注公开市场的企业同样为是否继续追涨拿地而困扰。

先于市场热潮到来前，提前布局长三角的企业，获益良多。2016年上半年，旭辉控股长三角区域贡献了集团近80%的销售业绩。该公司半年报显示，区间完成合同销售金额276亿元，同比增长163%，主要包括，上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市。

库存快速去化的同时，该不该拿地？旭辉控股认为，一线和热点二线城市土地市场已出现过热的迹象，公司坚持“市场不理性时保持谨慎”的买地投资理念。上半年，旭辉控股新增12宗土地，主战场上海收获2宗商办用地，南京未有新进项目，苏州新竞得一宗。

同样追求稳健的还有龙湖地产。2016年半年报显示，上半年龙湖地产签约额385.9亿元，较上年同比增长了78.4%。其中，长三角在众多片区中销售占比最高，为48.8%。而上海一个城市就贡献了逾50亿元，超出上海龙湖在2015年的全年销售业绩48亿元。

对于库存情况，《每日经济新闻》记者注意到，目前龙湖在上海有4个项目，仅龙湖天璞为2015年拿地的新项目，其他均为2013年和2014年竞得的项目。在热门城市苏州，龙湖拥有龙湖狮山原著和龙湖天街两个项目。

上半年，长三角为龙湖贡献近50%的销售业绩，该不该在此区域继续拿地？龙湖地产一位工作人员向记者透露，公司最近对于苏州的土地拍卖决心很大，但面对市场的竞争并不乐观。

长三角市场份额“保卫战”

销售加速，库存快速去化，房企急需补充土地储备。但是，面对已近疯狂的市场，既有勇敢者，也有谨慎者。虽然表现迥异，然而一众房企都在通过不同的方式努力扩大市场份额。

在龙湖内部秉承的“10+X”既定投资策略中，长三角占据4席：上海、杭州、南京和苏州。在房企纷纷以并购方式以应对公开市场拿地难的问题方面，龙湖同样对外表示，“现在还不完全是最好的并购机会”。在2016年上半年业绩发布会上，龙湖首席执行官邵晓明表示，龙湖未特别成立并购部门，但在目前的投资体系里，加大了对并购能力的培育。

 “全产品线、培育新业务，均有助于房企在住宅用地过热的背景下拓展业务线”，上海易居房地产研究院智库研究中心总监严跃进这样评价龙湖的战略。

龙湖的全品类开发在上海有较好的收获。龙湖上海营销负责人钟嘉此前在接受媒体采访时曾表示，上海龙湖业绩大幅提升还得益于龙湖上半年以商办类项目为主。

上海龙湖的商办项目包括虹桥天街、北城天街、新壹城，因为提前布局，在上海“3·25”限购政策出台以后，龙湖的产品类型符合市场需求。

中国指数研究院数据显示，截至目前，龙湖今年在上海暂获2宗商办用地。8月18日，以5.2亿元竞得上海市闵行区马桥镇MHC10803单元28A-02A商办地块，成交楼板价4985元/平方米。8月24日，以25亿元总价竞得上海市闵行区颛桥镇闵行新城MHPO-1101单元03-05、04-02商办地块，折合楼面地价为12861元/平方米。

相较于龙湖，旭辉控股更加谨慎。其在年报里表示了自己的谨慎，并认为一线及强二线城市的土地市场竞争激烈且欠理性，将避免在这些城市投资“地王”。对于市场的拓展，旭辉控股表示，继续在滞后的二线城市收购二手项目。

当刚需市场继续走热的时候，如何保持房企在长三角的优势和市场份额？葛洲坝认为，拓展城市和地块的选择均遵循“豪宅打造的标准”，并提出专注精品物业。

记者注意到，葛洲坝近期仍频繁出现在长三角热门二线城市的土地市场，如南京、杭州、合肥，并于今年5月和6月分别竞得南京建邺区河西南部热门板块和鼓楼区2宗地块，增加土地储备16万平方米，规划建筑面积44万平方米。于6月在合肥热门区域滨湖竞得两宗住宅用地，楼面价均突破20000元/平方米。此外，葛洲坝杭州地块则选择与其他企业联合开发。