人民币汇率突然回升！房价要惨了？

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

国际金融走势和国内“中央最强音”的同时出现，让邦爷对国内楼市产生了一种“雾里看花”的迷茫。

在人民币贬值的时候，邦爷担忧国内资产会因此缩水，因为市场上所有的声音都在说人民币还要贬、贬、贬。

虽然，只从短短几个月的人民币走势就妄图判断国内楼市，未免显得太过武断。

但如今，7月26日中央政治局会议的内容表明，证监会、银监会抑制“地王”的举措，加上最近十天人民币的猛然升值，这楼市，到底是看空还是看多？

人民币升值国内资产保值有望

在遇到重大事件之前，人民币总是走强。

自7月18日人民币兑美元即期汇率触及6.7030低点起，守卫6.7的保卫战就拉响了。但截至7月28日，人民币兑美元即期汇率从跌破6.7关口到重回6.65，累计上涨了464基点，并创三周新高。

此次升值的原因，邦爷分析主要有以下5点：

1.美联储放鸽子，利率不变，人民币跟着走稳。

2.举办G20

3.10月人民币将正式加入SDR。

4.IMF：人民币币值大致符合中国的经济基本面。

5.国内资本外流得到缓解。

中金就认为，人民币汇率仍以维稳为主，叠加结汇需求的积压，后续有望看到外汇占款流出压力阶段性减轻甚至转正。

只不过，国内6月出口仍然下滑了4.8%；6月社会融资总量增加了1.63万亿人民币(约合2440亿美元)，这样的信贷扩张和出口的低迷，让很多境外机构仍看看空人民币。

美银证券分析师就预测，人民币兑美元汇率将从周四(7月27日)的6.67:1下滑至12月份的7:1。

央行倒是说过，人民币没有继续贬值的基础，毕竟我们有3.2万亿美元的外汇储备，以及强有力的资本控制。

这对国内自然是个好消息，人民币的购买力总算稳住了，这也会成为看好楼市的一个理由。

看空楼市理由更多

7月26日，中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”，楼市听了会不禁打个寒颤。

因为这里的资产泡沫有两种理解：

一是直接戳破房地产租售价格泡沫，以降低企业在这方面的运营成本；

二是把大规模在股市和楼市“空转”的资金赶入实体经济，以解后者融资难，融资贵的问题。

紧接着，戳破泡沫的手段就来了，银监会&证监会，一个都没闲着。

首先，一财报道银监会下发《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》，其中就要求资本净额超过50亿的银行发行的理财产品才能投资权益类和非标资产，且非标资产只能通过信托通道。

地球人都知道开发商拿地的钱都是怎么来的，少了银行理财资金这块大肥肉，不仅融资难了，资金成本也会上升。在业内看来，这就是要抑制“地王”。

这时候证监会补了一刀。

证监会在保荐机构专题培训会上透露，上市公司再融资审核新增内容包括，不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

再融资包括增发、配股以及可转换债券，主要是指股权融资。

邦爷昨天就说过，银行通过发行理财的方式，是可以把钱变为股权类投资，这其中包括了权益类和非标资产，这样的话资金用途比较灵活，在开发商拿地前钱就可以进入项目公司。这样“全生命线”的房地产资金需求都可以得到满足。

本来银监会只会让开发商的资金来源少了一块，就算成本高一点也能接受，但证监会这一刀却刚好插在了心口上，股权融资可是开发商的输血机器啊！

也许，南京7月7日熔断熔断再熔断的那场土拍，将成为本世纪土地市场的一次“绝唱”。

戳破泡沫的基本逻辑就出现了：开发商没钱——土地市场降温——开发商疯狂回款——房价降温。

这个夏天可是开启了“烧烤模式”，开发商们应该很需要一盆冰水“冷静冷静”。

 

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。