降价信号释放？这个一线城市开始跌了！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

今天凌晨，“妮妲”这趟强台风登陆了深圳。

最大风力14级，深圳大面积停工、停业、停市、停课，橙色预警直接上升至红色预警。

邦爷只希望，在这样的恶劣天气，深圳居民都可以平安度过。

同样，邦爷也希望，在这样高昂的房价之下，深圳居民也能安居乐业。

所以，今天邦爷来送好消息——一直傲视群雄的深圳房价，终究“下探”了！

深圳房价环比下跌8.15%

深圳市规划和国土资源委员会8月1日公布了一组数据：

7月份，深圳新建商品住房成交价格为56720元／平方米，环比下跌8.15％，为2012年以来环比最高跌幅。

尽管环比下跌，但同比涨幅仍然惊人，7月住房成交价格的同比涨幅就达到62.84％。

但我们从成交量看到，7月份深圳新建商品住房成交2984套，成交面积30.9平方米，环比分别下跌8.27％和10.83％，下滑明显，可以感受到，购房者的观望情绪还是在加强的。

其实，今年自3月25日深圳实行楼市调控新政策以来，成交量就有所下降，4月开始月均成交量在2200～3300套之间，而此前一年半时间里每月成交量在4000～8000套之间。

3·25新政显然起到了作用，具体内容我们再回顾下：深圳市户籍居民家庭限购2套住房；非深户籍家庭限购1套住房，且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明；二套房最低首付比例为四成。

用地王表示信心仍在？

但邦爷知道，一说深圳成交量下滑，就会有人搬出深“地王频现”，来证明后市仍然乐观。

比如什么，6月份中国电建及中国金茂用82.9亿拿下的龙华新区地王（折合楼面价位56781元/平）；龙光以140.6亿元购入的光明新区地王（折合楼板价27620元/平，溢价率160%）。

但你要知道，深圳土地本来就少，上半年土地供应量更是少了又少~~

根据深圳中原研究中心统计，2016上半年全市土地招拍挂市场共成交18宗地块，总成交面积为52.79万平，仅占2015成交的30.1%。

所以，8月新增土地供将多达15幅，的确可能引发一轮土地热潮，但也不代表一定是房价涨涨涨的信号啊~

更何况，银监会、证监会一个严控开发商再融资资金来源，一个严控融资资金用途，“地王”的出现频率可能将大幅下降。

所以，指着“地王”冲高房价？难！

深圳楼市风险或已现？

金融界往往对市场非常敏感，他们也擅长“夜观天象预测天机”，深圳房价的趋势或许他们早预料到了。

我们就看到，7月13日，深圳包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都将调回9折，并于14日开始执行。

要知道，深圳上述几家银行之前的贷款利率此前均为8.8折，上月突然调整到9折，已经让人对深圳楼市感的未来到担忧。

当时邦爷分析，这可能是大型商业银行自身业务的调整，毕竟刚刚跨过“年中”。

但结合上月的房价下跌8.15%，担心风险可能才是上述银行提高利率折扣，收紧信贷的真正用意。

我们看到，在深圳房价暴涨的上一年，深圳个人住房贷款去年的平均数为6.5成，500万元以上的房贷，7成贷款占比超过70%。把杠杆用足成为在深圳买房的潮流。

2014年“9·30”新政是购房杠杆率提升的催化剂，该新政将执行了4年之久的“二套房认定标准”（即“认贷又认房”）调整为“认贷不认房”。如此，“叠加杠杆”成为炒房客的绝学，每月10万的房贷早已不是神话。

银行不是不知道自己承担了多大的风险，在房价暴涨的时候，他们能从中获取丰厚的利润，但一旦房价下滑，坏账率也会十分惊人。如今，银行最不想看到的一幕已经若隐若现，他们能不紧张吗？

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。