中长期房价终于不用担心了！实体经济增速反弹在望！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

《人民日报》说，决定房价的根本是中国经济。

我们也看到，虽然今年上半年的GDP已经到了6.7%，尽管坊间对经济增长的前景还有很多不确定的评论。但是，有一个观点也在渐渐成为主流学术界的共识：目前的增幅下滑只是暂时的困难，未来中国经济增速仍然会向上提高。

在链家和中欧工商学院共同举办的“房地产经济与城市大数据论坛”上，中欧国际工商学院经济学教授朱天就认为，中国短期经济增长会有挑战，但是从中长期来看，没有问题。

“所有的短期经济急速下行，一定是需求不足的结果。需求不足情况之下，要做一些刺激，同时也要放松一下政商环境。”

过去三十五年的高增长秘密：知识+廉价劳动力

朱天指出，决定一个国家长期经济增长的三个直接原因是“物质基本积累速度、人力资本积累速度、技术进步速度”，用通俗语言来讲就是，投资、教育、技术进步，这是经济增长新的“三驾马车”。

此外，朱天认为，中国经济的发展速度在过去30年快过所有国家，尤其是发展中国家，而这一动力取决于中国的文化的特征：

第一，勤俭节约。中国物质资本积累速度很大，受中国文明影响东亚国家储蓄率都非常高。储蓄是长期经济增长的非常重要条件，尤其是对于大国。投资率这么高就是因为储蓄率非常高。

第二，中国人特别重视教育。这是人力资本积累和技术进步速度非常快的原因。而这个因素也可以帮助我们理解，为什么日本是西方国家以外第一个实现工业化的国家；为什么在战后60年，只有东亚四小龙由发展中状态跃升到了发达状态；为什么过去30多年中国是世界经济增长最快的国家。

另外，朱天认为，中国GDP增长速度下降，很多人认为是2009年的货币超发造成的。但实际上却并非如此。

调查全世界的M2与GDP比例可以发现，越是发达国家，比例越高；越是发展中国家，比例越低。

这怎么看，M2与GDP比例高，是中国的优势。中国M2增长在世界过去里面排第5名，M2、GDP比例增长速度与欧元区，与美国和印度是非常接近的，没有任何区别，如果有货币超发是全球超发。中国货币增长率恰恰是从09年以后一路下滑，只是2015年开始增长，因为经济不行了才刺激，但是已经晚了。

M2货币超发，中国货币增长率是历史上中国改革开放从1986年到改革开放30年来，货币增长速度是最慢的时候。恰恰也是现在中国的通货膨胀率达到历史最低位。

从长期看，中国经济的增长并没有什么问题。国家信息中心首席经济学家范剑平说，目前世界经济还没有走出08年金融海啸的阴影。没有一次经济危机以后，世界经济会在旧的产业结构上复苏。一定是在新兴产业带动下，在一个新的产业结构上实现复苏的。

但是在金融危机前与金融危机后，很长一段时间，世界看来投资于金融资本太多，真正全球投资于科技创新的太少了。

其中，美国可能是世界上最重视技术创新的国家，所以美国科技创新的成果，与资本相结合，把美国一个国家从危机泥潭当中救出来这个力量够，但是这个力量没有大到把全世界经济从危机当中拉出来。

所以现在出现了一个尴尬的局面，就是资本找不到新技术相结合的时候，资本的确立性使它要找更好的投资回报。甚至它会自己去创造一个泡沫，包括房地产泡沫，包括金融市场泡沫，几乎全世界的央行都已经都存在“流动性陷阱”，钞票印得越来越多，却没有能印出通货膨胀来。

不过，资本需要寻找的新技术，已经在中国找到。中国研发的首颗量子通讯卫星即将发射升空，“京沪干线”量子通讯工程将于今年年底建成。此外，美的收购的德国库卡发明的机器人和机器手臂，也在推动世界产业的革命。特斯拉就是由库卡机器人所制造。

这些都预示，中国有机会成为新一轮工业革命的发源地，而且效益也是惊人的。比如，如果中国大规模使用机器人技术，就能有效克服因为劳动力和土地成本上升，而带来的制造业竞争压力，为中国制造重新建立价格优势奠定基础。

综上所述，中国经济的中长期前景依然会很光明。

一线城市房价涨幅的秘密

不过，范剑平说，中国未来只有一种城市，房价会上涨。

这些城市有两个特征，第一个特征服务业占GDP比重与其他城市相比相对较高。中国目前就业岗位已经过了依靠制造业的时代，而是哪个城市服务业比重大，创造岗位就多，带动刚需就多，这个城市房价会上涨。

以上海为例，上海统计局最新发布的2016年上半年经济运行数据，今年上半年，上海的第三产业增加值占比就已达到70.6%。

其次，创新强度、科技研发投入占GDP比重高的城市，往往是新一轮产业结构当中处于优势。高科技企业集聚区，高科技上市公司多，随着这些上市公司的上市，全国人才在这些城市集中，会带来财富集中。

以前，人们常说，北京房价不是靠北京人抬起来，是靠全国富人抬起来的。过去北京外地富人把北京房价抬起来，是山西煤老板，带钱来北京买房。

未来，北京的房价是通过资本市场向科技创新强的城市集中。这一轮北京和深圳房价上涨最快区域是什么地方，北京是海淀区，中关村，主要原因是因为这个地方集中国家一大批高科技企业，一大批高科技上市公司，最基几年创业板、中小板、新三板上市以后，批量诞生，很年轻的亿万富翁，千万富翁。

海淀区是中国教育产业集聚区，都是好的学区房，海淀区房价买成了宇宙中心。那一片没有低于10万的房子，深圳是南山区，结构和北京海淀区一模一样，海淀区是高科技然产业和教育产业集聚区，深圳也是一样的，主要是在南山区。

中国未来房价上涨的城市会越来越少，甚至是这些城市当中，会上涨的地段也会越来越少，房地产投资本身对象不是房子本身，房地产投资对象是低端稀缺性。

对于整个国家来讲，今年房地产去库存不是特别明显。1-6月份商品房销售是64302万平方米，6月份面积是71416万平方米，未来去库存不能靠加杠杆，更多是户籍制度改革，让农民工进城，落户，用这个办法为房地产市场补充稳定需求。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。