地产业重塑进行时：盈利模式面临重建

每经记者 杜冉乐

8月17日，上海静安区中兴社区地块成交总价高达110.1亿元！楼板价超10万元/平方米！溢价率139%。消息公布后，市场一片哗然。大家都在讨论这块地为什么这么贵，却很少有人关注到地块要求永久持有15％的物业，可能最大程度摊销项目的房地产开发成本，降低盈利风险。

在今年的博鳌房地产论坛之后，新城控股高级副总裁欧阳捷在他的个人公众号“欧阳先声”上发表署名文章——《资金泛滥时代，重资产就是最好的资产？！》。欧阳捷认为，如果开发商把开发的物业，不是全部销售，而是持有，那么即便是三四线的商业地产也可以做到12％的投资回报，这在“资产配置荒”的现在，是相当优质的稀缺资源。

近日，《每日经济新闻》记者在参加由观点地产新媒体、每日经济新闻联合主办的2016年博鳌房地产论坛时发现，整个房地产行业的商业模式正在悄然重塑，只是这个重塑过程或将极为漫长……

过去一两年，多数房企大佬的脸上写满了“转型”焦虑，即使内心害怕被别人归为传统行业，这个行业其实已然如此。

所谓传统行业，就是重资产行业。不少房企恨不得全部甩掉厚重的资产包袱，轻装上阵，但年中至今，估值偏低的地产股突然疯涨，大蓝筹股如万科被资本围猎。

日前，权威统计数据表明全国房地产销售增速创下新高，新增房贷额度占社会贷款比重明显加大，核心城市“新地王”又不断涌现，房地产投资增速却呈现反向下滑。

在博鳌房地产论坛上，中国银行业协会首席经济学家巴曙松说，当前国内居民实际债务杠杆被低估，房贷收入比接近发达国家水准。不少房企高层也坦言，从未像现在这般困惑于罕见的市场不确定性，希望房地产能够回归理性，但当前楼市更像一场博弈，房企也面临囚徒困境。

●楼市升温加剧“流动性陷阱”？

自2014年11月份以来，央行连续宣布多次降息以及降准或定向降准或PLF、MLF等货币政策工具，意在让更多资金流向实体经济，尤其是融资成本偏高的民企。

截至目前，市场上的一年期无风险利率已低至1.5%，三年期无风险利率也只有2.7%。央行官网最新数据透露，上海银行间市场针对一年期的同业拆借利率也仅有3.02%，十年期国债收益率也低至2.67%。

在市场人士看来，一组关键指标来自凸显货币流动性的货币供应量。央行数据显示，截至7月末，狭义货币（M1）余额44.29万亿元，同比增长25.4%，增速分别比上月末和去年同期高出0.8个和18.8个百分点；广义货币（M2）余额149.16万亿元，同比增长10.2%，增速分别比上月末和去年同期低1.6个和3.1个百分点。

7月下旬，央行调查统计司司长盛松成曾公开说，“从M1和M2的货币剪刀差趋势看，中国企业已出现‘流动性陷阱’现象。”7月份M1与M2增速“剪刀差”扩大化似乎成了该言论最好的佐证。

近日，央行有关负责人解释说，M1增速持续上升，一是中长期利率降低，企业持有活期存款的机会成本下降；二是房地产等资产市场活跃，交易性货币需求上升，尤其房地产和建筑业公司持有的货币资金增加比较多等。

当前，一个不争的事实是房地产又扮演了“吸金大户”的重要角色，像7月新增贷款4636亿元，几乎全部属于住户贷款尤其是个人房贷，但非金融企业贷款减少26亿元。

央行前述负责人坦言说，从住户部门贷款看，今年增长确实比较突出，当然主要与不少城市楼市升温有关。从地产机构监测来看，刚公布半年报的世联行表述说，无风险利率持续走低背景下，房产作为刚需消费与投资品能有效抗通胀与保值增值，金融属性越来越强。

从房企融资端来看，除了近期再融资受限之外，境内外发债融资仍然畅通，仅上半年发债融资额7000亿元，几乎与去年全年持平。

●去库存暗藏结构性扭曲

就房地产来说，著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示，所谓“流动性陷阱”指的是流动性再多，大家也不花钱，不买房。

现实情况却显示，按照国家统计局的数据统计，前7个月，全国商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%；商品房销售额57569亿元，增长39.8%。7月末，商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米。

8月12日，央行公布数据显示，7月人民币新增贷款4636亿元，同比少增1.01万亿元。分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，占当月新增人民币贷款的98.68%。由于住户中长期贷款中绝大部分是房贷，因此多数市场分析人士认为，房贷构成了7月新增人民币贷款的主力。

上述数据表明房地产仍在被消费与吸纳，并且相比去年同期仍在增长。但4月份以来，上海、苏州、南京、杭州、合肥等城市新“地王”频出，楼面地价溢价率也格外惊人，土地的高溢价率直接拉升了相关城市“地王”周边房价的快速上涨。

前7个月，龙头房企受益于典型一二线楼市升温而使其销售业绩屡创新高，像万科已破2000亿元，恒大突破1800亿元，同时这两大房企巨头均视销售3000亿元货值为年度目标，尤其是恒大属于后来上调了目标预期。

翻看媒体对上海楼市报道，记者发现，去年中期被曝出当地库存周期13个月不到，去年底库存周期被曝出仅7.9个月，到今年2月下旬仅4个月。

今年3月份，一线房价暴涨的幕后推手被“揪”了出来，首付贷成了众矢之的，买房加杠杆被叫停。近来，住建部联合央行、工商总局等多部门联合试图整治房产中介首付贷等违规违法金融产品。

按照中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松的研究结论，中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%。

“2016年这个数字估计会超过43%。每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续的提升，而在房价平稳的时候，杠杆率也总体平稳，房价越平稳，老百姓越不借钱买房子。”巴曙松说，与英美、日本等国家相比，我们低于发达国家，但与墨西哥等发展相近国家相比，已比较高了。

从微观层面来看，针对新增贷款流向房地产投资，中国工商银行博士后科研流动站、中国工商银行城市金融研究所藏波撰文说，这将形成两个抑制“去库存”的桎梏：一是推高了房地产交易价格；二是导致了“去库存”的结构性扭曲。

臧波第二个观点的逻辑在于当前全国东、中、西部地区现有库存均出现了不同程度的下降，但属于去库存短期繁荣，背后难掩年内供给端的商品房新开工量的“由负转正”变化，或产生抵消效应，积攒新的库存。

世联行给出的数据亦显示，北上深三地房价收入比分别达18.4、16.5和21.5，认为当前购房门槛越来越高，房价高走，首付跟随大幅提高，消费者上车门槛也大幅提高，相当一部分购房者被挡在门外。

●博弈房地产理性回归

8月17日，年初赴港上市的融信集团豪掷110亿元拿下了上海静安区一商住用地，可售部分的楼板价高达14.6万元/平方米，一举刷新了全国楼板价新纪录。

谁在推高地价与房价？对此问题，有指向政府垄断土地，也有指向购房者把房价买贵了，也有指向房企不理性等，但至今莫衷一是。

樊纲反驳说，“大家都抱怨地价太高了，你嫌高可以不要拍。对市场的分析，对市场的预期，很多是因为我们（房企）内部在引导，引导房价涨上去。”

按照中国房地产协会原副会长朱中一的观点，中国楼市还是一个政策主导的市场。与此看法相似，著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮也认为，中国房地产远没有市场化。

基于当前中国楼市较为鲜明的“政策市”特征，不少龙头房企仍将公司战略及决策押注在政策趋势上，而往往忽视了自身行为的示范效应。

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中说，“一个企业是很难改变环境的，我们也想适应环境变化，像博鳌房地产论坛这种会议，大家聚在一起形成一个共识，采取一个相应的行动。我认为这既是我们在适应这个环境，也是我们在逐步改变这个环境。”

房企真能步调一致吗？就樊纲的上述观点而言，其立足点就是单个房企在市场博弈下所面临的“囚徒困境”，像拿地心理上，你不拿地，别人也会拿，被别人赶超等，个别房企“缺粮心慌”的态度亦说明了该问题。

旭辉、阳光城等相关房企负责人均告诉《每日经济新闻》记者，等市场回归理性了再拿地，认为现在并非拿地好时机。

全国房地产商会联盟主席顾云昌也表示，现在处于楼市小周期的高点，那些拿下“地王”的房企未来日子很可能不好过。但截至发稿时，记者注意到，个别热点城市仍然频现新“地王”。