冯焱东:房产销售再现高增速，不能忽视商业地产库存风险

◎冯焱东

2013年，全国商品房销售面积曾达到130551万平方米，创下历史纪录。到了2014年，全国房地产销售面积开始负增长，很多业内人士和研究机构认为，随着城镇化增速放缓等原因，2013年13.1亿平方米的销售面积可能是历史高点，未来很难逾越。

2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，但仍低于2013年。到了2016年上半年，全国商品房销售面积达到64302万平方米，同比增长27.9%，增幅比1~5月下降5.3个百分点。不过笔者预计，假设下半年销售面积增速大幅下降，全年增长仅2%，也将达到13.11亿平方米，超过2013年的成交量，创历史新高可以说几成定局。而由于今年以来一二线城市房价普涨，全年楼市销售额将创历史新高更是基本没有悬念。

2016年商品房销售面积和销售金额或创历史新高，原因是多方面的。

一是因为我国的城镇化率仍处于较低水平，城镇化发展空间巨大。去年我国城镇化率56.1%，但户籍人口城镇化率仅40%左右，远低于发达国家70%~90%的水平，城镇化进程还有很大空间，农业人口向城市人口转移的趋势还要持续很多年。不过房地产是一个波动性很强的行业，如2005年和2009年销售面积增幅曾分别达到46%和42.1%，2008年和2014年则出现负增长，分别为-19.7%和7.6%。房地产销售面积出现波动十分正常，但我们不能以短期波动走势来做长期推断。

二是因为国家去库存政策对销售起到了明显的促进作用。全国除4个一线城市和三亚外均已取消限购政策，首付成数的降低、贷款利率的下降、部分城市购房入户政策的放松、税收政策的调整等，都直接刺激了房地产销售的增长。

三是前几年限购限贷压抑了部分需求特别是改善性需求，在经济和居民收入增长的大背景下，2016年被压抑的部分需求得到了释放。以杭州为例，120平方米以上户型成交占比持续提高，表明改善性需求越来越活跃。

房地产销售虽然有望创历史新高，对去库存发挥了积极作用，但全国商品房库存从3月开始，已连续4个月下降。统计数据显示，6月末，全国商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。其中住宅待售面积减少770万平方米。这对于房地产行业健康发展无疑是好事。

虽然总库存正在下降，但笔者认为，但一些结构性问题还比较严重，隐忧仍然不少，值得高度关注。

首先，住宅库存虽然下降，但商业库存居高不下，到6月份底仍然正增长。全国商业营业用房已竣工待售面积达到15263平方米，同步增长23%。除了竣工部分，还有大量的未竣工待售面积，商业库存销售周期远远高于住宅，且仍在增长，这是需要特别警惕的。商业地产的供应泡沫问题非常严重，地方政府应该加强商业网点规划指导，合理确定商业网点规模，严格控制商业用地出让，采取多种措施消化商业用房库存。

其次，防止部分城市在去库存的大旗下制造房价泡沫。2015年以来，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥、厦门等少数城市房价上涨幅度过大，房价收入比畸高，居民收入增长速度远远赶不上房价上涨幅度，很大原因是这些城市库存过低，房地产供应远跟不上房地产需求，这些城市的调控方向应该是大力补库存，增加供应，适当抑制过热需求，绝不能盲目执行去库存政策。

但遗憾的是，这些城市抑制需求的政策很少看到，反倒是一些刺激需求政策被执行，土地供应也没有及时扩大规模，这势必加大房价上涨压力。中央提出的“分类调控、因城施策”方针应该在地方得到进一步大力贯彻，该补库存的要大力补库存，该去库存的必须大力去库存，方向不可颠倒。

最后，中小城市的去库存应该得到更大的重视。总体看，一二线城市库存总体不严重，部分城市需要及时补库存，中小城市则普遍面临较严重的库存压力，由此可以适当放宽购房者按揭条件，并严格控制土地出让，同时在购房入户等方面适度放宽。但根本上讲，楼市去库存必须进一步增强中小城市的活力，主要是产业发展要逐步培育，主导产业要有特色，国家要增强中小城市在交通、公共资源配套方面的投入，更加注重生产力布局的均衡性。

（作者为民生银行地产研究院首席研究员）