中金公司：房地产或进入下行通道

每经记者 王杰

虽然楼市、地市依然火爆，但机构以及业内人士发表观点称，房地产或进入下行通道。

近日，中金发布研究报告称，中国8月经济数据基本符合预期，较上月数据出现小幅回升。考虑到去年基数以及今年8月比去年8月多2个工作日的因素，整体经济数据并未有明显改善。报告建议警惕商品房销售放缓风险，随着部分城市再次收紧房地产政策，下行风险愈来愈大，房地产逐步进入周期的下行阶段是大概率事件。

楼市“高烧”被警惕隐藏风险

央行主管《金融时报》也刊文警惕楼市“高烧”隐藏的风险。文章称，当前部分地区的楼市，显然处于“高烧”状态。最近一年来，房地产市场似乎正“接棒”去年上半年股市的疯狂，部分城市房价持续走高，成交量不断放大，演绎出了楼市的牛市。令人担忧的是，当前部分城市楼市的“高烧”状态，正在朝着泡沫化方向演变。

楼市到底有多热？虽然近期南京、苏州、厦门、武汉等多个热点二线城市出台限贷、限购政策，以期遏制房价过快上涨。但“新华视点”记者调查发现，目前，在政策收紧背景下，各调控城市房地产市场量跌价涨。与此同时，各地在执行调控政策过程中普遍“限贷紧、限购松”，存在通过假离婚、补社保或个税等方式钻政策“空子”的现象。

来自国家统计局的数据，2016年1-8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资43076亿元，增长4.8%，增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积700121万平方米，同比增长4.6%，增速比1-7月份回落0.2个百分点。

1-8月份，房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点；土地成交价款4632亿元，增长7.9%，增速提高0.8个百分点。

1-8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，增速比1-7月份回落0.9个百分点。

中原地产首席分析师张大伟对上述数据分析认为，整体看，本轮房地产市场的火爆依然在持续，简单计算均价看，8月住宅成交均价达到了7521元每平米，环比上涨了1.3%。

张大伟表示，从新开工面积看，涨幅继续明显放缓：影响投资，土地购置出现背离，金额涨幅超过购置面积。房企购入土地金涨幅加速，而面积降幅加速。证明了房企购入了过多的一二线城市土地，高单价、高总价土地购入过多。“地价高于房价，影响了新开发节奏，一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三四线库存依然高位，这些因素导致去库存难度加大。”

房地产景气指数开始下调

据中原地产统计，房地产景气指数开始下调。5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.48，比4月份提高0.07点；6月份，上述指数为94.40，比5月份回落0.08点。7月份，该指数为94.01，比6月份回落0.39点。8月份，该指数为93.70，比7月份回落0.31点。

张大伟说，房地产景气指数出现了连续3个月的下调，市场风险越来越大。

最近一轮主要城市的疯长，让很多购房者“望房兴叹”。

一位意欲在廊坊燕郊购房的IT工作者小潘表示，按燕郊目前售价2.3万每平米的楼盘计算，100平米的小三居就要230万元。按照30年贷款首套购房计算，首付要69万元，月供8548元。“我税前月薪还不到一万元，照此还款压力太大了。”

房企也意识到高价地风险。

8月19日，远洋集团控股有限公司在香港举行了2016年中期业绩发布会，公司主席兼行政总裁李明表示，对远洋来讲，现在是不适合拿“地王”，我们也没兴趣，我们也没需求，公司的土地储备还是能够满足公司正常增长的。现在已经过了土地储备越多市值就越高的阶段，反而土地储备越多，风险越大。没有土地储备的人不会出问题，出问题都是有土地储备的。

李明说，现在市场虽然很好，但是市场的变化也是很快的。如果大家还能记得，整个房地产市场就是三年一个周期，今年是2016年，上一个高点是2013年，再上一个高点是2010年，再前面是2007年，你再想想2008年、2011年和2014年的市场是什么样子。

住建部政策专家委员会副主任顾云昌表示，中国房地产市场无论是销售还是投资，均存在一个3年（40个月左右）的短周期。房地产市场在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。“今年3-4月份销售、投资等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。”

顾云昌预测称，2017年，房地产销售或将明显放缓，甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。