从225亿到600亿 中南建设为高增长做了个“大手术”

◎每经记者 杨羚强

去年全年房地产签约金额225亿元，而今年上半年，中南建设实现的签约已达到158.3亿元。8月18日，在中南建设举行的中南集团2016~2020发展战略发布会上，集团认为到2020年房地产业务销售规模将达到600亿元。

不过，有接近中南建设的研究人员表示，这个销售目标是一个对外宣布的保守数字，内部很可能已经把指标定在了千亿元。根据公司2016年半年报，中南建设在土地市场的拿地金额已经超过了上半年的预售金额186亿元，显示出快速扩张的野心。

根据《中南集团2016-2020发展战略》，到2020年，中南建设的房地产板块，要建成5个百亿级的城市公司，5个50亿级的城市公司，一、二线城市销售额占比超过80%。另外，经营购物中心/商业街30家（含管理输出），拓展精品酒店150家，并实现精品酒店在新三板挂牌。工业综合体项目10个，产业新城项目不少于2个，基本形成完善的工业地产开发模式和管理体系。

为了实现快速扩张，中南建设不仅把房地产业务的总部迁移至上海，以方便更好融资，更进行了一系列的“大手术”，从布局调整到内部的机制变革，均为快速实现规模冲刺做好准备。内部管控变革，即平台化、小微化、扁平化构成的“三化改革”。

战略调整：从布局开始

在人们的印象中，中南建设总和大盘或者城市综合体有关，但从去年开始，中南建设在上海和北京却连续购买小面积地块。

去年10月14日，中南建设以5.73亿元竞得上海奉贤区南桥新城12单元10A01A区域地块，占地面积仅20928.1平方米，容积率2.3，总建筑面积不到5万平方米，和人们印象中的大盘有很大差距。

今年2月，中南建设竞得上海市青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06地块，占地面积19396.9平方米，容积率2.0，总建筑面积只有4万平方米。

这让长期关注中南建设的人们感到惊奇，中南建设的产品策略是否已经发生了比较大的变化？

中南建设集团董事长陈锦石表示，产品和布局的调整，和外部环境的变化有关，也和公司的战略有关。原来地方政府更倾向于大面积出让土地，但现在这种现象已经发生了很大的变化，出让更多的都是小面积地块。

中南建设的布局确实已经发生了很大变化，一些库存严重的地区，正在收缩战线，而有意识地在强二线和一线城市以及一线城市周边拿地。

“有些项目，的确没有前景，的确看不到希望，该割的就割了。”陈锦石介绍，中西部和东北的有些城市市场，将会被逐步放弃。

而一线城市周边的很多中小城市，却会成为中南建设新的发展方向。今年上半年，一线城市周边的中小城市，给中南建设的房地产开发业务贡献了很不错的收益。

《每日经济新闻》记者了解到，今年前7月，中南建设在昆山的项目——中南世纪城，几乎每一次开盘都卖得非常好，销售报价也从今年1月初的8500元／平方米均价，一路飙升至目前的最低报价15000元／平方米。

同样，太仓的中南世纪城销售均价也从3月的13500元／平方米，上升至目前的19000元／平方米。

6 月 14 日，中南建设在太仓竞得东亭路编号为WG2016-9-2号、WG20169-3号地块的国有建设用地使用权，每平方米楼板价均超过9000元。

与此同时，中南建设还在进一步强化一线的布局。除了已经在上海获得的两幅地块，中南建设在今年8月以19.6亿元竞得上海市青浦区36279平米的国有建设用地使用权。

中南建设今年新拿的地块主要集中在南京、苏州、上海、杭州等长三角城市群。陈锦石说，“加大对长三角城市的投入，并不意味着中南建设会像其他开发商那样抢‘地王’，而是会不断寻找价值洼地。比如去年和今年拿的三幅地，楼面价就较周边便宜很多，投资风险可控，预计收益也会不错。未来，中南建设会持续拿这种类型的地块。”

机制变革：给项目公司更大权限

为了确保中南建设的房地产业务快速发展，中南建设进行了一场大的变革。这个变化就是“平台化、小微化、扁平化”。这个变革，中南建设进行了一年多。

其中，小微化是要将每一个销售项目都打造成具有自主管理和经营能力的小微个体，提升一线公司和员工的创造性和积极性；平台化是指将地产总部打造成一个大平台，总部和一线公司形成航空母舰与战斗机的关系，并非简单的管控，而是服务协同；扁平化，要求保持两级半的管理体系。

陈锦石表示，这一系列的变革，给了项目层面更大的权限，让他们可以更多根据任务和职责，发挥他们的主动性。

在管理体系发生大的变革同时，中南建设也引入了已经在其他房企获得成功的一些模式，比如小股操盘。

根据新华网的报道，南京的麒麟G16地块开发就是中南建设小股操盘的一个案例。

在这一地块中，中南、特大型国企兖矿集团旗下中垠地产、南京安居保障房建设集团有限公司三大投资机构合资成立南京锦安中垠置业有限公司开发建设这一商住项目公司，前期各项工作已全面启动。麒麟G16地块项目仍由中南团队操盘，通过输出品牌和管理进行轻资产运营，将资产变“轻”，减轻了资金压力。这意味着在同等的资产规模下中南可以支持更大的经营规模，可以用相对较少的资金撬动项目，比如同样的100亿元，中南出10亿元，以往全资只能拿一个100亿元的项目，现在就能拿10个同类项目。

根据《中南控股集团2016~2020年战略规划》，通过小微化、股份制、合伙制、跟投制、责任承包制等形式，运用科学的治理架构、管理制度、激励机制，全面激发员工的积极性、主动性与责任心，寻找内生动力，让员工从发展、经营、管理中看到改变，彻底取消大锅饭，把传统的检查、监督、惩罚被动式管理变为主动式管理。

在对内部管控进行变革同时，中南建设还发展了自己的资本平台，为房地产开发的项目融资服务。中南建设集团董事、董秘、中南资本运营事业部董事长智刚表示，资本平台有助于传统业务产业链的完善，包括业务结构的完善，通过资本的手段来去对接外部的资源，提高这些产业的核心竞争能力，这是一个方面。

另外，中南建设借助资本市场的力量，促进包括房地产开发在内的传统主业造血功能的提高，或者注入一些新的活力，或者注入一些新的资源。

根据介绍，目前中南建设已经拥有自己的地产基金，如果地产基金未来发展壮大，对中南建设进一步扩大房地产业务板块无疑会是一个巨大帮助。