行业重塑难题：尚待制度改革

◎每经实习记者 魏琼

2016年，房地产行业正在发生深刻变化，新的行业趋势不断涌现……变化之下的房地产亟需变革，转型求发展，但是改变什么、如何改变都是摆在眼前的一道道难题。

楼市两极分化、“地王”频出、轻重资产之辩、房地产金融化等问题在博鳌房地产论坛上成为大家谈论焦点。

地产金融化：好资产是关键

地产金融化一直是近几年的热点，开发商一直在努力，不管是顺势而为还是不得以而为之，这已是大势所趋。

大量的房企参与到金融化的热潮当中，做了很多尝试，但还并未真正形成金融和地产紧密结合的专业平台。

在国内房地产金融存在两种情况，像恒大、泰禾这些具备实力的开发商切入银行、保险、证券等领域，积极拥抱房地产金融，那些不具备实力的开发商则选择资产证券化的形式去库存，获得持续稳定的收益。

需要注意的是，国内税费较高，资产证券化的成本较高，而商业地产的租金收益水平不足以支撑高额的税费；同时，好的标的资产不多，加大资产证券化的难度，对资产的运营和管理能力要求较高。

有观点认为，中国缺乏资产证券化的土壤；也有观点表示，目前国内的资产证券化进展缓慢，未来能否全国推广还需时间检验。

商业地产：如何盘活库存

商业地产领域存在着巨大变革机会，一个是收入水平提升带动的消费升级，第二个是房地产市场出现的商业地产存量盘活的巨大需求。

商业地产库存居高不下，如何盘活商业地产，成为楼市去库存的重要问题。优质资产可以通过资产证券化获得收益，但三四线城市的商业物业迟迟找不到解决办法，资源被严重浪费。恒隆地产董事长陈启宗认为，商业地产不用来养老鼠，就用来建设老人院，但这些终归不是解决办法。

随着新的消费需求出现，商业地产轻资产化成为业内转型的方向。轻重资产到底哪个好，见仁见智，引发的轻重资产之辩胜负难分。

对于轻资产，业内存在三种模式：万达的轻资产模式，绿城代建模式以及凯德的全产业链打通模式，但这些模式适应什么样的公司，又能给商业地产去库存带来怎样的指导意义，仍需要探索。

商业地产去库存与资产证券化紧密相连，问题环环相扣，千头万绪。要改变商业地产“养老鼠”的局面，还需要政府以及开发商共同努力。

两极分化：城镇化何去何从

一线城市以及重点二线城市楼价上涨，三四线城市库存高企，楼市两极分化愈演愈烈，分类调控势在必行。

著名经济学家樊纲认为，楼市的两极分化与城镇化直接相关。大城市控制用地，小城市敞开供地，却仍然没有发展、没有就业、没有人口。小城镇不是要做大规模，而是保护生态文化，为人口回流打好基础。

2015年，我国城镇化率达到56.1%，距离发展国家还有很大差距，这意味着城镇化还存在巨大发展空间，但是如何挖掘这一强大的市场潜力？

有开发商开始以小镇模式切入新型城镇化，例如绿城小镇、华侨城的文化旅游小镇、碧桂园的科技小镇……均是对城镇化的探索。依托城市圈，布局城镇化被认为是未来城镇化发展的新出路，开发商正在摸索中前进，扮演房地产行业变革的先行者角色，但是未来能否行得通，还需实践的检验，中国楼市的两极分化能否得到根治，仍待观察。

房地产作为国民经济的支柱产业，以上诸多问题亟待解决，变革与重塑势在必行。开发商与政府的角色至关重要，必须力求创新，打造一个良好的发展环境，助力地产变革早日实现。