金科股份首试小股操盘 “以退为进”聚焦核心十城

每经记者 杜冉乐

当前，楼市可谓遇上了最好的年景。大狂欢背后，大分化暗潮涌动，房企也被卷入这股洪流之中。

9月3日，金科股份（000656，SZ）对外披露了该房企位于新疆的三家控股子公司金科五家渠、金科坤泰与金科宇泰的股权变动公告，此举属于金科主动放弃了控股权并引入了重要关联方中科控股，一起推动新疆五家渠项目开发。

《每日经济新闻》记者注意到，从上述资本运作来看，金科不再对项目继续投入资金，每年将收取品牌与服务费，还有利润分成等。这难道不就是不少一线房企所倡导的“小股操盘”模式吗？

金科股份相关负责人表示，他们想降低新疆投资，未来这些子公司将不再并表，未来主要聚焦于全国“核心十城”。

金科新疆进与退

按照以前的“1030”战略，金科股份3年前在新疆五家渠、贵州遵义底价拿地，这被看做是该房企加码中西部的一个标志性事件。

去年4月份与今年上半年，金科股份又在新疆五家渠底价拿地，试图将金科经典产品线之一的“廊桥水乡”品牌移植到那里。

据悉，五家渠为新疆的一个县级市，距离乌鲁木齐32公里。但年初以来，各地纷纷祭出去库存新招，个别省会也不例外。

如今年8月底，新疆首府乌鲁木齐市也积极推出了包括契税财政补贴、放宽购房落户条件、组建国有租房租赁公司等7项去库存措施。

《每日经济新闻》记者注意到，相对于乌鲁木齐，五家渠形势也不够乐观。7月初，五家渠“十三五”规划纲要透露，按照该市“十二五”规划要求，计划2015年该市总人口要在2010年9.66万的基础上达到15万，但结果不达标，仍差2.6万。

依此看来，金科的“退”意似乎并不意外。按照公告表述，重庆金科与依云投资通过增资扩股方式对其子公司五家渠金科、金科坤泰引入重要关联第三方中科控股，持股比例也从原来的“51:49”变成了“30：20.7：49.3”。

此外，重庆金科与依云投资通过转让金科宇泰股权同样引入中科控股，持股比例变化跟上述一样。记者注意到，除了五家渠金科2015年赚钱净利润2713.84万元之外，此前两年一直亏损，金科宇泰和金科坤泰2013年至2015年净利润一直亏损。

上述资本运作之后，金科股份董秘刘忠海表示，三个子公司将不再纳入金科的并表范畴。对于引入中科控股，刘忠海说，交给一般房企不行，让中科来做比较信任。

从控股股东降为小股东，还每年收取品牌与服务费以及利润分成等，这难道不是小股操盘？刘忠海说，他们本意是聚焦“核心十城”。年初金科确定了“二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅，逐步退出四线城市”的布局策略。对于四线项目，他们会因城施策。

聚焦二线释放量能

金科半年报显示，报告期内，该房企实现签约销售收入约134亿元（含非地产板块），同比增长约22%。

上半年，金科股份新增获取10个项目（含城中村合作项目2个），其中通过项目收购、合资合作模式获取位于“核心十城”的优质项目8个，包括郑州、南京与合肥等新进入的热门城市，完成土地项目投资49亿元，新增计容可建面积约249万平方米。

东兴证券地产分析师郑闵钢预判说，金科上半年合同销售面积同比增长41%，合同销售金额同比增长29%，净利润增长42.27%，实现大幅增长，期末地产项目预收款达267.23亿元，基本锁定2017年全年业绩。

克而瑞研报统计显示，前8个月，金科实现销售金额201亿元，排名第43位，与此相比，金科的销售体量则高达310.9万平方米，排名第18位。依此计算，金科前8个月销售均价为6465元/平方米。

当前，像合肥、郑州等热门城市的楼面地价已飙升到逾1万元/平方米，按照当前合肥、郑州等核心城市较为保守的1万元销售均价计算，其中金科前述同等体量可以卖到310.9亿元，对照克而瑞的榜单，可以晋级前25强，进入全国房企销售第二梯队。

上半年，万科、保利、恒大等5个一线房企销售破千亿。谈及规模，刘忠海表示，他们不过分追求这个，一些房企规模大而利润率低，规模时代已过，金科更讲规模适度，当前面粉贵过面包，与其追求高周转及薄利，不如拿着现有项目把他做好，提高利润率。

从融资端来看，金科股份拟借中信建投专项资管计划融资17亿元发行永续债17亿元开发重庆西永项目，与以往所发永续债产品前3年利率8%相比，当前产品前3年利率已降为6%。