长三角楼市调控大潮袭击 开发商说"买房将会更难"

每经实习记者 庞静涛

长三角楼市调控大潮已至，市场反应不一。8月11日，苏州、南京推出调控政策，但开发商集体喊“买房更难”；已被机构证实的合肥限贷政策等待发出，开发商和购房者已开始抢跑。

苏州、南京的开发商认为，买房将会更难，同时表示“政策将挤压中小房企的生存空间”。

新房入市周期拉长

地价越高，预售门槛越高，产品上市时间越长，影响市场供给。为控制土地价，苏州和南京给出土地价格和预售证挂钩的措施。南京要求，当竞价达最高限价的80%时，七层以下建筑结构封顶、八层及以上建筑应完成主体结构三分之二以上方可预售；竞价达最高限价90%时，须现房销售。网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

无独有偶，苏州市要求，土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。此前苏州的预售条件为，建筑出地面三分之一即可。

多位开发商人士认为，提高预售条件将拉长项目入市时间，导致市场库存进一步告急，买房更难。苏宁置业一名投资部人士认为，就是新政有益于扩大大型房企，尤其是央企的融资优势，中小房企越来越不好过；对于抑制房价并没有什么卵用，还可能导致供需矛盾激化，买房更难就是新政有益于扩大大型房企，尤其是央企的融资优势，中小房企越来越不好过；对于抑制房价并没有什么卵用，还可能导致供需矛盾激化，买房更难按现在的土拍节奏看，大量土地将触及预售新规，从而使得项目入市时间拉长，对于抑制房价并没有什么用，还可能导致供需矛盾激化，买房更难。

中国指数研究院数据显示，最近3个月，南京商品住宅消化周期为1.91个月、1.86个月和1.77个月，创最近30个月低点。

龙湖、远洋、金地等开发商人士向《每日经济新闻》记者表达了类似观点，拉长预售时间，变相减缓了市场供应速度。

新政或有益于大房企，特别是央企。上述开发商人士同时表达了担忧，预售条件的提高，将对开发企业的资金提出较高要求。苏宁置业内部人士称，新政有益于扩大大型房企尤其是央企的融资优势，中小房企越来越不好过。

离执行还有20天

限购、限贷被认为楼市调控见效最快的措施。但因影响巨大，近年南京、苏州等地政府使用较为慎重。不过有迹象表明，苏州、南京的政策发布之前，市场已经出现风声，截至政策出来，市场已基本消化，部分购房者抢在政策出台前购房。

南京提高二套房首付比例，未重启限购政策。对拥有一套住宅且贷款已结清购房者执行35%的首付比例，此前该比例为30%，高淳、溧水不执行新政；对有一套住宅贷款未结清的购房者执行不低于50%的首付政策，此前该比例为30%，高淳、溧水不执行新政。

苏州重启暂停了约3年的限购令。外地人购买二套房需对自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

苏州限购挤压投资空间，认房认贷。首次购买普通住房购房者首付比例维持20%不变；对有购房记录的首套购房者和已有一套住房但无未结清贷款的购房者执行购买普通住房的最低首付比例保持30%不变的政策；对已有一套住房尚有未结清贷款、再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的购房者最低首付款比例，由40%调整为50%，吴江不执行新政；继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

同属长三角的合肥，已被机构证实将发布限贷政策，政策发布前，合肥开发商、购房者纷纷抢跑。相较于苏州和南京市场的温和反应，合肥一位房地产机构人透露，合肥市场影响将更大，因合肥的市场投资比例高，目前已经出现部分客户受停止第三套贷款发放的政策影响的客户，近期，合肥开发商开盘明显增多，不少购房者试图赶在政策前买房。