国家级顶豪被推倒重建 大一山庄还能翻身？

每经实习记者筱曦 发自广州

一则“别墅群推倒重建”的消息，把大一山庄推上了风口浪尖。这个曾经入选“中国十大豪宅”的国家级顶豪项目，缘何一步步沦落到滞销重建的地步？

作为大一山庄的主人，中鼎集团对大一山庄又有何新规划，大一山庄能否由此翻身？

大一山庄去化率仅4.9% 软硬件存质疑

说到大一山庄，在广州算是一个有传奇色彩的盘。

2005年6月，广东中鼎集团耗资5亿竞得白云区种鸡场地块，这个价格算是广州首个住宅“地王”了。但这地不大，占地面积15.2万平方米，楼面地价因此达到3300元/平方米，基本高过了当时周边的房价，当时项目预计售价超1万/平已算“天价”。

而且大一山庄采用的是“一栋豪宅，一个设计师”的私人订制模式，这在当时非常少见，后来项目别墅开售，标出2亿元一栋的价格，在多年前的广州也算顶豪界的神话了。

可现如今，“传说中”的顶豪却要被推倒重建？

这一消息得到了大一山庄项目负责人的证实。大一山庄的销售人员也告诉《每日经济新闻》记者，目前大一山庄已经封盘，大概有70多栋别墅会被推倒（而项目只有99栋别墅）。

该项目由中鼎集团联合其他几家公司合资组成的广东中力集团负责开发，但开发进度相当慢，2005年拿地，2009年才动工，2010年拿到首期19套预售证，2013年才正式开卖。

记者查看阳光家缘数据显示，截至目前，大一山庄共销售共12套，去化率4.9%。

一位在房地产行业有数十年经验的人士告诉《每日经济新闻》记者，大一山庄滞销是陈年旧疾了，当时大一山庄为规避“90/70”政策，很多户型做成了“一房多证”，但临近开盘又遭遇了2010年的全国限购，大一山庄被弄得举步维艰。

除此之外，在当时的广州市场，纯别墅项目生存本来就很难，大一山庄在产品设计上又被业内质疑太前沿，不适合广州市场。

一位具有多年豪宅投资经验的人士则表示，豪宅投资看重两点，一是拥有不可替代的黄金地段，比如侨鑫汇悦台；二是要有不可替代的自然资源。但这两点，大一山庄基本都不具备，所以投资价值和升值潜力受到质疑。

看过大一山庄的购房者也告诉《每日经济新闻》记者，小区建设很奢华，奈何周边配套太差，整体没有富豪气质。而且项目设计给人感觉是博物馆似的公共场所，不适合居住。

大一山庄项目负责人则向《每日经济新闻》记者直言，目前项目户型过大，总价太高，不符合市场需求，很难卖出去。所以站在供给侧的角度，项目需要重新调整，因此进行了推倒重建。

“之前定位太高，面向大老板做为公司会所而建，缺乏生活气息，不适合居住。”大一山庄销售人员也坦言。

缩水+降价，销售前景被看好

由于诸多“不合适”，据不完全统计，大一山庄进行过四次规划修改。到2016年年初，容积率已下降到了0.75，绿地率40.5%，计算容积率建筑面积拟变成113569平方米，减少21169平方米。

小修改似乎没能让项目振作，那么这次大面积重建，项目能否重建生机？

生机或有，但不是顶豪市场给的。大一山庄项目负责人就向《每日经济新闻》记者透露，大一山庄将引入合作伙伴一起整改，总体方向是，户型改小、总价下降、单价会有一定幅度的下调。

也就是说，大一山庄的策略要变了，它不再走超大户型的顶豪路线。

据了解，早期户型面积为820-33221平方米，均价10万元/平方米。而据销售人员介绍，未来可能户型集中在500平左右，也会有少量的600平的单位。基本上面积砍掉了一半，但还有什么具体修改尚不清楚。预计在今年年底会有样板房建成，先开发一个区域，采用边建边卖的策略。

但面积减小，价格下降，此前高价买房的业主怎么办？

销售人员表示，大一山庄与业主签订的合同有约定，如果大一山庄降价，要赔偿业主损失。

看来，大一山庄降价是势在必行了，但缩小并降价，就能为销售打开局面？

广州市社会科学院高级研究员彭澎接受《每日经济新闻》记者采访时表示，大一山庄位置不错，是距离市区较近的别墅盘，整改后销售情况会好很多。

但大一山庄“超前的设计”是一大特点，一经整改必然会失去特色，这或许也会影响项目优势。有业内人士就感叹，其实如果没有限购的大压力，大一山庄也不会卖得怎么艰辛，要沦落到推倒重建了。

不过广州中原地产项目部总经理黄韬认为，大一山庄早该这么做了，之前的户型面积太大了，所属板块也不具备做顶级豪宅的条件，独立别墅加双证，很难销售的。

“现在市场畅销的是小型联排别墅，如果大一山庄户型控制在300平左右，总价在1000多万，预计未来销售情况会不错。”