地产业规模扩张加速度 掉队者可能就此出局

◎每经实习记者 庞静涛

继恒大、碧桂园纷纷上调中期销售目标后，中海、融信、旭辉纷纷跟进。如今，把未来3到5年销售目标上调至千亿元规模的企业已不在少数。房地产业正在进入新一轮的聚变过程。房企销售业绩大幅上调，市场火爆是一个重要原因。

在销售指标高速增长的同时，开发商土地储备过少，或者土地储备过多导致的负债率攀升，都为企业下半年或者明年的业绩持续高增长埋下隐患。“地王”频出，业界普遍认为，未来一年房地产市场将出现新一轮的调整，这也让高增长变得异常艰难。另一方面，行业的高速增长，也让那些原来策略比较保守的企业，在新一轮的行业竞争中面临更大压力。很多之前为了确保财务稳健而没有高负债扩张的房企，会不会因为过于保守而被被动洗牌？

面对行业未有之变局，房企的战略决策变得极为重要，下一步，应该是追求高增长，还是安全稳妥？对于不同规模的企业，什么样的策略才是最佳策略？

“今年做到3000亿元规模，完全没有问题，甚至还将超额完成，因为有土地储备做支撑，未来几年仍能保持这样的水平。”最近，在恒大集团2016年上半年业绩发布会上，恒大集团董事局副主席夏海钧这样表示。

恒大总资产规模进一步扩大，成为国内首家撞线万亿级的企业。截至2016年6月30日，恒大总资产达9999.2亿元，较2015年年底上升32.1%，规模已跃居全国第一。

包括中海、碧桂园、恒大、融创在内的房企都在提高全年销售业绩，全行业已经有两家房企的全年销售业绩会定格在3000亿元以上。

如同一家开发商行政总裁所预测的那样，房地产正在进入寡头的时代。这也因此成为很多今年踏空房企的噩梦，因为太慢，或将被其他企业吃掉。

得土地者得天下

尽管恒大的土地储备已经超过1.8亿平方米，融创的土储有望达到4500万平方米，但多数开发商的土地储备难以支持未来的持续增长，这些相对保守的房企面临新一轮洗牌的命运。

销售爆棚，房企加速开工，土地储备压力加剧。平安证券8月的研究报告显示，上半年，上市房企销售商品等收入同比增长51.8%。同期，上市房企整体去化周期创2009年以来新低，由2015年末的3.1年下降到1.98年。

另一方面，为维持高速增长的销售业绩，房企纷纷大幅提升开工量。万科、保利、金地上半年新开工同比分别增长64.6%、26.9%和21.9%，金地更是上调全年开工目标。

金地华东区域一位内部人士向《每日经济新闻》记者透露，公司参与的土地拍卖会很多，但因溢价较高收获较少，今年以来，很多的精力转向了二手土地市场，目前已有收获，但土地拓展的压力依然很大。

房价屡创新高，商品住宅库存屡创低点的苏州，地价高涨，“地王”频出，但仍未能阻止泰禾、鲁能、华发、东原、祥生和国瑞等房企选择在2016年进入苏州。

对于其中的原因，上述金地内部人士认为，对于一部分中小型房企而言，一线城市总地价高，会有资金压力，而自去年以来热点二线城市楼市的表现，让更多企业选择进入，也使得竞争加大。

面对苏州的土地市场，有苏州房企投资负责人曾向《每日经济新闻》记者表示，“企业面对生死存亡，更愿意高价拿地。”即便如此，苏州的地并不好拿。截至目前，该人士所在公司，今年仅在苏州高新区竞得一块住宅用地，规划建筑面积19万平方米。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至8月20日，龙湖以及正荣都11次参与上海经营性土地的公开拍卖，但均未有暂获；无独有偶，金茂、大名城、远洋、九龙仓等房企也多次出现在上海公开土地市场，但均未能竞得土地。

适度运用投资杠杆成关键

土地是房地产企业的粮草，企业对城市的把控和项目的布局则像是行军中必不可少的战术、策略，这些因素一个都不能少。

高杠杆已被广泛运用在房地产企业的投资端，部分企业甚至在保证金阶段即使用杠杆，并在上半年取得了快速增长。中南建设的一份文件指出，可以借到低廉资金的周期也就3年。在这一背景下能借到越多的钱，越容易获得成功。

不可否认的是，目前的政策端已经在收紧居民端的信贷杠杆，企业端收紧的趋势也愈加明显。

8月31日，房价上涨较快的厦门和武汉，纷纷上调房贷首付比例，收紧居民端贷款；此前，南京、苏州已经收紧贷款政策。

企业端信贷已有收紧迹象。有媒体报道，兴业银行高管在2016年中期业绩交流会上表示，在房地产信贷政策方面，进行总量管理，不介入“地王”项目，严格控制杠杆比例。

早前，浦发银行高管在2016年中期业绩发布会上同样表示，“在政策层面，我们不介入‘地王’项目，对这个领域严格控制。”

同样的判断来自中信建投，该机构在最近的一次电话会议中提到，高杠杆已经引起监管层的注意，有收紧的趋势；受政策层面影响，资本市场对未来市场的预期是不足的。

其实，早在去年，已有机构开始展开收缩的实际行动。歌斐资产房地产（投资）基金公司合伙人王雪泉在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，公司已经收缩房地产增量市场的战线，而传统意义的增量市场多被认为是住宅市场。

对于收缩的原因，王雪泉认为，房地产增量市场价格上升速度过快。其透露，目前，歌斐资产针对增量市场基金存量规模已不足200亿元，是2014年高峰期的一半。

盯上存量土地市场

土地资源是房地产开发企业行军打仗的粮草，兵马若动，必然粮草先行。公开市场以外的存量土地和城市更新成为企业拿地新的拓展方向。

景瑞地产一个团队18个月拿下9宗地，这样的战绩令人羡慕。值得注意的是，这些土地无一来自公开招拍挂市场，而是并购端。

景瑞地产市场研发及品牌管理中心总经理耿俊峰在2016博鳌房地产论坛期间对外表示，景瑞地产回归一二线城市时，并未将全部精力倾注于公开市场，而是关注到了并购端。

当一线、二线城市逐渐进入存量市场，土地新增供应减少，存量土地和项目不仅仅是简单的土地拓展了，甚至承载着一个企业扩张甚至存活的战略。

“郑州旧改之王”升龙地产的一线扩张之路即是通过存量项目打开的。升龙集团副总裁郑州区域总裁肖浩燃对外表示，今年将重点发展上海区域，目前已圈定了两个项目均是城中村改造项目，且是合资方式。

升龙地产上海公司投资拓展部门相关人士向《每日经济新闻》记者证实，公司此前的确关注公开土地市场，但未有收获，现阶段已经转移到并购端了。

试图绕道存量市场的还有首创置业。在首创置业半年业绩会上，公司高管透露，深圳为新增布局城市，今年会进入。在进入方式上，该高管同时表示，既会参与招拍挂，也会考虑部分旧改项目。

据《每日经济新闻》记者了解，目前包括金地、龙湖、万科等企业在内，均加大了对存量土地市场的关注，部分公司甚至新增专门的并购团队。

到热点城市投资

市场更集中，中小企业的份额在被蚕食，布局二线城市将是翻身之策，有业内人士如此评价当前的房地产市场。

《每日经济新闻》记者不完全统计，今年至今，上海成交的34宗住宅用地（剔除动迁用地）中，有12宗土地总价超出30亿元，19宗土地总价超出20亿元。

一线城市的高门槛将部分中小企业推向二线城市。一线城市项目总价高挡住了众多中小企业，最近几年，包括闽系房企和一直活跃于三线城市的房企纷纷涌向热点二线城市。

对于该种现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然热点二线城市地价处于高点，但是二线城市的产业和人口流入一直被看好，相对于地价较便宜的三四线城市，风险较小；虽然一线城市的风险更小，但一线城市的门槛太高，未来将更多是大企业的战场。

事实的确如此，今年以来，合肥、南京、苏州、天津等地今年迎来许多新晋企业。泰禾、祥生、鲁能、华发和东原均在今年的高点选择进入苏州市场。

平安证券数据显示，今年TOP10企业市场占有率由2015年末的11.3%提升至12.9%。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额。

严跃进表示，热点城市的门槛均在增加，如果企业此时不能趁机扩张，未来企业的市场份额将进一步被大企业甚至是中型企业蚕食。

但严跃进也提醒企业，应加快回流现金。近期政策收紧趋势愈发明显，特别是部分热点城市已经收紧贷款，也有银行表态收紧开发贷的情况下，高杠杆企业应该加快回笼资金并适度降低杠杆，以对应可能的政策风险。