房地产调控思路已浮出水面！国家确定用税收解决问题！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

热点城市楼市过热，部分城市去库存压力很大，这是今年上半年整个中国楼市遇到的问题。之前，住建部部长陈政高亲自主持会议，邀请万科、恒大、融创、碧桂园、绿地、保利等六家企业董事长与会，对2016年楼市进行摸底，并特别对一二三四线城市的土地市场情况和去化及存量压力进行讨论，为下一步政策调整支招。

现在看来，大家都倾向这个楼市调控的方案是，税收调节。

邦爷想到，本月22日，财政部财政科学研究所原所长贾康在三亚透露，个税抵扣房贷已经确认，可以确定该方案会在全国推广。

他同时表示：“房地产税难度确实很大，但我认为，一二线比较热的城市可以先行试点通过立法之后的房地产税。

而仅仅一天之后的23日，财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，将重点在两个方面推进税制改革：一是全面推开营改增试点，即把遗留的金融、建筑、房地产、生活服务业等行业的营业税改为增值税，鼓励行业细化分工和创新；

二是推出企业所得税研发费用加计扣除政策，包括给予研发企业和研究机构科研人员股权激励。

个税抵扣房贷刺激三四线去库存

对于购房者而言，住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项，能减少多少负担成最关注问题。下面让我们举两个例子：

A先生是白领一族，假设他购买的是200万元的住宅，通过商业贷款按揭七成供30年，如果他选择的是等额本息的还款方法，月均还款额约7430元，其中约3541元是利息支出。

按照他的税前月收入为2.0万元计算，在扣除四金、税基等应纳税2404元（以上海地区为例）。如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣，在其他条件不变的情况下，A先生每月将少缴税约885元，相当于利息支出的24.99%。

B先生是企业高管，假设他在上海购买的是1300万元的住宅，通过商业贷款按揭五成供30年，同样是等额本息的还款方法，月均还款额约34497元，其中约16442元是利息支出。

按照他的税前月收入为15万元计算，在扣除四金、税基等应纳税51132元，但如果把按揭贷款的利息支出在税前抵扣，B先生每月将少缴税约7399元，相当于利息支出的45%。

这么看来，此项政策落实对购房者影响不小。

但贾康表示“个人所得税可抵扣房贷已明确，会支付月供的利息支出。至于进展，要看个税改革的时间，中央要求的时间是1年左右，但今年可能赶不上了。可以确定的是，这种方案会在全国推广。”

不过，邦爷觉得，这项政策应该不会在全国范围内立即全面展开，而是会优先在三四线城市落地。

原因之一是，目前一二线城市中很多热门城市的楼市已经非常火热，如果在这个节骨眼再进行房贷利息的个调税抵扣，可能会让市场火上浇油，进一步刺激房价的快速上涨。相比之下，那些去库存压力大的三四线城市，因为市场销售的平淡，极需要进一步出台政策，刺激消费者购买。

房产税试点：会优先在热门城市开展

同样，房地产税的税制改革，也可能会配合楼市调控，在一二线城市优先尽快落地。

贾康就表示：“房地产税难度确实很大，但我认为，一二线比较热的城市可以先行试点通过立法之后的房地产税。”“推进房地产税的实施是不可避免的，只是时间问题。但是在国内房地产市场两级分化的背景下，可以选择分区域、分城实施。”

其认为，分城施策是因为国内三四线城市仍面临较大的去库存问题，但一线城市以及南京、厦门、合肥、苏州等部分热点二线城市还存在库存不足的问题，这些热点城市有实施房地产税的条件。

三四线城市的去库存问题，更多的可以采用政策杠杆，比如共有产权等问题，减轻购房者的压力，因为这些城市的购买力依然较低，有条件的还可以适当用一些金融杠杆。

房地产税征收方案

那么房地产税会如何征收？

贾康指出，按照中国的特色，第一套要扣除，但是是按照家庭来扣，还是按照人均住房面积来扣，这还得再讨论。

房地产税应只对高端人群征收。去年3月，贾康在接受京华时报专访时透露，房地产税的征收要让社会接受，其作用应该调节有支付能力的人，只针对完全的商品房、产权房的高端人群征税，保障房则根本不在内。

虽然，房地产税征收方案中，对基本住房需求部分实施减免成共识，但按面积征还是套数征收依然存在争议，并各有利弊。

贾康在上述专访中透露，社科院的方案是，限定人均40平米，这么做在操作层面没有问题，但征起来会遇到一些让老百姓难以接受的状况。

比如，一家三口住120平米的房子不用交税，结果出现不幸事故，孩子在车祸中身亡，父母悲痛欲绝的时候，税务官员赶到，说你们家情况变化该交房产税了。

这个给我的启发是，这样征收房产税虽然法律条款可以设计得严丝合缝，征收起来也没有技术上的障碍，但如果出现上面的情况，政府就会很尴尬。

另外一个方案是，第一套房不征税，这可以避免上面的情况，但是会激发离婚潮，还可能使买第一套房的人拼命买大户型。有人也说，有的人第一套房是40平米，有人是400平米，应该区别对待，所以这里面现在还有争议。但不管怎样，绝不能按照美国那样，有一平米就征一平米的税，这个方法最简单，但是在中国大家接受不了。

如果中国只能选择调节高端，那么能不能宽松一点？

第一套房是基本住房，不征税；第二套改善型住房的税率也可讨论能否优惠些，第三套房按照标准税率征收。

但也有人认为这样不公平，因为第一套房有平米之差，不过拥有三四百平米大房子的人毕竟是少数。

房地产税抑制房价

房地产税征收是否影响房价？2015年，贾康在接受人民网采访时曾有过论述：房产税对房价也会起到很明显的抑制作用，其实现在已经开始奏效了。

“在大家对房产税有了预期之后，加之不动产登记实行了呼应，这两年房地产市场已经在回调，在回调中出现的分化，虽然不能说是房产税起到的直接作用，但是和房产税显然有一定的关联。”

贾康认为，稍微明白一点的、手上有多套房的人已经在布局，原来大量空置的房源进入到房地产交易市场，短时间内就多出了供给，供需关系会发生明显的改变，很多地方的房价不是往上走，而是往下调了。这跟大量的空置房涌入市场不能说没有关系。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。