楼市去库存东北样本：大连东港靠产业配套盘活“钻石海湾”

每经记者 王杰

今年上半年，辽宁省地区生产总值、固定资产投资、财政收入、工业增加值等主要经济数据，出现了负增长。辽宁的楼市同样不乐观。

7月29日，上海易居房地产研究院发布《2016年度中国35城住宅需求专题研究》显示，35城的住房需求潜力分化比较明显，乌鲁木齐、深圳和宁波排名前三位。东北地区城市排名较为靠后，该区域市场需求较为低迷。

在这样一种区域生态下，大连房地产市场复苏明显。来自《大连晚报》的消息，上半年，大连全市实现商品房销售面积355.1万平方米，同比增长9.6%；商品房销售额326.6亿元，同比增长10.8%。其中，商品住宅增长6.9%，办公楼增长372.7%，商业营业用房增长43.7%，其他房屋增长11.8%。从地区分布来看，全市14个地区中有13个销售面积均超过上年同期。

在整个辽宁经济还处于低迷的大背景下，大连楼市为何能率先触底反弹？《每日经济新闻》记者通过对大连东港的调查，了解了背后的部分原因，也为整个辽宁经济的复苏提供一个可参考的样本。

靠产业配套盘活“钻石海湾”

大连市中山区的东港商务区，在经历了2014年楼市下行后，也在走向复苏。这个定位“钻石海湾”的地区已经吸引了保利、恒大、碧桂园、绿地、龙湖等大牌开发商入驻。

保利东港项目——保利天禧以16000元/平方米的均价，成为该板块上半年楼市的明星盘，东港区楼盘也成为大连购房者认可的板块。

根据《大连港东部地区搬迁改造规划》，东港区由大连港东部地区改造和填海造地组成，占地面积5.97平方公里。规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区。该区域被辽宁省政府命名为“钻石海湾”。也被大连政府定位为香港、陆家嘴之后的中国第三大金融中心。

楼市的回暖，和产业与配套的发展息息相关。

在大连东港商务区开发建设管理有限公司和中国保利集团主办的东港区域经济发展形势论坛上，东港商务区开发建设管理有限公司董事长邵新表示，东港的定位是高端商务区，才引入了那么多世界500强企业进入。目前入驻的企业是按照国家规划开展建设，由于宏观经济形势的压力，也经受了考验。大家关心的基础设施和配套，已经投入使用。明年夏季东港也将举行达沃斯会议。在文化、旅游方面，也有大力投入。商务区本身是现代服务业，未来还会打造孵化器给人才创业。

城市运营专家朱曙东建议，东港商务区的总体量偏小，如何释放更大的能力，在定位上需要挖掘，还需要国际级公司发挥力量，让其现金流进入。要加强整个区域的宣传工作。东港商务区与香港的维多利亚有异曲同工之妙，对国内可以辐射几个经济圈，对外可以链接俄日韩的物流，这有巨大的空间可以挖掘。相信东港能长时间引领大连的房价。

政策刺激市场

据了解，东港商务区自规划以来就被打造成以改善型房源为主的高端居住区域，而区域内各大开发商也大多将产品定位在高端、改善等产品类型。在2014年楼市下行时，该区域也受到了冲击。

据中国房地产报报道，2013年，东港区域的住宅单价平均都位于2万元以上。2014年上半年，东港部分楼盘价格每平方米骤降了近4000元，随后也有多个项目成交价被爆出在1.5万元/平方米之内。至今板块中仍有部分七八十平方米的高层公寓喊出100万元/套的“一口价”，折合还不到1.3万元/平方米。这意味着向来以“豪宅聚集”著称的东港区域价格已接近沙河口区、高新区部分板块的均价水平。

楼市的利好离不开政策的支撑。在6月份发布的《大连市人民政府办公厅关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见》中提到，加快东港商务区的建设和招商工作，居民购买东港商务区公寓用于居住的，在落户、入学及水、电、气、暖价格等方面享受住宅同等政策。大连东港商务区开发建设管理有限公司可会同相关部门，根据实际情况推出促进东港区域房地产发展和招商引资的政策措施，报政府研究确定后实施。

保利（大连）房地产开发有限公司总经理何智韬认为，2013年我们获取了东港最大的项目，已经变成了保利天禧，也是目前保利在全国地价总额最高的项目。东港房价之前最高达到2.5万-3万元/平方米，后来市场下滑出现了价格折半。现在随着配套逐渐成熟，我相信还是能成为大连房价样板。