地产央企整合：后规模时代的资源争夺战

与六年前的情形类似，在市场回暖、“地王”频出的时刻，国企再度成为市场主角。

中原地产统计显示，今年上半年，全国共诞生219宗价格超过10亿元的土地，其中有半数被国企获得。国企对土地市场的强力推动作用，堪比2010年3月15日的“一日三地王”。

不同的是，在上一轮“地王潮”出现后的2010年3月下旬，国资委发文，要求除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企退出房地产，也即“退房令”。

如今，央企在土地市场不仅没有受到约束，其整合重组的步伐反而有可能催生新的“巨无霸”。今年以来，共出现3组央企之间整合的案例，分别是中海和中信、五矿和中冶、保利和中航，中交、鲁能则启动对集团内部地产业务的重组。按照这些央企的体量和资源整合能力，新的巨头有可能正在孕育中。

业内人士认为，央企整合的路径分为两种：集团内部重组、外部资产整合，其最终目的直指资本市场。在房地产市场的“白银时代”，这些央企正在迎来一个崛起的机会，并可能对未来市场格局产生重大影响。

思路之变

“‘退房令’发布以后，国资委曾找到相关央企开会，最后发现，每家的实际情况都不一样，退出房地产业务也不是件容易的事情。”某央企地产公司相关人士向21世纪经济报道记者表示，由于涉及众多遗留问题，央企“退房”在实际操作中面临了极为复杂的局面。

据国资委此前公开的数据显示，78家被要求退出房地产业务的央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%。但其资产总额仅占比15%，销售收入和利润占比分别为15%和7%。

就在外界质疑这一过程“名大于实”之时，国资委又增加了5家获得准许经营房地产业务的央企，分别是鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团、新兴集团。

上述人士表示，很多央企并没有完全退出房地产业务，他们只是延长了现有项目的操作周期。但这些央企在公开市场上拿地的动作基本绝迹。

近年来，国资委并未公开提及“退房令”，也未对央企在房地产市场的动作做出额外要求。按照该人士的说法，国资委的思路正在发生变化，倾向于以“市场化”的思路作为主导。

今年以来出现的地产央企整合大潮，被认为与当前房地产业兼并整合的大势相吻合，尤其在“资产荒”时代，国有资本出于保值、增值目的，更需要寻找优质标的。但在兰德咨询总裁宋延庆看来，还有另外两个重要背景。

其一，国企改革试点全面铺开，一些央企承担着在不同领域试点的任务。在实施试点之前，必须将旗下业务厘清，其中就包括房地产业务。其二，不少央企在去年刚做完“十三五”规划，今年作为开局之年，往往都会有实质性动作。

除中央企业外，部分地方国企也启动了地产业务整合。7月初，南山控股提出了发行股票吸收合并深赤湾B及配套融资方案，在去年南山地产借壳上市之后，拟再度聚集集团内土地及项目资源，打造“地产+物流”产业平台。

直指资本市场

从现有案例来看，央企整合地产业务的方式主要有两种：集团内部重组、外部资产整合。其中，中海和中信、五矿和中冶、保利和中航都是外部整合的典型案例，中交、鲁能则是集团内部整合。

内部整合的目的在于梳理旗下业务线，更好地利用资源，避免同业竞争；外部整合则容易实现资源的优势互补，并使企业做大做强。这两种路径并不冲突，有些企业都做过尝试。

在与中海合作之前，中信曾多次尝试对旗下地产业务进行整合，但由于各种原因未能实现。加之旗下地产业务的业绩不佳，干脆直接转手给中海。

据21世纪经济报道记者了解，在这一资产交接后，中信旗下的主要地产业务平台——中信地产和中信泰富地产暂时不会合并。

至于保利，由于其需保留两个上市平台，因此被认为没有对旗下地产业务（保利地产和保利置业）做内部整合的必要。

相比之下，做出内部整合的企业，进展似乎都不顺利。鲁能此次对地产业务的整合，已是2009年以来的第三次，且由于标的规模过大，拟将采取较为复杂的借壳上市方式操作。中交系的重组则因债权人反对而暂时搁浅。

上海易居研究院总监严跃进认为，很多央企内部股权结构复杂，历史遗留问题较多，且容易受到行政因素干扰，因此内部整合过程并不顺利。相比之下，外部整合仅涉及点对点交易，操作相对容易。

在严跃进看来，地产央企内部重组进程并没有想象的快。因为虽然政策上仍然鼓励此类重组，但规范仍然不够，且有可能造成重组后地产业务核心地位的丧失。严跃进表示，这也给了其他有意进行重组业务的房企一个警示。

宋延庆表示，相比民企间整合，央企之间的整合并不难操作，因为央企的财务通常较为规范，资产包容易厘清。且央企之间的整合并不存在“国有资产流失”的因素，这就避免了很多法律风险。

平安证券指出，在做大做强的目标下，资本市场可能将成为主要助力者。“在央企整合的大背景下，当前央企旗下的地产上市平台未来或将受益，且有集团整体上市预期。”

崛起的时机

随着整合的推进，未来市场竞争格局有可能发生重大变化。据悉，除中海和中信等少数企业外，近期实施地产业务整合的央企，大多都在国资委获准从事房地产业务的21家企业中。

同策咨询研究部总监张宏伟向21世纪经济报道记者表示，尽管表面上21家央企已经获得“房地产牌照”，但经过今后2-3年的整合，最后剩余的数量极有可能会低于15家。

宋延庆也表示，最终留下的央企数量并不重要，因为未来市场格局终会改变，越来越多的中小企业将被淘汰。但房地产企业的发展方向是，回归到两个属性：资本属性和产品属性。

在这两个方面，国企和民企可谓各有优劣。张宏伟表示，地产央企、国企有融资能力和社会资源，但缺乏灵活的体制、充足的人力资源和系统的市场能力；民营地产企业在融资能力和社会资源方面存在先天缺陷，但其具有灵活的机制、充足的人才储备、敏锐的市场嗅觉，尤其是产品研发能力是央企所欠缺的。

张宏伟表示，整合还将出现一种趋势，即“国有系统房企重组后，实力进一步增强，通过并购民营房企（类似中交收购绿城股份），实现市场占有率进一步提升。”

他认为，与国企合作后，民企可以利用央企在融资渠道及政府关系上的便利，但也可能会在项目操作上受制于地产央企（国企）的资源性垄断特征。在双方合作过程中，民营企业有可能逐渐被地产央企（国企）进行控股。

事实上，今年以来，即使没有并购整合的央企，仍然在土地市场有较大动作。葛洲坝、电建、中水电等企业均大肆圈地，意图做大做强。而同样有国资背景的信达地产，则被称作“地王制造商”。

张宏伟指出，众央企拿地均较为激进，甚至出现了“面粉贵过面包”的结果。如果按照成本和收益的常规测算，这些地块短期内不可能盈利。但从央企地产整合的角度来看，如果一家央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。因此，其出发点更多是谋求在整合与重组过程中增加“话语权”。

多数受访者还指出，随着房地产告别规模扩张时代，资源整合能力成为决定企业发展的关键因素。因此，占有众多资源优势的央企，正在迎来做大的契机，未来国资企业有可能在新房市场占据更多主导地位。