上海最大棚户区未来会卖20万/平？因为有内幕？

7月14日，虹口区凉城新村街道073-06号地块，以总价37亿元，楼板价67409元/平方米的价格成交。扣除保障房、自持部分等，实际可售部分楼板价94469元/平方米。很多人质疑这个价格，认为偏高了。

可是，知道内情的，却相信这个价格有强大的市场支撑力。整个虹口，在未来几年会颠覆上海人之前的印象，变成上海豪宅市场的“上只角”。而它的标志是上海最后的棚户区——虹镇老街，将成为上海最有活力的商业中心，颠覆整个虹口原有的地段价值。

也许，只需要五年，原来的虹镇老街板块，就有可能和新天地、陆家嘴、外滩等片区一样，跻身成为上海最顶级的豪宅地段，价格卖到20万/平也不是不可能。因为，一种更有效率，更能创造高收入的经济经济模式可能会在那里出现，并且让那里变成新的富豪出没之地。

被旧改拖累的没落贵族

在解放前，虹口区部分地段绝对和现在的陆家嘴、外滩、新天地一样，是上海的“上只角”地段。四川北路，在当时叫北四川路，是南京路、淮海路之外的上海第三大商业街。鲁迅的友人，内山完造开的内山书店就在四川北路上，当时鲁迅是常客。

除了鲁迅和内山完造外，聂耳、蝴蝶、曹聚仁、郭沫若、叶圣淘等上世纪二三十年代的上海名人多住在虹口。

和杨浦、闸北、普陀等区原来的木结构矮平房不同，虹口区尤其是南虹口的一带，原来主要是砖木结构的住宅，或者是洋房，间有一部分的石库门，房屋的整体质量要比杨浦、闸北等区好很多。这也是为什么那里会汇聚那么多的上海三十年代海派名人的原因。

一直到上世纪的九十年代，虹口仍然是仅次于卢湾、黄浦、静安的“上只角”，甚至当时的南市也要比虹口差一些。

但是，在上海城市新一轮发展启动后，虹口落后了。其中的一个标志，是四川北路的全面被超越。原先，仅次于淮海路和南京路的地位，被徐家汇、陆家嘴甚至改造一新的城隍庙超越，大量面向大众消费者的廉价商品，不仅拉低了整个四川北路的商业档次，也拉低了整个虹口区的居住档次。

造成这样一个结果的原因就是旧改。在卢湾、南市、静安、闸北等地区快速完成城市旧区改造的时候，虹口的旧改却变成了马拉松战役，速度不断放慢，几乎成为上海市中心旧改最慢的区。

地段的改造迟迟未见起色。四川北路，这个虹口唯一的辐射全市的商业中心，也在其他商业中心赶超下，地位不断下降。到了去年下半年，很多人突然发现，虹口市中心内环内的房价已经不及中环线附近的闸北大宁，内环之外虹口的房价更是处于低谷。没有一流的商业，真心把虹口的颜值拉低不少。

新媒体人的商业中心？

但毋庸置疑，虹口的商业资源是非常有潜力可挖的。在上海，虹口是目前人口密度最高的行政区，每平方公里人口达到3.5万以上。以临平路商圈为例。周边5公里范围常住居民245万人，商务人士131万。外部交通十分便利，4号线、10号线地铁双线覆盖，陆地交通方面，与陆家嘴商务区一江之隔，通过新建路隧道连接，12分钟可达，与外滩、新天地等地标性商圈仅15分钟车程，距离北外滩商务区直线距离2公里，车行5分钟可达。常住人口和商业的先天条件让这个地方成为发展商业中心的潜力区域。

而据说，瑞安要在虹口，再造一个新天地。如果这个新天地也像太平桥那个那样成功，整个虹口估计又会成为上海的“上只角”。

以顶级豪宅的身价衡量，凉城6万多一平的楼板价肯定还有得赚。

问题是虹口的新天地，能不能像太平桥新天地那样“闹猛”（上海话，意为人气爆棚）。中国新天地市务推广及策略传播总监刘梦洁说，瑞虹天地的目标是成为虹口又一个覆盖全市的市中心，仅已经开发完成的月亮湾的商业面积就相当于新天地的南里、北里加上新天地时尚，而未来还会有一个购物中心。

和新天地一样，瑞虹天地的商业是开放式休闲街区形态，低密度、高绿化率、错落有致的建筑风格，是一个充满自然韵律、丰富灵活的公共社交空间。与新天地、虹桥天地不同，月亮湾作为瑞安首次以“音乐娱乐”为重要商业元素的项目，亮点之一便是携手草莓音乐节的缔造者、国内最大的原创音乐机构Modernsky Lab音乐艺术空间，在瑞虹天地每年有几百场的现场音乐Live show。此外，瑞虹天地还会举办大量的公共表演艺术活动，与消费者进行深度互动，能够让消费者边购物，边吃饭，边欣赏节目。开放区域及绿化面积占比约40%。每个楼层都采用了大量的园林绿化景观。

其中不乏大量的乔木树种及灌木地被，更有专门从山林内移植过来的一定树龄的珍稀树种，例如鸡爪槭等，可以在春夏秋冬不同季节，呈现出多变的缤纷美景。另外，还有5处水景设计。其中，分布在园林四处的喷水池，高低起伏的泉水模拟了由月球作用的潮汐现象，和“月亮湾”遥相呼应。每至夏日，在开放式的连廊中，还可以感受水润雾气。

瑞虹天地的商业业态组合，分别是40%的餐饮、30%的零售、15%的休闲娱乐和15%的生活服务，入驻的品牌中约有20%为首次进入上海或者北部上海，其中有为项目量身定做的特色品牌或服务。

在音乐业态上，Modernsky Lab全年多达300场的现场活动，包括乐队Live演出、电音派对、艺术展览等。刘梦洁说，未来还会引进音乐主题餐厅/café、录音棚、DJ studio、音乐学校等多种娱乐形态，这些业态都相当新奇，迎合了年轻人的喜好，让更多年轻人愿意去月亮湾。

咖啡品牌Ocean Ground，可以近距离目睹精品咖啡的烘焙过程，增添了品评咖啡的乐趣；The PacificCoffee也将首次公开上海首家球型店，除了提供咖啡外，还有更多的酒类饮品，适应顾客全天候的消费需求。除了精品咖啡、烘焙品牌外，品类涵盖休闲西餐、高端日料自助餐厅、特色台式火锅、江鲜河鲜、日式烧肉、特色地方菜系等，王鼎、捞王、云海肴、浪里白、烧肉道场等多个人气餐厅或新进品牌。

娱乐业是瑞虹天地月亮湾的一大特色。上海首家精致型影城“英皇UA电影城”，设置特色VIP影厅及UMAX影厅，其中2个影厅配置了D-BOX动感座椅。想想看着裸眼3D电影，随着飞机向下俯冲的感觉。估计到时影院要贴告示：患有高血压、心脏病史者勿入。好乐迪集团旗下高端品牌“乐+”会给喜欢唱歌的人更多新体验，例如在包厢内增加保龄球道等。时下流行的电子竞技场馆，将携手多个职业赛手以及200多位美女网红Coser直播战况，以最炫的VR游戏设备。

说到网红经济，大部分人认为是泡沫，没有人相信网红能真正赚到钱。但是，当网红和瑞虹天地这样的实体经济结合，整个局势将发生根本性变化。网红除了可以直播电竞战况外，也可以现场报道购物中心的吃、喝、玩、乐、购。帮助粉丝争取更多优惠同时，也完成了对商家的推广。甚至可以通过请求粉丝买实际商品作为礼物，直接刺激商场销售额，真正把网上的人气，变成现实的生产力。

新经济再次重塑豪宅格局

过去三十年，决定上海商业地段价值的，并非是地区经济、人口，或者说是高端住宅小区数量，而是年轻人。

淮海太平洋百货当年崛起，是因为准确地抓住了当时年轻人的需要，大规模销售上海最早的快时尚，现在歇业也是因为抓不住年轻人的心；同样，大宁05年前是售后公房和动迁安置房的集中地，商业比四川北路不知道低几个档次，就是后来建成的大宁国际购物中心充分抓住了年轻人的心，让一大堆年轻人喜欢上了大宁。最终才有了去年大宁房价一飞冲天，跃入“上只角”的行列。

这样的例子不胜枚举。爱屋吉屋市场部总监张隽说，年轻人永远是购房市场的主力军。只有年轻人喜欢的，升值空间才会大。

从这点看，瑞虹天地月亮湾想通过吸引年轻人和家庭消费，让虹口的商业，重新成为为全上海人喜欢的思路是正确的。至于以目前设计的业态和品牌布局，能否具有超越空间的粘度，把全市的年轻人都粘到虹口，可能还需要观察。

不过，如果真能成功做到，那个地方将变成上海新一代富豪集聚地。理由只有一个网红经济将在年轻人最集中的地方轻松变现。

不仅是papi酱一类的网红可让粉丝线下买买买，创造高收入；其他类型的网红都有机会直接变现，六神磊磊可以借用金庸小说场景，用商场情景剧演绎昨天刚发生的时事；每日菜谱分享可以教粉丝现场做菜，并把粉丝亮厨艺，作为餐馆招揽生意的新招牌；商务范直接帮你从剪头发、化妆到穿衣服一条龙设计全部完成后，再让你去找自己的重要客户谈生意……所有的微信、微博大V都有机会通过线下互动，直接变现自己的网络号召力。

邦爷也可以考虑在商场内开设不动产理财课程，教邦粉如何配置国内外的房地产资产。甚至现场换算不同地区房地产投资的收益数据，包括选择邦爷觉得靠谱的银行、中介机构，设计一套完整的投资方案。

虽然，邦爷有点脑洞大开，但如果一旦上述场景变成现实，商业地产将变成新的吸金利器。在每百人就拥有一个自媒体或网红的时代，商场也许将迎来新的黄金时代。而那些拥有大量活跃粉丝的大V将迅速把阅读量转化为个人巨额财富。他们的购房选择，将注定让上海的豪宅地段，又来一次格局巨变。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。