楼市冷热不均 调控宜“一城一策”

◎每经记者杨羚强 “有些人问：我们那里的房价为什么不涨？其实，不涨的城市还有很多。根据中国指数研究院的数据，今年全国楼市全面回暖，但仍有不少城市处在不温不火的状态，甚至有些城市房价还在下行之中。仅二线城市就有8个房价是下跌的，至少19个三四线城市的房价也是下降的。”这是新城控股高级副总裁欧阳捷，于9月18日晚间在公众号“欧阳先声”推送内容中的开场白。 上海、杭州、南京以及合肥等城市的热销，给了外界以错觉，似乎整个中国楼市都已“疯狂”。 实际上，除部分热点城市外，仍有大量的城市受累巨量的库存，价格不涨反跌。中指院的数据显示，三四线城市的库存，只是比年初略微减少。这给全国性调控带来难题。目前看，分城施策的策略只能延续，“一城一策”或将推广。 局部调控为基调 根据新浪财经报道，“中国宏观经济论坛2016年第三季度”于9月17日在北京举办。 中国发展研究基金会副理事长、全国政协委员刘世锦在演讲中表示，一线城市房价大涨，又拉动房地产投资回升，甚至拉动一些本来要去产能的行业再次投资，使得产能继续扩张。他认为，这对转型是一个扰动，这样一个带动增长的作用也就一两个季度的时间，然后就会重回所谓的正常状态。 来自瑞银的数据显示，8月房地产销售同比增速加快至19.8%，虽然低于二季度平均的25%，但仍然强劲。房地产市场情绪保持稳健，一二线城市房价和销售持续增长，并已逐渐带动部分三线城市。相应地，一些城市最近陆续收紧了房地产政策。 新开工同比增速回落一半至3.3%，这可能是因为上半年大量项目已提前开工。虽然去年基数较低，但竣工面积同比增速从30%大幅跌至1%，累计在建面积同比增速也小幅放缓至4.6%。房地产投资同比增速在4月来首次加快至6.2%。 瑞银中国预计，房地产投资基数加快可能是因为去年同期基数较低，也可能表明持续强劲的销售终于推动开发商投资情绪好转。不过，在整体宏观经济较为疲弱的背景下，政府应会继续因城施策，短期内或不会出台全国性的针对房地产市场的信贷紧缩政策。 瑞银对未来宏观政策的判断是，决策层会将信贷增速维持在目前的稳健水平，从而支撑投资和经济增长。房贷和部分城市房价的快速增长可能会引发决策层的担忧，未来有可能出台针对房地产市场风险的局部调控政策。 取消大城市人口红线 刘世锦认为，今年一线城市房价的暴涨，有合理因素也有不合理的地方，在合理因素中，是大城市有更多的资源，对资源的需求催涨了房价。“但涨到目前这个程度是有不可逆的因素”，其表示，第一个，城市规划需要反思。“这些大城市几乎都有人口控制的规划，最后事实证明都是错的”；另外，多年以来，我国是通过土地财政为城市建设募集资金的，很多城市政府采取的是挤牙膏式的供地方式，“怎么样使土地供价最大化怎么干”。其认为，供地制度应考虑到城市需求平衡。 欧阳捷也认为，应从根子上调整“控制大城市边界和控制大城市人口规模”的政策，使得大城市发展更加符合人性和社会发展规律。 应当改变大城市土地减量化的政策，增加超大特大城市的住宅建设用地指标。欧阳捷表示，只有增加住宅用地，才能从根本上调整供求关系，这也符合供给侧改革的逻辑；另外，打造都市圈及其周边特色小镇，实现产业、生活各具特色的卫星城布局，也是抑制房价快速上涨的一个办法。打造都市圈可以使超大特大城市成为年轻人白昼发展的工作聚集地，周边中小城镇又变成他们夜晚归宿的欢快生活地；而且大城市周边的中小城镇，也为大城市的老年人养老提供了机遇。 实际上，长三角地区的很多开发商也持有和刘世锦、欧阳捷一样的观点，他们相信，通过都市圈的营造，以及部分农业用地入市，可以打破城市房价快速上涨的压力。